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??中房網訊 5月26日，“2020中國房地產上市公司測評成果發布會”在上海舉行，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第13年發布中國房地產上市公司測評研究成果。在本次發布會上，還同步揭曉了“2020中國物業上市公司測評成果”，該項測評由中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主辦。

??在本次測評成果發布會現場，來自房地產行業的領導、專家、學者，知名金融投資機構的代表、優秀上市房企的代表，分別對下半年的房地產市場走勢，上市房企如何實現高質量增長，以及資本市場關注房地產行業的風口會等話題展開討論。

中國房地產業協會會長馮俊

??馮俊：房地產上市公司要“領跑”，必須要做到三點

??中國房地產業協會會長馮俊表示，在經濟深化轉型、行業創新發展的新時期，房地產企業應該如何發展，特別是作為其中優秀代表的房地產上市公司應該如何“領跑”，有三點值得重視。

??首先是房地產上市公司要把深化供給制改革、改善供給放在首要位置。馮俊認為，房地產的發展能不能在新的經濟發展階段保持能量、增加動能，在有效地擴大內需方面發揮作用，取決于房地產的供給側改革。因此，房企必須要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，要激發和創造有效需求，房地產上市公司更應該要把改善產品、性能、功能放在重要位置，不斷提高產品設計水平，不斷改善產品的功能，滿足人們不斷提高的美好居住生活新需求。

??其次，房地產上市公司要努力降杠桿，提高抗風險能力。這二十多年來，通過高杠桿、高負債、高周轉實現快速發展，是行業發展的常態之一。但是，不少房地產企業負債率過高，一旦銷售受阻，回款大幅下降，就導致現金流承壓，再疊加到期的債務，企業運營風險驟增，在此次疫情影響下該問題更加凸顯。馮俊強調，房地產的發展，不能建立在流沙的基礎上，必須要夯實基礎。

??最后，房地產上市公司要成為穩定市場的主力軍。只有保持行業持續健康穩定，給消費者以信任，企業才能做到長期發展，成為百年老店，也才能給股東更好的回報。上市公司作為公眾公司，有優勢也有條件能做得更好，成為行業標桿。馮俊建議，上市公司的治理結構和價值取向，應該逐漸從側重于利潤導向，往側重于消費者權益保護發展。

中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻

??周忻：疫情讓地產和物業服務行業改變和進化

??中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻表示，有信心未必會贏，沒有信心一定會輸。疫情發生后信心比黃金更重要。事實是，兩個月過去，地照搶，樓照賣，股票照漲。

??周忻表示，中國房地產行業、物業服務行業在這次愈后的經濟復工復產中依然扮演著舉足輕重的角色。無論是財政收入、稅收、就業，無論是股市、樓市、物業在后疫情時代都恢復得非?？?，土地市場很火，房產銷售量也很好。但他同時提醒，市場風險還是存在的，此刻企業需要做得更扎實，不要盲目的樂觀，不要盲進。

??世界正在快速改變。周忻認為，無論是國際市場，中國經濟各種舊有慣例，以及各種的對市場的認識和思維，在這次疫情后都會發生巨大變化。所以當下應該更多討論行業如何進步，如何變革，如何升華。他指出，過去幾個月，房地產行業和物業行業都在悄然得發生很多變化。

??第一、買房線上化。后疫情時代，很多地產商都在研究如何在線上賣房，從線上的拓客，線上的直播，線上的認籌，線上的買券，線上的落定，到現在正在研究的線上如何簽約，線上如何支付，這種變化將帶來房地產營銷的一種變革和升級。

??第二、數據的資產化。房地產行業和物業服務行業都在討論如何把數據資產化，這是一個不可逆的趨勢。每一家企業都有數據，開發企業有開發的數據、銷售的數據、用戶的數據、裝修的數據。物業管理行業有住戶的數據、設備的數據、出行的數據。數據是資產?？硕饛那澳觊_始把過去積累了很多年的數據，從克而瑞地產到克而瑞物管、資管、證券、租售、科創六個板塊，建立了43個數據庫，用AI、用區塊鏈把數據整理成為資產，讓行業共享。

??第三、AI與物聯網在各領域的作用。物業服務行業面臨著管理上的技術升級，物聯網的能力升級和增值服務的升級。如果今天資本市場給物企的估值是考慮物企管理面積和利潤增長，那么未來一定會考慮的是物企科技能力，科技在未來將影響資本市場對物業服務行業的估值。

??不論房地產還是物業服務行業，后疫情時代行業需要進步，需要升級，需要有所改變。

中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱

??丁祖昱：對今年的房地產保持謹慎樂觀

??中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱表示，在經濟碰到一定問題的情況下，如果能夠穩住房地產，相信對經濟的發展有巨大的作用。

??近幾年，丁祖昱在多個場合均提到了房地產是中國經濟的“壓艙石”，這一觀點在幾天前發布的政府工作報告中得到再度印證，也給了房地產企業和關聯企業一顆“定心丸”?！€，就是最好的答案。

??對于展望行業未來的話題，丁祖昱也表明了他的態度：謹慎樂觀，要有底線思維。

??“整個行業出現了一個天花板，今年要突破16萬億元、17億平方米的規模的話，目前來看非常困難，尤其還受到疫情影響”。丁祖昱表示，按照樂觀判斷，今年規模會略微下降，幅度在5%左右。另外，“房住不炒”已成基本國策，金融部門并未對房地產網開一面。應該說，行業的總體壓力依然存在。

??在丁祖昱看來，即便今天看到市場有所恢復，我們也應該做好各種準備，有底線思維，向最好的方向努力?！翱傮w而言，我還是對今年的整體房地產保持謹慎的樂觀，希望通過穩住房地產，令整個中國經濟最終得到平穩健康的發展”。丁祖昱如是表示。

奧陸資本總裁及投資總監蔡金強

??蔡金強：全球經濟滯脹已不可避免

??“全球經濟滯脹已不可避免，即將進入一年半左右的滯脹期”，奧陸資本總裁及投資總監蔡金強表示。這位前花旗銀行亞太地產研究部主管、業內最有影響力的分析師之一，對目前的全球經濟形勢進行了深入分析。

??蔡金強表示，新冠疫情堪比沒有硝煙的戰爭，并已經演化為全球沖擊，各國進入封鎖狀態，這對全球經濟造成了極大壓力。從4月平均值看，封鎖導致全球GDP當月損失18%左右。為對沖經濟下行和流動性壓力，各國推出天量財政刺激和貨幣政策，過去“赤字率不超過3%，負債率不超過60%”，也即所謂的的“國際安全線”標準蕩然無存，到年底主要國家的赤字率年底預計升至17-20%，負債率將達120%。目前，全球負利率債券的規模為11.7萬億美元，占全球整體債券規模的20.1%。從歷史的角度來看，當前各國財政赤字預計飆升、央行印鈔的行為，已經逐漸接近戰爭時期。

??因此，在全球大放水疊加經濟逆全球化背景下，蔡金強相信通脹即將卷土重來。特別是沒有新興市場國家通過全球化分工吸收流動性，將顯著提高成本，進一步推升通脹。他預計，全球通脹壓力將在3季度顯現，全球經濟衰退，即將進入大概18個月的滯脹，之后進入痛苦的通縮。其中，中國的情況會好一點，但在經濟增長壓力和全球放水背景下，中國恐怕最終也難以獨善其身。

??“滯脹之后將面臨更大的危機”，蔡金強稱，過去四十年主導支撐全球經濟繁榮的“自由主義，經濟全球化和社會福利主義”將結束，新的格局正在形成，宏觀經濟平衡和社會利益分配格局將發生重大調整。此外，疫情加速了逆全球化和中美脫鉤的進程，未來社會、政治、經濟都面臨極大不確定性。而應對的方法，就資產配置而言，就是“擁抱核心資產，不要輕易交出籌碼”，蔡金強如是強調。

??而就房地產企業的開發主業而言，蔡金強認為在未來全球經濟一年半左右的滯脹期下，應該保持部署做好防護，聚焦核心區域，保持周轉節奏，維持負債率在合適的水平，不去賭市場。同時，要抓緊融資改善和優質土地的供給窗口，做好貨值的補充，關注并購機會。而面對不確定性加大，多元化發展則需要有邊界，比較值得推進的“兩翼’，蔡金強認為是物業管理和商業。

旭輝控股董事局主席林中

??林中：2020下半年買房地產股比投資房子好

??旭輝控股董事局主席林中表示，下半年房地產行業的發展態勢應該還是平穩。但是會出現一個新的情況，個別城市、個別板塊分化會很厲害，局部有些非常好賣，但也有些賣不動賣不出去，成交量能夠恢復去年同期水平甚至略有增長。

??資本市場有潮流，資本市場也有口味，不同時期口味不一樣，目前來看資本市場喜歡穩健、財務負債率低、現金流好、有多元化收入可以支撐的企業。房企既要服務好業主又服務好投資人，但最重要的，還是做好自己的事。

??林中認為，一個企業最好就是做好自己的戰略，做好自己的經營，資本市場的話要聽，但是也不能全聽。涉及到資本市場基本的要求規則，要聽；涉及到企業發展的業務和戰略就不能全聽。長遠看，還是要追求持續的、穩定的、有質量的增長，只要堅持這么做，資本市場總會喜歡這種企業。所以旭輝不會變換自己的策略去迎合資本市場的口味，堅持做真實的自己。

??目前經濟形勢復雜，不過林中對于房地產長期還是看好看多。“下半年市場應該以平穩為主，買房地產股比投資房子好”，林中表示。

陽光控股執行董事、全球合伙人；陽光城集團執行副總裁吳建斌

??吳建斌：大膽預測物業上市公司會再熱兩年

??陽光控股執行董事、全球合伙人；陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，對下半年房地產市場總體還是樂觀的態度，這個樂觀最主要跟前幾年比較，今年正好有疫情影響，相信國家在政策方面稍微溫和一點。這次疫情的影響，如果能進一步落實一城一策，因城施策，相信房地產企業對于政策層面相對容忍度高一點。

??物業現在估值高，pe倍數都是50，房企只有5，但資本市場的愛好和口味會變，大膽預測一下，再熱兩年，估計也就10倍了，所以要抓住這個窗口期，在資本市場該上市上市，該融資該融資。

??房地產市場長期來講一定是很好的市場，起碼未來十年十五年都是非常好的市場，大家堅信這一點。另外今年下半年建議多銷售，把上半年二月份三月份四月份沒有完成的目標努力完成，多一些現金流。另外，如果有錢的話，多買一些便宜的土地，這家公司未來可能就非常不錯。

中梁控股董事、地產板塊執行總裁李和栗

??李和栗：堅持自己，不要被資本市場的潮流和口味牽動

??中梁控股董事、地產板塊執行總裁李和栗認為，未來房地產發展趨勢將相對平穩。雖然疫情確實對房地產發展有影響，但總體需求還在，沒有發生太大變化。從供應上看，這幾年已形成比較好的市場化特點，差的地方大家都不去，高庫存的地方有可能變成低庫存，供應端不會發生太大的變化，低庫存的地方大家馬上看到機會，就會拉到比較健康的水平。在供應需求相對穩定情況下看政策，“房住不炒”情況下，各級政府主體還是保持房地產發展平穩運行。

??“中國開發商PE在10倍左右應該比較正常，現在開發商很多估值都是五倍六倍，估值還是比較低”。李和栗表示，開發商也不必過度關注估值，資本市場波動性太強，把業務做好，把利潤做好，不看股價，就看派息，多掙點錢多給股東分紅，多關注公司持續經營、持續現金利潤的增長。

??在李和栗看來，資本市場對房地產上市公司決策的影響主要體現在三個方面：第一，要看綜合指標而不是單一數據，綜合指標要求對上市公司要求很高，所以設定什么樣的目標，并不是單一指標，某些規?；蛘咧苻D率決定的。第二，堅持穩步走自己的路，不要被資本市場的潮流和口味牽動。第三，上市公司要為未來業務多找一些出口。

珠江投資集團總裁王晞

??王晞：房企現在應“現金為王”

??在判研當前的房地產市場形勢時，珠江投資集團總裁王晞表示，目前市場的關鍵詞是“分化”。此次的疫情只是加劇分化的一個元素，實際上，從去年整個經濟下行就已經導致分化。除了板塊分化之外，客群、市場都已分化，原來大量的剛需型產品已經轉向改善型這個分化在加劇，客群分化導致產品的分化、局域市場的分化。此外，土地市場也在分化。最近有的地方土地市場非常熱，有的板塊很熱，就算廣州同一天的拍地，有的能拍到七十多個億，有的則流拍。

??王晞表示，對于企業本身來說，企業也在分化。在他看來，可能對于整個行業來說，下半年是穩的趨勢，但是對于某些企業來說就不一定了，冰火兩重天。都是快速周轉的模式，可能在下半年就有很多企業會出問題，但是對于一些有準備的企業或者本身現金豐厚的企業，負債率不高的企業可能就是機會。“所以整個行業在分化，這也會導致下一步重新的洗牌，總體來看，我認為還是行穩致遠”。

??那么，在這個分化態勢下，房地產企業究竟應該如何應對？王晞的建議很簡單，首先是現金為王，其次，地大“勿搏”，不要盲目去搏過多的土地。

中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇

??張宇：如何篩選房企長跑冠軍

??中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇表示，資本市場有一套看房企的方式，十幾年前做的系列研究，仔細把海外，包括美國、日本、新加坡、香港這些龍頭公司歷史上他們怎么發展的，也就是大浪淘沙之后為什么留下這些公司，研究花很長時間，但是結論非常簡單，這些房企在長期發展當中堅守財務情況，一直堅持非常有效持續，這個對于中國是一個啟發。

??“我們分析開發商的時候會把這個鐵律更加立體化一些”，張宇把它總結成兩個三角形，一個是進攻三角形，如何到杠桿利率的均衡。第二個是防御三角形，當市場出現特殊的沖擊，比如疫情很特殊的情況的時候，怎么能夠在這個時候扛住，這個就叫防御三角形。

??張宇認為，這主要體現三個方面，第一就是融資，包括融資結構也好，融資成本也好，是整個融資的優勢。第二就是成本，成本端。第三就是產品，有沒有一個核心的產品，實際上我們把進攻跟防御這兩個三角形疊在一起看房企的時候往往能夠篩選出長跑冠軍。