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??中房網訊 （亞晨/文）雖然處于傳統淡季，但7月的房地產市場仍表現淡季不淡，成交與信心仍在持續復蘇。

??根據國家統計局此前公布的數據顯示，1-6月份全國房地產開發投資62780億元，同比增長1.9%，實現率先轉正。如果把這個數據視為房地產市場復蘇的第一個信號，那么百強房企累計業績增速首次轉正則應該是市場逐步復蘇的第二個信號。

??克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，7月份TOP100房企實現銷售操盤金額9386.4億元，單月業績同比自4月轉正后逐月回升，進一步提升至25.7%。從累計操盤銷售情況來看，1-7月份百強房企整體業績同比增長2.7%，自年初以來累計業績增速首次轉正。

??土地市場方面，受部分熱點城市出臺調控政策影響，雖然整體呈現降溫態勢，但長三角、中西部仍然是企業重點拿地區域。此外，龍頭房企由于具備規模優勢，拿地態度表現的較為謹慎，而中型房企追求規模的“野心”仍然較為明顯。

??克而瑞研究中心預計，下半年作為房企搶收業績的關鍵期、供應量可能進一步加大。同時，受惠于相對寬松的貨幣政策環境，預計下半年房地產市場仍具韌性，成交有望保持在較高水平。建議房企積極把握當下難得的銷售窗口期，加緊推貨去化、加大營銷力度、搶收業績，以最大程度彌補上半年由疫情帶來的負面影響。而對于土地市場而言，在供地寬裕的預期下，下半年將有更多拿地機遇出現，企業仍應聚焦高能級二線以及強三線城市，并警惕地價過高的風險。

??前七月百強房企累計業績增速首次轉正

??雖然7月份處于傳統淡季，但受疫情等因素影響，今年整體推案節點后移，7月份的環比數據下降幅度均小于前幾年。

??根據克而瑞研究中心日前發布的報告顯示，7月份TOP100房企實現銷售操盤金額9386.4億元，單月業績同比自4月轉正后逐月回升，進一步提升至25.7%，單月業績環比降幅也低于去年同期。

??另外，值得注意的是，從累計操盤銷售來看，1-7月百強房企整體業績同比增長2.7%，自年初以來累計業績增速首次實現轉正。

??如果根據1-7月份的全口徑銷售金額核算，碧桂園、中國恒大和萬科仍然位列前三，銷售金額分別為4483.1億元、4138.4億元和3788億元。除上述三家房企外，包括保利發展、融創中國、中海地產、綠地控股、世茂集團、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、金地集團、新城控股、陽光城、金科集團和旭輝集團在內的17家房地產企業全口徑銷售金額都超過了1000億元，相比上月增加了4家企業。

??從各個企業表現來看，7月份TOP100房企中有超7成企業實現單月業績同比提升，且增幅多在20%以上。其中，TOP50房企7月單月業績同比變動的中位數為增長近30%，規模房企業績表現優于行業整體。具體來看，碧桂園實現單月全口徑業績規模760億元，同比增長28.8%。萬科單月實現全口徑業績規模579.6億元，同比增長20.3%。此外，本月恒大、保利、世茂、華潤、金茂、金地、金科、旭輝、綠城等房企銷售表現也較為突出，單月業績規模同比提升顯著。

??土地市場熱度有所降溫，龍頭房企拿地態度謹慎

??土地市場方面的表現與銷售市場不太一致，在熱點城市接力出臺調控政策、中央多次強調“房住不炒”的背景下，7月土地市場熱度有所下滑。

??克而瑞研究中心發布的報告顯示，7月份全國土地市場單月成交呈現量價齊跌走勢。二季度以來，土地市場連續三個月成交量上漲的走勢被終止。由于杭州、寧波等熱點城市優質地塊出讓減少，平均樓板價及溢價率均有所下調。

??值得注意的是，雖然土地市場整體降溫，但在重點監測城市中，包括寧波、紹興、湖州、徐州在內的長三角熱點城的部分地塊吸引了多家房企競拍。據克而瑞不完全統計，碧桂園、中海、新城控股三家房地產企業7月份在重點監測城市參拍重點地塊次數達到25次以上。旭輝、金科、中梁、正榮等典型房企參拍重點地塊的次數與二季度月均值相當。重點地塊整體競得率僅有2成左右，競爭仍然表現較為激烈。

??分城市來看，杭州仍是前7月百強拿地最多的房企，武漢土地市場在疫后快速恢復，已經回升至二線城市成交量第二位，此外西安、重慶、成都等中西部核心城市依舊是企業聚焦拿地的重點，成交量持續高位；三四線城市則仍然以溫州、東莞、惠州、佛山等強三線城市為主。

??從另一方面看，龍頭房企的集中度出現一定下滑，土地儲備也出現放緩。根據克而瑞研究中心公布的數據，截至7月末，新增貨值百強門檻達到123.3億元，同環比分別大幅上升24%和55%，雖然百強門檻顯著提升，但1-7月新增貨值TOP100企業總貨值僅有5.5萬億，較去年同期減少3000億元。

??從拿地銷售比變化走勢來看，10強房企拿地銷售比進一步下降至0.24，反之第二、三梯隊房企拿地銷售比提升至0.58和0.53。這說明龍頭房企雖然仍具備規模優勢，但拿地態度愈發謹慎，而TOP11-30房企追求規模的“野心”仍然較為明顯。

??從銷售百強房企各梯隊拿地情況來看，10強房企新增貨值占百強總貨值的31%，較上月再降5個百分點，反之第二、第三梯隊房企新增貨值分別占百強總貨值的26%和13%，占比持續上升。TOP30房企仍然占據百強新增貨值的7成，龍頭房企所占份額明顯下降。

??具體到單月，仍有部分房企單月表現亮眼。如綠地、新城、濱江、正榮等單月拿地銷售比高于0.9，遠超行業平均，整體投資力度保持高位。其中綠地、禹洲等單月拿地金額超過100億，達近一年新高。新城、濱江、遠洋等房企則維持了二季度以來積極投拓的的態勢。

??克而瑞研究中心分析認為，龍頭房企在投資方面保持理性與謹慎，由于有豐厚的優質土儲支撐，當前規模房企仍以“促銷售、抓回款、維穩現金流”為主要目標，而隨著二線地塊爭奪激烈、調控不放松之下，控地價風險也成為企業的共識。