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??歷史總是相似，樓市每一輪的瘋狂燃燒過后，都落滿灰燼。

??靠著挨近廣州的地利，2015年，清遠市樓盤開發(fā)量超過百個。2014年末，全市商品房累計空置面積約250萬平方米，同比增長302%。

??2020年10月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報告，其中《100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序》顯示，今年截至9月末，清遠以140%的同比庫存增速，位列全國第一。

??在記者從上海易居房地產(chǎn)研究院獲悉的數(shù)據(jù)報告中，仔細對比清遠近10年的庫存面積可以發(fā)現(xiàn)，從2011年9月至2020年9月，清遠今年9月底庫存面積是302萬平方米，僅低于2012年9月的庫存面積394萬平方米。

??這意味著，清遠新建商品房庫存創(chuàng)下近8年新高。

??“庫存”往事

??“2017年我在同事的勸說下買了清遠的一套房，加上房產(chǎn)中介說得頭頭是道，我想著能夠趁機從中賺一筆。當時買入的單價是10989元/平方米，后來價格下降2000元/平方米。”廣州購房者梁小天（化名）回憶稱，“我覺得自己可能是高位接盤了，糾結(jié)一年多要不要賣，最后還是下決心低價賣出。雖然虧了點，但也算去了一個心頭病，如果繼續(xù)供下去，擔心把首付也虧掉。”

??“2016年和2017年是清遠樓市最火的時候，房子一天一個價。”德佑地產(chǎn)一位經(jīng)紀人告訴記者。

??在樓市交易瘋狂與多地限購的大環(huán)境下，2016年至2017年這一時間段，外來資本加速涌入清遠，并在2016年12月掀起了一場土地拍賣大戰(zhàn)，這個屢創(chuàng)樓面地價紀錄的年關(guān)之月，為清遠帶來30億元土地出讓收入，使得清遠全年土地出讓金額沖至46億元；到了2017年上半年，清遠土地拍賣市場制造了更多的地王，并出現(xiàn)土地“熔斷”。

??但其實，在2016年年初，清遠原本就存在的商品房庫存難去化仍然是擺在當?shù)卣媲耙粋€棘手問題。

??“清遠除了目前庫存的量，還有尚未開發(fā)的土地。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商買下土地后，必須在2年內(nèi)開發(fā)，這就導(dǎo)致庫存居高不下。”在2016年年初清遠市的一次人大代表會議上，時任清遠市政協(xié)委員、市房協(xié)會員余家駒建議，“可以考慮允許土地臨建，延長商品房建設(shè)周期，如建設(shè)社會缺乏的菜市場、停車場、體育設(shè)施等臨時設(shè)施，臨建周期不需要太長，哪怕是5年，也能有效去庫存。”

??甚至，有人提出要給拆遷戶發(fā)放“購房券”。清遠市也配合出臺一攬子去庫存計劃。2016年5月，清遠召開推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革暨重點項目建設(shè)工作會議，一口氣出臺《清遠市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體實施方案（2016~2018年）》及去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板等5大行動計劃。

??很快，清遠在2016年6月便交出一份不錯的去庫存成績單：庫存面積下降了109.28萬平方米，下降比例7.93%，有當?shù)孛襟w稱完成當年的去庫存任務(wù)沒有懸念。

??時隔4年多，清遠庫存同比增長速度沖至全國第一，庫存面積也創(chuàng)下近8年新高。其中值得關(guān)注的一個細節(jié)是，清遠2015年底的新建商品房庫存是212萬平方米，2016年大幅下降至113萬平方米，2017年再次小幅反彈回151萬平方米，2018年升至182萬平方米。

??這條庫存變化拋物線背后，外地涌入的購房需求與本地去庫存動作這兩種力，是以怎樣的比重相持影響了清遠樓市庫存的變化？

??其中不可忽視的另一個細節(jié)是，清遠還呈現(xiàn)人口凈流出狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，清遠全市戶籍人口446.1萬人，常住人口388.6萬人，人口凈流出57.5萬。

??“新高”背后

??今年以來，受疫情導(dǎo)致的交易停滯影響，清遠樓市新一輪的庫存壓力明顯上升，且?guī)齑鏀?shù)據(jù)所透露的壓力，一點也不比其2015年至2016年大力去庫存時的壓力小。

??“庫存量猛增，其實也說明清遠供應(yīng)比較積極，近期預(yù)售審批放松，推出了較多的樓盤。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進還表示。

??針對清遠新房開盤情況，記者從清遠一位房地產(chǎn)人士處了解到，今年清遠的新房開盤速度比不上往年，但數(shù)量同樣不少。“清遠的庫存主要是增量房，我們樓盤地圖更新的速度，趕不上新房開盤的速度。”她表示，“大學(xué)城區(qū)域是未來清遠的主要發(fā)展方向，今年以來，大學(xué)城附近就推出七八個新盤，輕軌附近也推出四五個新盤。從交通方面出發(fā)，碧桂園山湖城不錯，距離即將開通的輕軌僅約700米；從教育方面考慮，職教基地的大學(xué)城和奧體中心也是開發(fā)商看好的潛力區(qū)域。”

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則認為清遠今年樓市庫存增長背后，存在更為多元的原因：“一是疫情導(dǎo)致很多開發(fā)商房屋施工、竣工發(fā)生延后；二是商品房銷售量下降引起推盤后庫存堆積，三是開發(fā)商去年的很多庫存大多留到今年來賣，四是佛山等城市虹吸效應(yīng)很明顯，強力吸走了廣東省購買力”。

??與廣東省其他城市的建設(shè)規(guī)模相比，清遠的城市吸引力確實弱一些。上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)報告顯示，截至2020年9月，珠海新建商品住宅庫存面積169萬平方米，東莞361萬平方米，佛山1265萬平方米，中山308萬平方米，肇慶723萬平方米，惠州1021萬平方米，韶關(guān)173萬平方米。

??一個城市的庫存高不高，與疫情影響開盤速度與節(jié)奏有關(guān)，但房子賣得好不好，二手房才是市場真實的晴雨表。

??記者查閱貝殼找房二手房價格變動數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)一些細節(jié)。以清城區(qū)為例，清城區(qū)是清遠下轄區(qū)域中地理位置距離廣州較近的區(qū)域，隨機選取清城區(qū)今年來掛牌的50套二手房，觀察其掛牌以來的價格變化發(fā)現(xiàn)，有17套房出現(xiàn)不同程度的降價，占比三分之一。

??“今年因為疫情的原因，清遠市新房、二手房的價格整體是降了點，目前也有一部分早期投資者在虧本出售房產(chǎn)，但數(shù)量不是太多。”上述房地產(chǎn)人士告訴記者，“目前清遠的購房政策是限貸不限購，一二套房分別首付三成、四成，購買三套及以上要全款，由于價格低，對周圍的購買力還是具有一定的吸引力。在房產(chǎn)出售方面，房產(chǎn)證若是不夠兩年，就會產(chǎn)生5.3%的增值稅，超過兩年則免征，所以很多早期購買的人也在觀望，等待合適的時機。”

??“今年廣州來清遠買房的人數(shù)比例出現(xiàn)明顯下降，去年這一比例超過20%，今年再度下降至15%以下。”另一位樓市研究人士告訴記者，“今年清遠樓市已經(jīng)出現(xiàn)幾大明顯變化：一是房價下行，尤其今年疫情期間房價持續(xù)下跌，疫情之后市場恢復(fù)期間也存在小幅度下跌，今年9、10月份包括國慶黃金周一直是這種情況；二是銷售成交量處于下降趨勢；三是商品房庫存猛增，增速非常快；四是開發(fā)商打折力度很大，賣房壓力大；五是樓市出現(xiàn)供大于求；六是廣州來清遠買房的人數(shù)比例迅速下降”。