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??在目前金融市場較為動蕩的環境下，美國基礎設施REITs板塊表現不俗，數據中心、基建、自動倉儲等行業表現突出。

??長久以來，呼吁推出REITs（即房地產投資信托基金RealEstateInvestmentTrusts）的聲音經久不衰。近期，千呼萬喚的“中國版”REITs試點方案被拉開大幕，雖說是困難重重，在法律、稅收等多方面制度難以協調，但以基礎設施項目REITs為突破口的中國公募REITs走出了萬里長征第一步。

??作為最早推出REITs的美國，擁有全球最大的REITs市場，其市場規模占全球市場總規模的近2/3，基礎設施REITs是其中核心一塊。美國REITs發展軌跡與中國有哪些不同？美國基礎設施REITs從誕生到成熟，又是如何探索出一套成熟的運營模式？受新冠肺炎疫情影響，美國REIs表現又如何？

??疫情影響，因禍得福？

??“2020年初以來，由于新冠疫情采取的社交隔離措施以及隨后的美國經濟停擺，使得美國股市經歷多次熔斷，REITs也不例外，而且是整體情況最為嚴重的一次。”VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席執行官陸兵接受《中國房地產金融》的采訪時表示，疫情是否影響美國REITs市場？對這個近期自己被問及最多的問題，陸兵給出了肯定回答。

??眾所周知，自2008年以來，美國進入了后經濟危機時代。加上此次的“黑天鵝事件”，陸兵回顧美國資本市場近年的表現時指出，歷史數據表明美國REITs是股市相對好的避險資產。

??因為REITs其本身的特點具有：收益性、抗通脹性、增值性、安全性、流通性。在收益率層面，占整個股權REITs47%的基礎設施REITs板塊位于各類型REITs板塊收益率第一梯隊。

??美國基礎設施REITs可投資對象包括：鐵路、微波收發系統、天然氣儲存及輸送管道、固定儲氣罐等等。由于基礎設施REITs流動性充足、債務水平良好，從收益來看，位于各類型REITs的第一梯隊。截至2020年5月底，美國市場基礎設施REITs2020年累計收益率為18%，超過同期標普500的-6.3%。

??根據Nareit公開數據顯示，截至2020年4月，美國市場REITs過去20年平均年化收益率約為12.62%，遠高標普500的6.94%，同時對應更高的年化波動率。2019年美國基礎設施成分股REITs收益率為41.9%，僅次于工業REITs、數據中心REITs和林場REITs,比寫字樓REITs收益率高出10.53%。

??陸兵表示：“在目前金融市場較為動蕩的環境下，REITs板塊表現卻不錯，雖說經濟周期下行，總體虧損是存在的，但仍有數據中心、基建、自動倉儲等個別行業表現突出，甚至有些成績趕超往年，可以說是‘因禍得福’了。”

??“這是因為突發的疫情，使大家的室內活動增加。家里的WI-FI從未承載過如此巨大的需求：筆記本電腦、孩子的平板電腦和游戲機、電視上的直播視頻、家庭安全系統以及所有家庭成員的手機，這就對通信基礎設施具有強烈的需求。”陸兵說，社交媒體大型公司如推特、臉書允許員工在家辦公，以及更多的企業開始實行遠程居家辦公，這樣來看，對數據處理、網絡和WI-FI的需求，會變得越來越大。

??除此之外，由于疫情的原因，電子商務無疑是經濟增長最快的行業之一。美國本地電子商務銷售額創歷史新高。陸兵說：“由于疫情暴發所采取的社會疏離措施，電子商務已成為零售商的主要或唯一銷售渠道，為該行業帶來了前所未有的增長。”

??同時，疫情加速了電商的發展，也將機遇帶到了物流倉儲市場的面前。疫情暴發后，線上業務量激增，對于物流倉儲的需求有所增長。的確是，在線教育、網上購物“火了”，相應的，基于互聯網的行業比如電商、遠程會議平臺，還有倉儲物流等都變得異常活躍。同時，陸兵也提出自己的看法，萬事皆有利與弊。由于物流倉儲入門門檻相對比較低，所以一直呈現上漲的趨勢，這樣也極有可能出現供過于求。

??鼓勵和吸引外資進入

??相比之下，中國的REITs起步較晚，且尚未形成規模，在證監會和發改委發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》中顯示，我國基礎設施REITs所涉及領域包括倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等設施，產業園區等其他基礎設施，不含住宅及商業地產。

??雖然不涉及到住宅、商業，但是也納入了產業地產，比如未來的醫療、養老、數據中心，基礎設施在國內存量規模非常大，以接受度比較高的基礎設施作為切入點，對于公募REITs的放開和推動會起到重要的作用。

??“從美國的經驗來看，基礎設施REITs是REITs市場的主要構成部分。目前，美國基礎設施REITs投資的對象包括：鐵路、微波收發系統、輸變電系統、天然氣儲存及輸送管線、固定儲氣罐等。”陸兵指出。由于美國對于REITs的分類中基礎設施REITs與數據中心REITs分開，因此對于美國基礎設施REITs與數據中心REITs的研究對于我國公募基金REITs發行有借鑒意義。

??在他看來，其中最大的不同在于從運營上如何去管理，美國早在1960年，就出臺《房地產信托投資法》，允許公開募集資金用于投資房地產項目，推動REITs面世的同時，還為后續道路奠定了基礎。但由于法律規定不允許REITs自行開展房地產經營和管理，REITs處在第三方管理階段并持續多年，制約了其規模發展。

??以至于出現行業的明顯周期致使在上世紀80年代陷入停滯狀態。但在1981年以后，REITs開始在經營上追求多樣化投資與投資風險管理，并降低負債比率。特別是1986年，美國時任總統里根簽署了《稅收改革法》更是被視為“轉機”和“革命性的推動”。

??“該法案允許REITs直接經營不動產而不必交由第三方管理，放松了原法案中對REITs業務的監管限制，使得REITs運營呈現明顯公司化。至此，REITs從房地產企業的融資載體一躍成為不動產運營管理公司，發展進入主動管理快車道，加速美國REITs的復蘇和躍進，眾多股權(Equity)REITs紛紛上巿，迎來了一個繁華的REITs時代。”陸兵說。

??值得一提的是，1997年的《納稅者減免法》和1999年的《REIT現代化法》大大降低了REITs享受稅收優惠的要求，直到2004年，時任總統布什簽署美國創造就業法案，其中很重要的一條就是取消所有國外投資者在投資美國公開交易的REITs產品時候的差別對待，強有力地鼓勵和吸引了大量外資涌入美國資本市場。

??直到2007年，美國才推出基礎設施REITs。2007年，美國國內稅務局（InternalRevenueService）以一事一議的批復信函方式確認了基礎設施可以成為REITs的適格投資對象，由此開啟了REITs投資基礎設施的序幕。美國基礎設施REITs與中國基礎設施有一點不同在于，剔除了新基建如數據中心，單獨成為REITs的一種類別。

??陸兵認為，管理的方法不斷改進是最大的亮點和不同點，由于管理者的進取心態的不同，所以承擔的責任也不同。要從長遠發展的角度進行分析，發揮著其他金融產品難以替代的理財優勢，吸引著美國公眾和商業社會的極大興趣。

??啟示：投資者利益放在首位

??除了上述不同之處，陸兵還從發展模式進行分析，REITs在國內做大之后，面臨的是要如何做強的問題，也是值得思考的。在他看來，REITs若是要做大、做強，應該把投資者的利益放在首位，保障投資者的利益的同時做到透明化，而不是單獨以融資作為其發展的手段。

??“雖說現在美國，REITs已經成為房地產專業投資基金的主流，但絕不能成為其融資的唯一手段。”他還強調，二者的目標略有不同，如何考量其中利益的沖突，是首當先需要衡量的。

??“除此之外，房地產行業的管理與金融行業的管理完全是兩個不同的模式，二者不能一概而論，這是兩個專業性極強的領域，對于專業知識領域的要求相對較高，金融考量的是合規性、基本操作熟練，但房地產要考慮租金收益率、回報率等問題。”陸兵強調，這也大大阻礙了其發展。例如，懂得房地產專業知識的人，不一定擁有金融機構的牌照，但擁有牌照的金融機構，又不一定擁有房地產行業的專業知識。

??二者之間要如何平衡、如何融合？倘若是讓不懂房地產專業的人士來管理、經營牌照，這將是非常危險的。

??其次，“中國版REITs”試點乃至未來推廣的底層資產的供應潛力巨大。

??經過過去幾十年的投資建設，中國各級政府通過各種形式，積累了大量的成熟運營的基礎設施項目，但基礎設施REITs在底層物業上天生存在諸多不足。比如，在底層物業的權利、流動性、估值、收益等方面，基礎設施均不占有優勢。未來發展或許仍將面臨較多難題，如期限錯配、缺乏優質項目、稅收拖累、市場流動性差等。

??國內在正式發行之前要有所準備，才能應對發行后諸多大大小小的問題，陸兵進一步解釋說道：“例如中國的法律要不斷地更新以適應新的金融創新的需要。公司法、信托法、稅法、信息披露制度等均需要進行調整以適應REITs需要。美國注重‘法律先行’，在推行之前就嚴格規定各項條條框框。避免‘一放就活、一管就死。’的現象出現。”

??“中國REITs未來的發展，不一定要照搬美國的操作方法，但一定要考慮其長遠的發展目標。寧愿一開始把速度放得緩慢一些，顧全大局，后續發展中產生連貫性，尤其是不能影響投資者的信心。”陸兵說。