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??尋找合適的物業投資標，儼然成為紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱近兩年的重要工作之一。

??紅杉資本一向以全鏈條和全周期的投資策略著稱。戰投世貿服務之前，蘇凱對物管市場已有過很長時間的調研評估，“物管行業是房地產后市場的主力軍，表現出了抗周期性和穩定性強的優勢，發展潛力巨大。”

??物業上市造富神話，越來越多機構投資者掘金物業；對于物企而言，上市前夕引進基石投資者，也正漸成趨勢。

??據樂居財經不完全統計，截至目前物企IPO中，至少有16家公司引入了基石投資者。年內通過公開發行股份成功登陸資本市場的10家物管企業之中，僅有興業物聯、第一服務、世茂服務等3家企業沒有引入基石投資者。

??對于中小型物業公司而言，受縛于自身規模、營收或想象空間有限，或存在跌破發行價的風險。所以，主要是出于穩定股價的需要，上市前夕引入基石投資者。

??對于行業頭部物業公司而言，上市時引入基石投資者，不僅能使得IPO項目后續保險系數提高，避免出現滑鐵盧；也有助于在市場上傳遞正面信息，并在上市后吸引其他投資者及投資機構參與，以確保自身巨大的融資需求。

??除了基石投資者，物企也在紛紛引入戰略投資者或其他投資者。今年8月，恒大物業合計引入14名戰略投資者，融資金額達235億港元。

??高瓴入股5家物企

??“投資者應在危機之中尋找新的機會，投資于創新，投資于變化。”作為亞洲最大的私募股權基金之一，橫跨一二級市場，高瓴資本作為基石投資者猶如一劑強心劑。

??作為較早關注物業股機會的投資者，截至目前高瓴資本在物業管理行業參與入股了5家，合計投入2.7億美元。

??2019年12月，保利物業IPO，高瓴資本其“站臺”，認購3500萬美元的發售股份。

??2020年5月，建業新生活上市，高瓴資本作為唯一的基石投資者認購7500萬美元股份；10月，高領資本作為基石投資者之一，認購合景悠活5000萬美元股份；11月5日，金科智慧服務發布全球招股公告，高領資本作為基石投資者之一，認購5000萬美元股份。

??11月9日，融創服務控股有限公司（01516.HK）發布公告稱，將于11月9日至11月12日進行公開招股募資，四大基石投資者騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本，已分別認購1.5億美元、1億美元、6000萬美元及6000萬美元。

??赴港上市熱潮之下，物企也成為資本方眼中的香餑餑。高瓴資本不是唯一看好物業領域的投資機構，包括雪狐資本、紅杉資本等一眾全球知名的基金機構也在布局物業股。

??今年10月以來，雪湖資本參與投資了融創服務、金科智慧服務、合景悠活、卓越商企服務4家公司，合計耗資1.37億美元。

??此外，在物業股的一眾投資者中，除了專業投資機構和互聯網巨頭，恒基集團李家杰是出現頻次最多的基石投資者。

??其旗下Successful Lotus Limited已經認購了弘陽服務7600萬港元股票、燁星集團2100萬港元股票、奧園健康4000萬港元股票，涉及基石投資者物業股認購金額共計約1.37億港元。

??互聯網巨頭入局

??2014年，彩生活作為中國第一家獨立上市的物管公司敲響港交所大門，周鴻祎的奇虎360作為基石投資者認購1000萬美金。

??這是互聯網企業第一次以基石投資者的身份，參與房地產行業IPO。

??隨著物業管理行業不斷發展，基石投資者也從開始單純的投資行為，慢慢開始轉向更為深入的合作。京東、騰訊、阿里等互聯網巨頭紛紛布局，收割物業股。

??2019年7月，京東投資3.71億港元認購彩生活5%的股份；同時360也以1.198億港元參與認購了1.73%股份。

??2020年8月13日，恒大物業宣布引入14名戰略投資者，騰訊投資金額12億港元，與阿里相關聯的云峰基金也投資了15億港元。

??10月以來，騰訊先后以0.45億美元認購卓越商企服務、1.14億美元作為發行前的戰略投資者進入世茂服務、1.5億美元認購融創服務。

??資本入局物業，說到底是一場資源互換與各取所需的合作。

??從物企業務開展的情況來看，增值服務的毛利率遠高于基礎物業管理服務。隨著增值服務成為新盈利增長點，物業公司與互聯網巨頭合謀挖掘社區用戶的野心不難窺見。

??公開資料顯示，自2016年8月金科智慧服務與微軟戰略合作并建立大數據信息系統開始，萬科物業、彩生活、世茂服務、時代鄰里、建業新生活、融創服務等也紛紛與各互聯網公司進行合作，發力數字化建設。而合作對象就包括京東、360、騰訊、阿里巴巴、華為、鋒物科技、58集團等互聯網巨頭。

??資本逐利，從戰略投資者的角度來看，長足可觀的財務收益回報以及日后與物業公司的業務協同，才是其最主要的訴求。

??對物業公司而言，無論引進何種投資者，如何借助資本的力量，實現自身穩健的發展，還需要不斷探索。