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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，1-7月份易居研究院重點監(jiān)測的全國100個城市新建商品住宅成交均價為14174元/平方米，同比上漲13.7%。

??從城市分類來看，一線城市方面，前7月房價總體以降溫為特征。二線城市房價漲幅先擴大后持平，而三四線城市的房價上漲態(tài)勢受到抑制。城市排行方面，13個城市步入了“超高房價”行列，另外還有12個城市的房價步入了“過熱”區(qū)間。

??報告顯示，1-7月份全國百城新建商品住宅成交均價同比漲幅已經(jīng)出現(xiàn)了收窄、變小的現(xiàn)象，尤其是觀察今年前7月的數(shù)據(jù)，可以看出二季度開始已經(jīng)呈現(xiàn)了降溫的現(xiàn)象。加上部分重點城市政策繼續(xù)收緊、部分房企受庫存高企現(xiàn)象而主動降價等，房價總體上有回歸平穩(wěn)的趨勢。

??易居研究院預(yù)計，三季度降價現(xiàn)象會增多，對于各市場參與主體都有較為積極的影響。從地方層面看，穩(wěn)房價的政策效應(yīng)將繼續(xù)釋放。從房企層面來看，降價也有助于加快去庫存，進而緩解企業(yè)資金壓力。而對于購房者來說，類似降價也有助于降低購房成本，進而釋放出新的購房需求。

??房價漲幅有所收窄

??從成交均價來看，房價漲幅有所收窄。報告顯示，1-7月份易居研究院重點監(jiān)測的全國100個城市新建商品住宅成交均價為14174元/平方米，同比上漲13.7%。

??從今年前7月的年初累計房價漲幅可以看出，在4月份該曲線位于14.5%的歷史高位水平后總體下行。易居研究院認為，這充分體現(xiàn)了二季度以來政策調(diào)控的有效性，也反映了房價回歸平穩(wěn)的趨勢。

??將100城房價數(shù)據(jù)與全國房價數(shù)據(jù)做對比可以看出，前7月兩條曲線走勢基本一致。而橫向?qū)Ρ瓤矗?月100城房價同比漲幅為13.7%，明顯大于全國9.6%的漲幅。易居研究院認為，如果涉及到政策收緊，那么百城中部分城市的收緊概率會更大。

??一線城市房價總體降溫，三四線城市上漲態(tài)勢受抑制

??從城市分類來看，一線城市方面，前7月房價總體以降溫為特征。二線城市房價漲幅先擴大后持平，而三四線城市的房價上漲態(tài)勢受到抑制。

??報告顯示，1-7月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為43159元/平方米，同比上漲17.0%。從前7月的年初累計房價漲幅可以看出，一線城市該指標總體上在持續(xù)收窄，這體現(xiàn)了一線城市積極管控房價的效應(yīng)。但從橫向?qū)Ρ葋砜矗痪€城市的同比漲幅總體仍高于二線城市和三四線城市。

??32個二線城市新建商品住宅成交均價為14119元/平方米，同比上漲10.7%。報告認為，今年前7月二線城市房價數(shù)據(jù)，基本上呈現(xiàn)了“漲幅先擴大后總體持平”的態(tài)勢。尤其是今年二季度二線城市包括對預(yù)售證和房屋交易秩序的管控政策比較嚴格，較好地限制了房價漲幅的擴大。

??64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11004元/平方米，同比上漲9.7%。從數(shù)據(jù)來看，當前三四線城市房價漲幅已走出了歷史高位區(qū)間，也低于一線城市和二線城市，體現(xiàn)了較好的管控效應(yīng)。

??而從近期的房價走勢看，今年6月份年初累計房價同比漲幅創(chuàng)下階段性的新高，為10.1%。而到了7月份，該指標已經(jīng)有所收窄。易居研究院分析認為，或許和市場淡季效應(yīng)、部分政府強化房價管控、房企降價促銷等多重因素有關(guān)，進而也利好三四線城市房價的穩(wěn)定。

??13城步入“超高房價”行列，12城市房價步入“過熱”區(qū)間

??從城市排行來看，13個城市步入了“超高房價”行列，另外還有12個城市的房價步入了“過熱”區(qū)間。

??易居研究院根據(jù)“房價五分法”劃分（包括超高房價、高房價、中等房價、低房價和超低房價五類），其中大于2萬元/平方米的房價定義為“超高房價”，介于1.4萬元-2萬元/平方米的房價定義為“高房價”，介于1萬元-1.4萬元/平方米的房價定義為“中等房價”，介于8000元-10000元/平方米的房價定義為“低房價”，低于8000元/平方米的房價定義為“超低房價”。

??報告顯示，在均價排行方面，1-7月份全國100個城市中，有13個城市步入“超高房價”行列。其中深圳房價最高，為56141元/平方米。同時，有19個城市步入到“超低房價”的行列，其中荊門房價最低，僅為5060元/平方米。

??考慮了房價歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房價調(diào)控目標等因素，易居研究院對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區(qū)間。

??這5個區(qū)間分別是：房價漲幅大于等于20%為“房價過熱”區(qū)間；房價漲幅介于［10%，20%）的則為“房價偏熱”區(qū)間；房價漲幅介于［0%，10%）的則為“房價合理”區(qū)間；房價漲幅介于［-10%，-0%）的則為“房價偏冷”區(qū)間，房價漲幅小于-10%的則為“房價過冷”區(qū)間。

??從漲幅排行來看，1-7月份100個城市中有12個城市房價步入了“過熱”區(qū)間。其中，中山房價漲幅最大，達到43%的水平。

??同時，有5個城市步入到“房價過冷”區(qū)間，包括肇慶、廊坊等城市。客觀說，形成房價過冷現(xiàn)象有很多原因，比如成交項目過多集中在郊區(qū)市場、新房價格行政性地壓低、市場交易持續(xù)下滑等。

??【附注】

??1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??2、年初累計新建商品住宅成交均價=年初累計新建商品住宅成交金額/年初累計新建商品住宅成交面積。

??3、國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況中，本身沒有包括1月份的數(shù)據(jù)。所以本報告中“年初累計全國房價同比漲幅”中，1月份數(shù)據(jù)是推算出來的。推算過程參考了全國100城房價1月份和2月份的歷史規(guī)律，進而根據(jù)國家統(tǒng)計局1－2月份房價的數(shù)據(jù)估算出1月份的房價數(shù)據(jù)，并由此計算出相應(yīng)的同比漲幅。

??報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：嚴躍進