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??中房網(wǎng)訊（記者 曲濤）從官方公布的數(shù)據(jù)來看，七月份的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)了降溫趨勢。

??8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點；商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個百分點；商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個百分點。

??國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華在“7月份國民經(jīng)濟(jì)運行情況舉行發(fā)布會”上表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了比較平穩(wěn)的增長。結(jié)合土地成交面積、房地產(chǎn)銷售等方面的數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)態(tài)勢。從近幾個月對房價的觀測來看，尤其是6月份，一二三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格同比漲幅都略有回落，預(yù)期相對穩(wěn)定。綜合來看，房地產(chǎn)市場有保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

??分析人士認(rèn)為，在市場下行的預(yù)期之下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)會強(qiáng)調(diào)降價促銷和回籠資金，而未來在投資端則會相對趨于保守。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收窄

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，2019年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.4%。

??從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)收窄與預(yù)期一致。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主要受三個因素影響：一是，房企購地積極性略有受限，穩(wěn)地價導(dǎo)向下房企拿地更趨理性。第二，部分房企新開工等節(jié)奏略有放緩，這與近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素有關(guān)。第三，在市場下行的預(yù)期下，房企更多會強(qiáng)調(diào)降價促銷和回籠資金，而在投資端相對會更加趨于保守。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

??從購地數(shù)據(jù)來看，企業(yè)相對偏保守。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，一方面是基于穩(wěn)地價的管控，尤其是對于違規(guī)資金進(jìn)入土地市場的監(jiān)管非常嚴(yán)厲。另一方面所呈現(xiàn)的新特點是，近期部分房企的項目轉(zhuǎn)讓力度加大，這也在一定程度上使得部分房企不直接去購地，而是通過收并購來實現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1-6月份回落0.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款15377億元，增長9.5%；利用外資61億元，增長83.6%；自籌資金31032億元，增長2.8%；定金及預(yù)收款33980億元，增長9.6%；個人按揭貸款15198億元，增長11.3%。

??從房企到位資金數(shù)據(jù)來看，與預(yù)期一樣。嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)（微信公眾號zhongfangwang）表示，這和當(dāng)前防范金融風(fēng)險的大環(huán)境密切關(guān)聯(lián)。近期，包括信托融資、海外債和銀行貸款等方面的收緊性政策，本質(zhì)上也使得房企資金面開始收緊。同時也需要看到，類似資金略收緊的預(yù)期，也會倒逼房企主動降價促銷。

??在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為100.90，比6月份回落0.01點。

??商品房銷售面積同比增速連續(xù)6個月負(fù)增長

??商品房銷售方面，目前銷售面積同比增速已出現(xiàn)了連續(xù)6個月的負(fù)增長現(xiàn)象，跌幅相比上月有所縮小。商品房單月銷售情況與上月相比，大幅下滑。但與去年同期相比，則出現(xiàn)一定的小幅上漲。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.4%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降13.1%。商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個百分點。其中，住宅銷售額增長9.2%，辦公樓銷售額下降13.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降10.9%。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，商品房銷售面積出現(xiàn)連續(xù)6個月負(fù)增長的現(xiàn)象，說明市場已經(jīng)有所降溫。但也要看到，跌幅沒有繼續(xù)擴(kuò)大。這或許與兩個原因有關(guān)：一是，對于信貸政策收緊的預(yù)期，往往使得部分購房者近期反而加快購房和網(wǎng)簽。二是，部分房企對于未來調(diào)控的預(yù)期，使得在7月份淡季反而加快推盤和銷售。

??從商品房單月銷售情況來看，與上月相比大幅下滑。中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）根據(jù)今年以來的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算，7月份商品房銷售面積達(dá)12997萬平方米，銷售額為12464億元，環(huán)比6月份分別下降35.87%和34.14%。

??雖然單月環(huán)比銷售數(shù)據(jù)大幅下滑，但從同比情況來看，2019年7月份商品房銷售面積相比去年同期上漲1.17%，銷售額相比去年同期增長了9.77%。

??在上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人楊暢看來，由于每年的7月份屬于房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)淡季，因此在低基數(shù)上的增速回升，難以支撐銷售回暖的判斷，后續(xù)走勢仍待觀察。

??商品房待售面積再次回落至5億平方米以下

??庫存方面，7月末，商品房待售面積49876萬平方米，比6月末減少286萬平方米。其中，住宅待售面積減少305萬平方米，辦公樓待售面積增加23萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少21萬平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計，2019年1-7月份商品房待售面積處于近45個月最低值。但值得注意的是，商品房待售面積數(shù)據(jù)自2013年12月以來，再次回落至5億平方米以下。住宅待售面積方面，在2月末出現(xiàn)短暫觸底回升態(tài)勢后，已經(jīng)處于連續(xù)五個月下跌態(tài)勢。7月末，住宅待售面積為22932萬平方米。

??嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，雖然商品房待售面積繼續(xù)下跌，但下跌的速度越來越放緩。總體看，去庫存已經(jīng)進(jìn)入到后續(xù)階段，去庫存的速度不會加快。但同時需要看到，三季度預(yù)計政策趨緊，各地政策放松的可能性不大，所以房企還是需要把去庫存作為三季度經(jīng)營的重要內(nèi)容。