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??2020年9月16日，上海——亞太區的物流地產市場正在發生結構性的變化，投資者和租戶也在積極重新規劃其亞太區物流地產策略，以充分抓住市場機遇和增長潛力。仲量聯行表示，物流地產投資的增加、電子商務在疫情期間的迅猛發展以及來自高增長行業的推動，所有這些因素都在迅速改變物流地產的功能和運營方式，這些同時也對物流地產業主和租戶產生了不容忽視的影響。

??整個亞太地區的房地產投資交易量和租賃需求都受到了疫情的影響。投資測算假設的不確定性（包括租金和空置率預測和資金成本）、旅行限制以及價格的不確定性，導致2020年上半年亞太區整體房地產投資交易量較去年同期下降32%。但盡管存在這些不利因素，物流地產卻顯示出相對韌性，今年上半年亞太區物流地產投資交易量僅比去年同期下降6%，約為111億美元，投資者對亞太區物流地產市場仍然充滿信心。

??“與過去相比，中國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期來看消費規模仍將穩步擴大。隨著消費市場提質擴容以及消費結構優化升級，物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，相應調整其投資策略，” 仲量聯行中國區供應鏈咨詢及物流地產總監黃暉指出，“鑒于部分大型電商和流通企業出于業務需求自建物流倉儲中心，物流地產運營商也應積極適應租戶結構調整，并挖掘新興行業的租賃需求。”

??仲量聯行預計，隨著投資者繼續對其亞太地區物流地產策略進行重新規劃，幾個關鍵主題將乘勢而上，并進一步推動該行業正在發生的結構性變化。

??尋求平臺收購的機會：收購物流資產平臺而非單個項目的趨勢趨于明朗，雖然交易途徑相對復雜，但投資者能夠借此獲得專屬的租戶網絡并迅速實現規模擴張。

??迅速機構化：全球最大的機構投資者們正在加大對物流地產的投資。此外，在新增供應中，很大一部分為機構級大型現代化物流資產，預計將吸引更多來自機構投資者的資金。

??價值上漲：盡管在2020年至2023年期間價值增長可能會放緩，但投資者對物流行業結構性驅動因素的信心將保持不變。亞太區物流資產的資本值預計將保持相對堅挺，部分市場的收益率可能出現適度壓縮。

??從租賃市場來看，2020年上半年的總體租賃需求放緩，亞洲主要市場的物流倉儲物業凈吸納量約為220萬平方米[1]，比2019年上半年的290萬平方米減少了約70萬平方米。

??但市場上也出現了一些短期需求增長，尤其是來自食品雜貨零售商和醫療服務公司的短期需求出現激增。由于供應鏈在疫情期間受到較大影響，因此長期的抗風險能力和韌性將受到更大關注。

??隨著客戶需求和消費習慣的不斷變化，亞太區物流地產租戶的策略也將不斷調整。仲量聯行預計，對租戶決策產生影響的關鍵轉變將加速到來，包括：

??多層物流倉儲市場的發展：城市人口密度高、有限的物流用地和相對較高的土地價格促使多層物流倉儲物業在亞太區快速發展。

??最后一公里配送的發展演變：預計發展重心將轉向城市物流、配送優化、交叉配送中心以及自動駕駛汽車的使用。

??自動化、智能化物流倉儲：傳統的勞動密集、缺乏科技應用的物流倉儲設施，正逐漸被高科技、高度自動化的設施所取代。技術集成和更大程度地利用流程來實現自動化（或半自動化）已成為越來越多行業頭部租戶和開發商的重要考量。