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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積33973萬(wàn)平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額31863億元，下降18.6%，降幅比1-3月份收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌幅較上月明顯收窄，后續(xù)隨著企業(yè)減負(fù)和各地供地節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)很快會(huì)由負(fù)轉(zhuǎn)正，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)投資、促發(fā)展的導(dǎo)向，也成為當(dāng)前全國(guó)各地拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的一項(xiàng)重要內(nèi)容。從銷(xiāo)售方面來(lái)看，預(yù)計(jì)兩會(huì)后各類(lèi)購(gòu)房政策會(huì)出現(xiàn)一定放松，樓市交易同比跌幅會(huì)逐漸縮小，進(jìn)一步體現(xiàn)了交易市場(chǎng)復(fù)蘇的導(dǎo)向。

??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降3.3%，跌幅明顯收窄

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資24238億元，下降2.8%，降幅收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，四月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相比1-3月份的跌幅出現(xiàn)了比較明顯的收窄，進(jìn)一步說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)走出低谷，逐漸復(fù)蘇。從實(shí)際觀察的情況看，包括東部沿海省份的開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯升溫，成為帶動(dòng)全國(guó)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)回暖的重要因素。后續(xù)隨著企業(yè)減負(fù)和各地供地節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)很快會(huì)由負(fù)轉(zhuǎn)正，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)投資、促發(fā)展的導(dǎo)向，也成為當(dāng)前全國(guó)各地拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3151萬(wàn)平方米，同比下降12.0%，降幅比1-3月份收窄10.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1699億元，增長(zhǎng)6.9%，1-3月份為下降18.1%。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地購(gòu)置數(shù)據(jù)繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但跌幅在明顯收窄。近期東部大中城市供地節(jié)奏明顯加快，包括北京、上海和深圳等大城市也在積極供地。隨著優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)土地市場(chǎng)繼續(xù)回暖、甚至由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能性很大。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%，降幅比1-3月份收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款8730億元，下降2.5%；利用外資23億元，下降31.6%；自籌資金14875億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款13990億元，下降18.9%；個(gè)人按揭貸款7601億元，下降5.4%。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)來(lái)看，資金到位狀況在不斷改善。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，進(jìn)一步說(shuō)明隨著央行等金融政策的放松，房企的資金面在改善。近期，國(guó)務(wù)院提出了“穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)”的內(nèi)容，在實(shí)際操作中，外部金融貸款等環(huán)境會(huì)進(jìn)一步寬松，這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也具有積極的意義。

??在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)方面，4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為98.86，比3月份提高0.67點(diǎn)。

??商品房銷(xiāo)售降幅繼續(xù)收窄

??商品房銷(xiāo)售方面，與去年同期相比仍呈下降態(tài)勢(shì)，但降幅均比1-3月份繼續(xù)收窄。從商品房單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，與上月相比，出現(xiàn)一定下滑。但與2019年同期相比，下滑幅度不大。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份，商品房銷(xiāo)售面積33973萬(wàn)平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降18.7%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降32.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降29.1%。商品房銷(xiāo)售額31863億元，下降18.6%，降幅比1-3月份收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降16.5%，辦公樓銷(xiāo)售額下降37.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降34.5%。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，近期的交易數(shù)據(jù)先后經(jīng)歷了“跌4成、跌3成、跌2成”的走勢(shì)。后續(xù)預(yù)計(jì)兩會(huì)后各類(lèi)購(gòu)房政策會(huì)放松，樓市交易同比跌幅會(huì)逐漸進(jìn)入“跌1成”的區(qū)間，進(jìn)一步體現(xiàn)了交易市場(chǎng)復(fù)蘇的導(dǎo)向。

??從商品房單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額均較上月有所下滑。根據(jù)2020年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，4月份商品房銷(xiāo)售面積達(dá)11995萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌11.17%。商品房銷(xiāo)售額為11498億元，環(huán)比下跌5.46%。從同比情況來(lái)看，2020年4月份商品房銷(xiāo)售面積相比2019年同期下跌2.13%，銷(xiāo)售額相比2019年同期下滑了4.99%。

??庫(kù)存方面，4月末商品房待售面積52255萬(wàn)平方米，比3月末減少472萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少453萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少7萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少17萬(wàn)平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自1-2月份達(dá)到階段高點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌。經(jīng)測(cè)算，四月份住宅待售面積為24845萬(wàn)平方米。此外，根據(jù)易居研究院測(cè)算，1-4月全國(guó)商品房待售面積同比增速為1.7%。在連續(xù)35個(gè)月同比下跌的情況下，今年2月份庫(kù)存數(shù)據(jù)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，3-4月份數(shù)據(jù)顯示其依然位于同比正增長(zhǎng)的區(qū)間。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這也意味著庫(kù)存壓力略有增加。另外，隨著近期新建商品住宅的預(yù)售政策明顯放松，客觀上會(huì)帶來(lái)庫(kù)存數(shù)據(jù)小幅反彈，不過(guò)后續(xù)預(yù)計(jì)去庫(kù)存政策也會(huì)不斷推出。