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??說到2020年上半年土拍最熱的城市，必定要算上寧波：多宗地競拍超過百輪，溢價率一度達到40%以上的高位，全市最高地價更是多次在今年上半年內被刷新。地市熱度不斷走高之下，7月6日寧波收緊了房地產市場調控，提出要加大土地供應、從嚴核定新出讓地塊商品住宅的銷售價格、嚴格控制樓面地價等措施來降溫市場熱度。在新政執行一個月后，寧波現在的土地市場熱度如何？有哪些變化需要企業注意？

??2020年7月6日晚間，寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出了關于保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等穩定房地產市場的“十條”新政。寧波成為繼杭州、東莞之后又一調控升級的城市。

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??寧波調控新增范圍覆蓋最廣

??通讀此次新政全文，對比此前杭州、東莞的加碼新政，可以看出寧波的政策范圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市；且政策加碼力度也相對較大，涉及限購升級、嚴控地價等諸多方面，基本也算是“拳拳到肉”，具體來看：

??針對房企投資，政府會加大土地供應力度，強化精準供地，保證住宅用地市場平穩有序。嚴格落實建設項目動態巡查機制，強力推進已供項目加快開發建設，盡快形成有效供應。從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價。以房價倒推地價，房企的利潤空間基本鎖定，寧波政府監管從地塊出讓到房屋銷售可謂無孔不入，“控房價”與“控地價”的決心可見一般。

??針對購房者，則呈現出“有收有放”，打擊炒房投機、保障剛需自住的特征。一方面調整限購區域范圍為北環西路—廣元路、廣元路延伸段（規劃）—西洪大橋（在建）—秋實路—鄞縣大道—機場路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環南路—東環北路—北環東路—北環西路所圍區域。

??本市戶籍居民家庭在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區（以下簡稱“市五區”）行政區域內擁有2套及以上住房的，非本市戶籍居民家庭在市五區行政區域內擁有1套及以上住房或不能提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明的，暫停在限購區域內購買住房(含新建商品住房和二手住房)。

??同時為了保障自住購房需求，本市戶籍的無住房家庭、在本市有穩定工作并已連續繳納24個月社會保險的非本市戶籍無住房家庭，或家庭成員屬于本市引進人才的非本市戶籍無住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中，優先認購商品住房。

??由此可以看出，寧波政府對待房地產的態度與其說是打壓，不如說是規范，本質上還是貫徹了中央“房住不炒”定位，牢牢抓住‘穩’字當頭這一總基調不放松，增加供應（包括土地、樓盤）、保障剛需、抑制炒房（投機投資行為）、穩定預期，推動房地產市場平穩健康發展。

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??調控后平均溢價率23%

??寧波調控政策出臺一個月后，寧波市區在上周三至周五期間共有9宗地集中出讓，包括6宗普通商品住宅用地、1宗商業用地和2宗保障房地塊，其中6宗宅地總起拍價達117.7億元。6宗宅地中僅有1宗位于7月6日新限購范圍內，和新政中控制地價的要求相吻合，此次出讓地塊均設置了最高地價限制，成交溢價率也因此被限制在50%以內；最終，這6宗宅地全部成功出讓，共攬金144.3億元，平均溢價率為23%。

??從成交地價水平來看，本次成交地塊的成交樓板價都不算高，6宗地中有4幅土地的地價都在1.5萬元/平方米以下，僅有鄞州高新區的地價超過了2萬元/平方米。

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??溢價下滑16個百分點

??從近一月來寧波土地成交情況來看，雖然在新政出臺后，寧波城區地市土拍競爭仍較為激烈，近一月內成交地塊的平均溢價率仍在20%以上。但結合寧波今年溢價率月度走勢來看，8月初這輪土拍的溢價率僅有23%，較5月份39%的最高位下滑了16個百分點。

??溢價率下滑更主要的原因還是由于在政策出臺后寧波供應地塊的素質明顯下滑。對比政策出臺前后出讓地塊的區位分布來看，政策出臺后寧波的主力供地已經逐漸向圈外的郊區如奉化、北侖等傾斜。

??在政策出臺后，主城區成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15個百分點，并且主城區出讓地塊多位于姚江新城、文創新城等非核心的新城板塊，和政策出臺前特別是6月份多宗核心板塊優質宅地大量入市且配建相對較少的現象截然不同。 

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??優質地塊仍然“寸土必爭”

??從參拍房企數量及競拍輪數來看，6宗地中綜合素質相對較高的江北姚江新區、鄞州高新以及奉化老城區地塊均吸引了10家以上的房企參拍，競拍輪數也均超過了百輪，其中區位優越、綜合素質相對較高的江北姚江新區地塊和鄞州高新地塊的競拍輪數均超過了200輪，參拍企業對于優質地塊的競爭意愿仍然十分強烈。但其余地塊或因出讓要求較苛刻、或因區位相對一般，企業參拍熱情并不高。 

??本次出讓的6宗地中無一宗達到最高限價成交。這說明房企雖然對優質用地爭奪意愿強烈，但在出價上還是比較謹慎，仍嚴格控制盈利空間。

??自寧波收緊調控政策后，在這一個月內，寧波城區共成功出讓了17宗地住宅用地，平均溢價率降至25%以下，整體競拍熱度似乎出現下滑趨勢。但市場競拍熱度的下行主要是由于寧波供地策略的轉變。

??不僅僅是寧波。在中央多次強調“房住不炒”的影響下，很多二線城市如成都、南京等近來為了降低市場熱度，從供應端發力減少熱點區域供地量，優質土地入市比例在接下來一段時間內會明顯減少。

??優質宅地入市比例減少之下，板塊冷熱不均的現象將進一步凸顯。

??對于接下來有意在二線城市增加土地儲備的企業而言，建議短期內要做好優質地塊競爭熱度進一步上升的準備，適度提高拿地心理價位、理性退出競爭熱度過高的地塊爭奪；另外，如寧波這樣供地計劃完成較少的城市，后續仍會有多宗優質土地入市，可適當將拿地節奏放緩，以尋找更多優質的拿地機會，避免高成本拿地帶來的虧損風險。