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??“歡迎到海南闖蕩！”

??一場空前盛大的新聞發(fā)布會6月8日在北京舉行。海南省黨政“一把手”及多部委負責人出席了這場海南專屬盛會，深度解讀《海南自由貿易港建設總體方案》（以下簡稱“總體方案”）相關政策，拋出橄欖枝。

??在房地產方面，中國房地產報記者梳理發(fā)現，在近1.5萬字總體方案中只有一處提到“房地產”，即“支持住房租賃金融業(yè)務創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）”。但在6月8日舉行的新聞發(fā)布會上，“房地產”依然是繞不開的話題，海南省委書記劉賜貴兩度提及海南房地產立即引發(fā)媒體報道關注。

??從5年前的“歡迎來海南買房”到現今的“壯士斷腕”“與房地產決裂”，海南房地產經歷了“冰火兩重天”。海南房地產行業(yè)是不是進入了“尾盤”？此前云集海南的房地產開發(fā)商又如何應對？

??對此，一些專家認為對于“海南不做房地產加工廠”的提法外界不能誤解為海南“徹底去房地產化”臆想，也絕對不是要打倒房地產，更不是要“干掉”房地產，是要企望和呈現一個長期、穩(wěn)定、健康、合理發(fā)展的房地產市場新格局。

??海南5年房地產發(fā)展“簡史”

??“我們嚴格控制房地產，海南的房地產不是外面想要多少就建多少，成為房地產的加工廠……”在6月8日新聞發(fā)布會進行到16分鐘時，海南省委書記劉賜貴就拋出了“海南房地產”這一“敏感”話題。

??幾分鐘后，央視新聞客戶端最先推送了“海南不是房地產加工廠”的消息，之后各媒體鋪天蓋地對此進行了報道。

??事實上，劉賜貴書記提及的海南房地產話題只是新聞發(fā)布會中的“小插曲”，并以此來說明海南在構建現代化產業(yè)體系方面不能是單一的，在產業(yè)選擇上主要聚焦三大領域：旅游業(yè)、現代服務業(yè)和高新技術產業(yè)。

??劉賜貴也談到了海南此前實施“兩個暫停”的政策。早在2016年2月23日，海南省政府出臺了《關于加強房地產市場調控的通知》（瓊府〔2016〕22號），即“兩個暫停”政策，劉賜貴將其歸納為暫停批地和暫定批建。“兩個暫停”政策直指“新增商品住宅項目”。此后兩年時間內海南至少出臺了4個與“兩個暫停”相關的政策文件。

??據官方數據顯示，2015年底海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月。當時，海南有13個市縣商品住宅庫存去化周期高于全省平均水平，其中位于海南西南部的樂東縣去化周期長達117個月。

??在“兩個暫停”系列政策及去庫存“雙驅”作用下，截至2016年底海南全省商品房庫存在2500萬平方米左右，較上一年減少了約1000萬平方米，去化期降至23個月。至2017年底，海南商品房庫存去化期已降至11個月。這也意味著海南各市縣不再將商品房去化作為主要目標任務，海南樓市去庫存基本結束。

??2018年4月22日晚，海南省政府召開新聞發(fā)布會，發(fā)布海南“史上最嚴”房地產限購政策，商品住宅實施全域限購。隨后，海南繼續(xù)加碼對該省房地產市場的政策調控，直至今年5月22日出臺的“本地居民限購兩套”的限購細則。

??2019年，海南完成房地產開發(fā)投資1336.18億元，同比下降22.1%；商品房銷售面積829.34萬平方米，同比下降42.1%。海南省住建廳方面表示，海南嚴格執(zhí)行“全域限購”政策，房地產市場平穩(wěn)運行，總體呈現“量降價穩(wěn)”態(tài)勢，符合調控預期，以“壯士斷腕”的決心和行動助推全省經濟高質量發(fā)展。

??海南房地產已到“尾盤”？

??6月8日新聞發(fā)布會上，劉賜貴向媒體坦言，海南實施“兩個暫停”政策之前海南有2萬多家房地產商，手頭握著幾十萬畝可以用于商品房開發(fā)的土地資源。許多市縣是靠房地產賣地建房取得稅收、取得固定資產投資的。

??他說，后來海南對三分之二市縣取消了固定資產投資考核和財政收入考核，實際上也是對各市縣房地產產業(yè)進行了根本限制。

??那么，“壯士斷腕”“與房地產決裂”之下的海南房地產業(yè)是否到了“尾盤”和“清盤”的窘境？

??中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受中國房地產報記者采訪時表示，對于“海南不做房地產加工廠”的提法外界不能誤解為海南 “徹底去房地產化”的臆想，也絕對不是要打倒房地產，更不是要“干掉”房地產，是要企望和呈現一個長期、穩(wěn)定、健康、合理發(fā)展的房地產市場新格局。

??記者也了解到，最近一份閑置土地清單顯示，海南閑置土地共計1100余宗，總面積多達88950余畝。有媒體專門進行了統(tǒng)計，該閑置土地面積相當于海南近6年土地出讓面積總和。前述閑置土地的使用權絕大多數登記在各大小房企名下，其中不乏全國性大型房企。土地閑置成因復雜多樣，大部分供地時間為上個世紀90年代，部分是2000年以后取得的土地使用權。

??“海南實施‘兩個暫停’政策之前，開發(fā)商手頭握著幾十萬畝可以用于商品房開發(fā)的土地資源”，或包含上述閑置土地清單上的近9萬畝土地。有房地產業(yè)內人士稱，海南對閑置土地處置是為海南自貿港建設“騰身挪地”，但閑置土地處置起來并非是一樁簡單的事兒，是一項繁瑣復雜的工作，“目前，土地使用權仍握在開發(fā)商手中。”

??那么，除了上述閑置土地，開發(fā)商手中究竟還握有多少能從事房地產開發(fā)的土地呢？對于外界而言目前仍是一個謎，所以海南頓時“去地產化”也不太現實。

??謝逸楓認為，“不做房地產加工廠”的完整解讀有兩層意思，首先是必須控制好房地產發(fā)展速度、規(guī)模、供應、地價、房價、杠桿、泡沫、風險；其次，其背后的意義和目的就是防止房地產再次一哄而上，避免房企集中炒地、全民炒房、供應過剩、規(guī)模過大、庫存過大、高杠桿、高地價、高房價泡沫及崩盤風險，重蹈覆轍的歷史教訓。

??但海口市房地產業(yè)協(xié)會秘書長王路認為，海南是第一個調產業(yè)結構的區(qū)域，商品住宅在海南30年發(fā)展經濟的使命正式結束。

??自貿港離不開房地產

??“從短中期內來看，海南一下子要‘砍掉’最粗的支撐是不符合省情、不科學、不客觀的城市發(fā)展規(guī)律。”謝逸楓表示。

??謝逸楓認為，從某種意義上海南建設自由貿易港離不開房地產的支撐，實現幸福小康生活也離不開房地產支持。從區(qū)域產業(yè)地位而言，它只不過從此前的產業(yè)主導地位“降格”為從屬產業(yè)地位。

??“將來，海南商業(yè)住宅項目開發(fā)是不是就沒了？”海口市房地產業(yè)協(xié)會秘書長王路稱，當然不是，只是海南的商業(yè)住宅消費者鎖定在本土居民和引進人才。他表示，對房企而言，規(guī)模化時代不再，苛刻的開發(fā)條件又對企業(yè)綜合能力要求極高，房企只有挖掘自身產品價值、提升開發(fā)能力來提升溢價能力。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，總體方案中提到支持發(fā)展房地產投資信托基金（REITs），這在一定程度上有助于房地產金融業(yè)務的創(chuàng)新。他建議房地產金融業(yè)務是相關房企可以重點關注的內容。

??海南現代管理研究院院長、國家級有突出貢獻專家王毅武直擊海南房地產發(fā)展過程中存在的3個問題：空置率高、利用率不高、海南旅游地產的發(fā)展思路不明確。他告訴記者，海南房產的“投資投機”特征是不正常現象，海南購房群體多為候鳥族與養(yǎng)老者，導致房子的利用率不高，“兩投”（投資投機）購房改變了海南房地產的用途和性質。

??王毅武也著重提到海南旅游地產，他認為旅游房地產最大的特點應具流動性、時限性，也就是旅游房地產的使用權應該是流動性、時限性的，最大特點是非產權出讓，不是出讓房屋所有權而是居住使用權。把旅游房地產與居住房地產混為一談，導致海南旅游房地產沒得到很好的發(fā)展，居住房地產也受到影響。