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??從走出低谷，到迅速反彈走出V型曲線，全國商品房銷售整體熱度延續。

??7月，全國商品房銷售面積約1.42億平方米，同比增9.5%，銷售金額為1.45萬億元，同比增加16.6%。

??1-7月，商品房銷售面積83631萬平方米，前7月累計銷售面積和銷售金額均穩步增長，降幅分別收窄2.6和3.3個百分點。其中，住宅市場銷售火熱，銷售金額達7.27萬億元，同比增0.4%，基本擺脫疫情影響。

??二手房方面，7月，15個重點監測城市二手房市場持續火熱，成交創近年來單月新高，1-7月，15城二手房累計成交7031萬平方米，累計同比跌幅收窄至10%。截止至2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市場周成交仍保持高位。

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??7月15城二手房成交創新高

??受疫情影響，2月15個重點監測城市二手房市場近乎停擺，成交創歷史新低。但3月以來二手房市場持續轉暖，成交逐月提升，同比跌幅也明顯收窄乃至轉正。其中，5月二手房成交已恢復至疫前水平，6月成交率先同比轉正，7月成交更是創近年來單月新高，同比增長30%。

??各城市二手房市場顯著分化，一方面，以深圳、南京為代表的熱點城市二手房市場持續火熱，成交持續高位運行，前7月累計同比漲幅皆超50%。另一方面，疫后成都、蘇州二手房市場復蘇進度緩慢，成交持續低迷，前7月累計成交同比腰斬。

??從全國2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市場成交情況來看，深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減，周成交仍保持高位。

??注：第34周為8月17日-8月23日

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

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??深圳、南京和杭州二手房熱度不減

??深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減，周成交依舊維持在較高水平，究其原因則各有不同：

??在這其中，深圳早已是二手房主導的市場，新房供應異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當于新房年均成交面積的1.5倍。

??2020年深圳樓市全面轉暖之后，二手房市場更具彈性，前7月二手房成交面積相當于同期新房成交面積的2倍。

??從供求結構來看，深圳市場的成交面積一直大于供應面積，其中2月和4月供求比例失衡最為嚴重，供求比一度低至0.12。

??深圳上半年樓市整體表現出一二手房成交全線升溫的跡象，4月以來，盡管市場監管加強，但是深圳樓市依舊呈現出不分檔次、不分產品銷售全線飄紅的現象，這在全國任何一個城市都是少見的。

??克而瑞研究中心數據顯示，深圳二手房成交面積在3月顯著放量且同比轉正，成交面積升至70萬平方米，同比增長80%。隨后三個月市場熱度慣性延續，成交持續高位運行，上半年成交面積達到399萬平方米，同比增加46%，成交套數達到46370套，同比增加41%。

??6月深圳二手房成交進一步升溫，成交面積達到90萬平方米，同比增長69%，共成交11030套，同比增加73.3%，成交均價達到62262元/平方米，同比增長17.7%，市場熱度可見一斑。

??盡管7月15日深圳升級調控強力打壓樓市，但由于市場購買力堅挺，疊加信貸資金整體充裕，二手房市場預期仍一致看好，短期內購房者入市情緒積極，成交仍處高位。

??南京方面，上半年，南京土拍熱度居高不下，累計成交建面達604萬平方米，同比增長26%。尤其4月量價齊升，上半年樓面價高于2萬元/平方米的地塊多達11幅，其中最高樓面價達到42398元/平方米。

??從房價來看，上半年南京一二手房價全線升溫，房價指數自2019年1月以來一路上揚，并在今年6月達到峰值，一手房銷售價格環比漲幅曾在4月領漲全國。國家統計局數據顯示，6月，南京一手房銷售價格指數同比漲幅達到6.1%，二手房銷售價格指數達到5.7%。

??7月22日，南京加碼調控，但政策力度相較溫和，更多的還是影響購房者心理預期，成交決策周期有所拉長，并未對市場需求構成實質性沖擊，其對房地產市場影響程度有限。

??杭州方面，相較于新房，杭州二手房性價比優勢明顯，對于廣大的剛需客群有著較強吸引力。與其他城市一二手房倒掛情況相比，杭州二手房倒掛情況實際上并不十分顯著，成交火熱主要是依托剛需盤驅動。

??2020年7月至今杭州二手房掛牌量仍保持在較高水平，在一定程度上刺激市場需求有序釋放。其中，小面積的學區房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持續高位運行。

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??蘇州、成都二手房成交持續低迷

??與深圳、南京和杭州二手房成交火熱相對的，疫后蘇州、成都二手房市場整體低迷，周成交長期保持在較低水平。

??相較于南京、杭州這類同處于長三角地區的二線城市，蘇州房地產市場周期迥異。具體而言，2019年上半年蘇州房地產市場全面轉暖，二手房成交顯著放量，致使去年基數普遍較高。疫后蘇州二手房市場有序復蘇，2020年3月以來成交穩中有升，但市場熱度較去年同期相差甚遠，同比仍實現較大比例負增長。

        疫后成都二手房市場始終未見起色，主要基于疫情影響下居民收入預期下滑，難免拖累以剛需為主的成都二手房市場整體復蘇進程，同時，受限價政策影響，新房性價比優勢突出，買到即賺到的心理預期強烈，更多二手房置業客群轉戰高性價比的新房或者購買購置門檻降低的人才公寓。

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??二手房供需兩旺，學區房仍將活躍

??我們認為，未來各城市、各類型需求市場或將持續分化。具體而言，北京、上海和深圳這類存量房主導的一線城市新房供應長期緊缺，而在信貸資金整體充裕的作用下，二手房市場無疑是更具彈性，成交有望維持在較高水平。南京、杭州等城市市場需求堅挺，年內二手房成交即使有所下滑，整體降幅也將有限。

??造成目前這些城市二手房市場持續活躍的原因有很多，但是其中最核心的原因是有一大部分剛需“棄新買舊”，同時有一大部分置換客戶“賣一買一”“賣舊買新”所以造成了市場供需兩旺，成交活躍。

??從價格來看，二手房雖然在單價上優勢不高，但是總價優勢明顯，再加上位置都相對核心，配套成熟，比較符合剛需的需求。

      相對而言，優質的學區房仍是資源稀缺品，市場需求最為堅挺，成交量價或將持續高位運行。與此同時，高性價比的二手房仍受市場歡迎，尤其是那些生活配套設施齊全且總價整體偏低的產品，成交或將更為活躍。