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??上海易居房地產研究院12月01日發布《2020年11月40城土地市場報告》，該報告顯示:

??11月40城地市繼續降溫：成交量、成交均價、出讓金和溢價率均下降。11月，40城土地成交建筑面積環比下降13%，土地出讓金已經連續5個月環比下降；成交均價延續下跌趨勢；溢價率連續2個月下降。7月多地調控政策升級以來，8月土地市場已經出現短期拐點，9月份以來，又有多個熱點城市出臺了調控或進一步加強管理的新規，40城土地市場繼續降溫。短期來看，調控政策和貨幣政策均不會放松，預計未來幾個月地市仍將穩中有降。

??易居研究院研究員沈昕表示:11月一線城市土地成交建筑面積大增，主要是深圳多幅地塊集中出讓。今年一線城市雖然成交面積增長較多，但價格并未明顯上漲，整體地市并未過熱。11月，二線城市和三線城市土地市場均出現量價齊跌，說明下半年以來多地以穩地價、穩房價、穩預期為目標的調控政策效果明顯。

??報告主要內容如下：

??一、40城整體: 成交量、成交均價、出讓金、溢價率環比均下降

??1、土地成交建筑面積：11月環比下降13%

??2020年11月，40個典型城市土地成交建筑面積4743萬平方米，環比下降13%；同比小幅下降1%。往年來看，年末地方政府會加快土地出讓的進度，尤其是一些土地出讓完成率較低的城市，預計12月份40城土地成交面積將有較明顯增長。

??2020年1-11月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積52632平方米，同比增長9%。

??2、土地出讓金收入： 土地出讓金連續5個月環比下降

??11月，40個典型城市土地出讓金收入為2396億元，環比下降0.6%，同比增長5.7%，7月份以來已連續5個月環比下降。

??2020年1-11月，40個典型城市土地出讓金累計收入29148億元,同比增長19.6%。

??分城市來看，2020年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、廣州、北京和寧波，其土地出讓金總額分別為2498、2275、2109、1663和1552億元。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為長三角和大灣區的核心城市，以及部分中西部省會城市。

??3、土地出讓均價：環比下跌4.7%，同比上漲7.8%

??11月，40個典型城市移動平均土地成交均價為5400元/平方米，環比下跌4.7%，同比上漲7.8%，預計短期內地價仍有調整空間。

??4、土地成交溢價率：15.4%，連續兩個月下降

??11月，40個典型城市土地成交溢價率為15.4%，相比10月下降0.9個百分點。2020年一季度，土地溢價率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價率逐步上升；三季度以來多地政策收緊，溢價率不再上升，近兩個月略有下降。

??分城市來看，11月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為西安、昆明、福州、合肥和金華，土地成交溢價率分別為100%、67%、50%、35%和34%。11月西安溢價率高達100%，主要是全月只出讓了2宗地塊，其中一宗鄂邑區低密度純住宅用地的溢價率高達151%，另一宗商辦用地則無溢價出讓。11月，溢價率為0的城市為9城，比10月多2城，可以看出40城整體仍處于降溫趨勢中。

??二、城市分類：二三線城市地市開始走弱

??1、一線城市：成交量環比大增，地價小幅下跌

??11月，一線城市土地成交建筑面積為592萬平方米，環比大幅增長75%，同比增長41%。一線城市成交面積環比大增，主要是深圳11月土地成交建筑面積高達246萬平方米，遠超今年其他月份。11月23日，深圳市集中出讓8宗居住用地，分別位于寶安區、光明區、龍華區、坪山區，總建筑面積224.08萬平，單日攬金339.81億元。1-11月，一線城市累計成交建筑面積為4745萬平方米，同比增長42%。

??11月，一線城市6個月移動平均成交均價為14538元/平方米，環比下跌4.5%，同比上漲2.2%。可以看到，今年一線城市雖然成交面積大增，但價格并未明顯上漲，整體地市并未過熱。

??2、二線城市：量價齊跌

??11月，二線城市土地成交建筑面積為2909萬平方米，環比下降17%，同比下降4%。1-11月，二線城市土地成交建筑面積為35126萬平方米，同比增長1.5%，漲幅略有收窄。11月，6個月移動平均成交價為4878元/平方米，環比下跌5.6%，同比上漲3.7%。

??2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點城市地市火熱，成交均價快速反彈。三季度，多個熱點城市出臺調控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價開始高位盤整。進入四季度，成交均價已經開始從高位回落，政策收緊下，預計未來幾個月二線城市地價可能將繼續下跌。

??3、三線城市：量價齊跌

??11月，三線城市土地成交建筑面積為1242萬平方米，環比下降23%，同比下降9%。1-11月，土地成交建筑面積為12761萬平方米，同比增長24%。6個月移動平均成交價為3809元/平方米，環比下跌3%，同比上漲31%。

??三、結論和趨勢：未來幾個月地市將穩中有降

??近日，央行發布《中國貨幣政策執行報告（2020年第三季度）》，報告提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

??8月份40城土地市場已經出現短期拐點，9月份以來繼續小幅降溫，穩地價目標已經實現。短期來看，調控政策和貨幣政策均不會放松，預計未來幾個月地市仍將穩中有降。

執筆人：上海易居房地產研究院研究員沈昕

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