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??“現在可能是下手最佳時期。”北京某知名中介品牌經紀人洋洋（化名）告訴中國房地產報記者，受此前新發地暴發疫情影響，不少業主對在售房屋進行了降價，之后會不會隨著市場回升是一個未知數。

??7月18日-7月19日，中國房地產報記者走訪北京多個中介門店發現，對于二手房市場未來走勢大部分中介都認為，隨著新冠疫情有效控制，北京二手房市場冷清態勢逐漸退去。

??這一點主要表現在近期帶看量上，“6月疫情期間，首先很多意向客戶有疑慮，再加上很多小區進不去，對帶看量、成交量影響很大。這期間，我們也是以線上蓄客為主。現在疫情緩和了，6月份的蓄客成果就展現出來了，帶看量明顯再增多。”

??記者在采訪過程發現，相對6月中旬這些中介門店顧客往來人次有所增加。

??有回暖趨勢

??2020年1月-6月，北京二手房新增掛牌量呈持續走高趨勢，其中，6月受疫情影響較5月有所回落。掛牌量與成交量走勢呈正比。

??經紀人們心態的轉變要從半個月前說起。

??58同城、安居客報告顯示，6月北京新增掛牌房源量環比漲幅為39.2%。與此同時，貝殼研究院數據顯示，6月北京疫情復發下成交環比回落35%。

??成交量與掛牌量之間的落差，也讓市場上出現了“二手房拋售潮到來”的聲音。

??工作在通州區的經紀人李亮（化名）表示，前兩個月的工作經歷了大起大落。

??“實際上，5月底6月初已經明顯能感覺到帶看量變大，當時認為市場已經進入回暖。6月中旬受新發地再次暴發疫情的影響，又陷入半停滯。”

??在他看來，掛牌量的增加是相對的。“今年1月、2月、3月，受疫情影響即使有賣房的想法，但是實際操作有所不便，所以掛牌量相較去年同期都少了不少，4月、5月、6月掛牌數量的增加只是較之前恢復到一個正常區間，總數沒有特別夸張。”

??成交量方面李亮告訴記者，“雖然6月后期成交不佳，直接影響了整個月數據，但是7月以來帶看量和成交量都有大幅增加，市場回暖跡象明顯。”

??諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙也認為，雖然6月份北京疫情反彈，但因為防控措施很好疫情并未蔓延，對全國樓市影響力度不大，樓市銷售降幅將持續收窄。

??貝殼研究院提供的數據顯示，7月6日-7月12日，鏈家18城二手房實際交易量環比增加7.3%，其中，北京市成交環比增加12.2%。相較去年7月周度水平增加37%，成交量仍舊維持在相對較高的水平。

??7月以來，二手房市場上還出現了一個顯著的變化。“有置換需求的客戶變多了。”朝陽區某中介門店的店長梁潔（化名）表示。

??梁潔告訴記者，我們公司有數據顯示北京置換型購房需求占比約50%，這一類型的購房者我們也叫“新剛需”，都是通過推遲換房節點、壓縮換房面積進行置換。

??同時，朝陽區、海淀區、豐臺區、西城區是換房熱點，同區域置換為主要路徑。

??6月，受疫情及政策等影響，“新剛需”換房意愿趨于冷靜，需求延后。“6月份帶來量、成交了都低的主要的原因還是需求跟不上。對于“新剛需”客戶來說，需先賣出自住房產然后再買入，中間涉及多個交易環節。需要掛牌、成交再買房，中間還需要辦理貸款。同時，普通商品房首付在60%，超過普通住宅標準的房屋首付達到80%，其中還包括契稅繳納等問題，置換交易達成一致的難度比較大。疫情的發生又在這一基礎上加大了難度。改善需求的減少這也是成交量減少的原因之一。”

??在梁潔看來，置換需求的客戶增加，也是市場正在回暖的趨勢。

??貝殼研究院分析，上半年北京市場受疫情持續牽制，寬松金融政策疊加學區政策調整導致市場出現短期修復，改善性需求拉動換房鏈條局部改善，經歷了封凍期、復蘇期、政策拉動期、疫情復發回落期四個階段。市場韌性修復整體隨疫情波動，修復速度、力度低于其他一線城市。疫情對市場的主要影響為需求釋放節點推后，在市場預期及市場情緒方面整體保持平穩。

??買方市場將持續

??根據李亮提供的平臺數據，2020年5月-7月，北京二手房均價呈現下跌趨勢，7月中旬趨穩。

??走訪過程中多數經紀人均表示，現在是買房絕佳時機。“以通州為例，目前更傾向于買家市場，房價處于低點，掛牌房源量多，且還有議價空間。

??李亮指著公司平臺上掛牌出售的某處房源告訴記者，從去年12月到現在該處房源已經降價4次，目前還有10萬-20萬元議價空間，較剛掛牌時已經降了50萬元。“此后，再降的可能很小。”

??記者查閱多家中介平臺，發現其中亦有較掛牌時降價逾百萬的房源。

??“5月-7月中，降價超10萬元房源有很多，這是正常降價區間。降價超百萬元房源也有但屬于個例，可能購買時比較便宜，現在賣出也是賺的。個例并不能說明整體趨勢變化。”經紀人洋洋解釋，價格主要受區域、戶型、樓層、朝向、業主是否急于出售等多重因素影響，整體看當前價格變化不大。另一方面，一些平臺上可能會登記一個假的房價吸引意向客戶致電，實際不可能這么低。

??同時，也有部分經紀人認為，買方市場將會持續很長一段時間。

??洋洋告訴記者，7月、8月是“新房季”，新房入市會直接影響二手房的價格。“不論新房還是二手房，我們都會根據客戶需要，推薦適合的房源。”

??“原來我是準備買交通位置更好一些的二手房，但是家人認為不如買新房住得舒適，只是目前的新房項目感覺位置都比較偏。”最近準備買房的林女士就陷入這樣的糾結，“最近經紀人又給我提供了一些位置還不錯、快開盤的限競房備選，我覺得可以再等一等、選一選。”

??8月底，通州馬駒橋首個限競房—金悅郡將正式開盤；位于通州臺湖的萬科城市之光?東望三期目前也處于排卡階段；位于大興瀛海的中海寰宇時代，將推出多個下躍項目（samrt墅）。

??從開發商角度看，疫情嚴重影響了今年上半年業績，下半年亦成為搶收的關鍵。“價格更低，產品更高，已經成為北京樓市的鮮明特色。這將是北京開發商長期追求的一個趨勢。”和碩機構首席分析師郭毅分析。

??二手房與新房在價格和優勢方面的競爭，也更加利好購房者。