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??總結往昔之后必是預測未來，雖是套路，中房網卻想做的真誠。思來想去，靈光一現，用酸甜苦辣咸五味作比今年樓市的各方形勢和各項條件甚是恰當。不信你看：

??融資愈難 房企心酸

??盡管地產金融已經進入發展期，也在細分領域取得了階段性進展。但金融業人士的普遍共識是：相比2016年，2017年的整體融資環境將進一步收緊。對資本市場、公司債等融資方式的打壓，將使得融資結構發生顯著變化，總結起來具體呈現以下四大特點：

??一是行業整體對銀行貸款的依存度下降——隨著商業銀行對授信房企資質要求不斷提高且授信額度越來越向品牌房企集中，以及房企融資渠道的日趨多樣化的雙向原因，預計2017年房企對于開發貸的依賴程度將進一步減弱。

??二是股權融資收緊——自監管層不再允許房企通過再融資對流動資金進行補充，規定募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款后，不少A股上市房企的融資渠道驟然收窄，融資難度頓時加大。加之由于此前持續寬松的融資政策使地王頻出，中央為擠出資產泡沫和防范金融風險，不排除在2017年叫停定增的可能性。

??三是債券融資的繼續冷卻——自2016年10月末起，債市監管部門紛紛對地產商發債融資念起“緊箍咒”，先后規定了地產企業的公司債募集資金不得用于購置土地、細化房企發債準入門檻、嚴限房企發行企業債券融資用于商業性房地產項目等。而債券融資難度加大后的變化迅速體現：去年10月融資額684億元，而11月這一數字只有195.4億元。2017，債券融資的境況仍將從緊，而一旦債市減少向企業輸血，開發商依靠公司債獲取低成本資金的好日子將完結，對房地產這種高杠桿行業可謂重大打擊。此種情況下，開發商的融資結構將被迫發生變化，例如更多的轉向開發貸、信托等，其整體的融資成本也會上升。

??四是美元債大幅縮水——前有人民幣加入國際貨幣基金組織特別提款權貨幣籃子，后又美元加息25個基點，同時美聯儲預計2017年還將加息三次。美元重新進入強勢通道，人民幣貶值壓力劇增。此背景下，今年人民幣繼續貶值是大概率事件，考慮到匯率成本越來越高，房企的境外融資也會大幅縮水。即便是過去兩年地產公司發行的美元債，很多開發商也愿意盡快償付。

??價格穩健 仍有甜頭

??受調控政策影響，商業銀行對個貸的支持熱情或已達到上限，2017 年可能迎來按揭貸款利率的向上拐點，因此今年商品房銷量可能較2016年出現下滑，但房價卻有仍保堅挺甚至穩中有升的基礎。

??這種說法的依據首先來自于對國家政策的深刻認識和剖析：從區域高度分化的差別看，說明政府主旨在于防范房價上漲過快而無意“矯枉過正”。同時，頻繁在松緊間搖擺的政策也有損政府威信，且房價若大幅下降也非當局想要的結果。

??其次，只升不降的地價和一二線城市短期內供應稀缺的現狀也是支撐房價的中流砥柱。因此，民生證券首席經濟學家邱曉華認為：2017年，一線和核心二線城市的房價會保持剛性上漲態勢，自然資源優良，配套跟得上的二三線明星城市房價會有一定幅度的理性上漲。中金公司更預測，2017年總體房價走勢大致會是上半年保持平穩，下半年重回上升通道。

??拿地辛苦 不拿心苦

??2016年土地市場“量跌價漲”現象明顯，北京、上海、南京、杭州、蘇州、天津等多個城市土地成交金額破千億元，總成交額、溢價率、樓面價等多項數據均創下歷史新高。但相對的是，城市土地供應面積增速卻在明顯放緩：2016年7月至今，100個大中城市土地供應同比持續為負，多城市宅地出讓數量和面積大幅萎縮。

??此消彼長下，拿地越來越成為“大戶的游戲”。加之宅地變革的推進，倒逼房企由過去單純的開發商變身為“房東”。北京“自持”新規雖然繞過了地王、熨平了房價上漲預期，卻讓一個包含租賃“四級市場”輪廓初現，使運營模式更加復雜。

??2016年11月，北京市首批四宗“限房價、競地價”試點地塊現場競價。最終投報自持商品住房面積比例達100%，其中有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，四塊地最終分別由萬科、萬科住總聯合體、首創天恒中糧聯合體和中鐵競得。據計算，四宗地塊規劃建筑面積合計62萬平方米，其中50.39萬平方米屬“自持”，由于執行“70/90”政策，按平均60平方米單套面積，預計未來將建成8400套出租房。也即是說，最終用于出租的面積將是用于出售的自住房面積的近四倍。

??這種實情讓業內人士普遍認為，該模式無法長久。因為純靠出租收入，收益率難以覆蓋資金成本。還同時引發了一些人士對資金不夠雄厚的中小房企在一線城市發展前景的擔憂。新城控股高級副總裁歐陽捷在當時就發出這樣的感慨，“如果按照這樣的供地邏輯，結果可能是北京將無房可售，房企銷售額銳減，中小房企將被擠出北京”。

??可以肯定的是，這樣的舉動是政府向“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”的住房市場政策目標所做的供給端改革嘗試。這個過程中，土地出讓條件必然日益苛刻，資金、開發、品牌實力不足的房企只能進一步被排擠出局。而即使有籌碼玩得起的那些企業，又有多少甘愿以犧牲利益一直玩下去？

??調控不松 或放辣招

??每年的“兩會”一向是房地產行業的風向標。在對經濟下行容忍度提升的背景下，多位業內人士預計，2017年兩會上，針對房地產應還會出臺有關金融和稅收方面的政策。

??預告就是前段時間中央經濟工作會議上的定調：“房子是用來住的，不是用來炒的”。這透露出新一年中，政府對樓市調控將始終處于高壓狀態，甚至會進一步收緊的明確信號。

??經濟學家馬光遠表示，對于環比價格上漲的熱點城市，限購限貸政策還將加碼，否則地方政府將被問責。

??國家發改委城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎則判斷，2017年，中央將可能針對部分炒房現象明顯的城市采取金融、財稅、土地、市場監管等一系列措施，來抑制過度的投機行為。比如在微觀信貸上，投機性購房獲貸的條件將更加嚴格。但關于討論許久的房地產稅，由于制度內容還需探索修改，因此在新一年中還只在少數地方試點，不會大面積推廣。

??重擊泡沫 投機咸澀

??至于從機構到個人都關心的“2017年還能繼續把錢押在房地產上嗎”的問題，多位專家口徑一致——投資投機屬性的購房需要歇歇了。

??馬光遠直言，今年下半年以來，高層在各種場合多次申明抑制房地產泡沫，這在中國房地產政策變遷歷史上是比較少見的。因此不要低估了這次中央戳破樓市泡沫的決心，無論對價格的非理性上漲，還是對投資性購房，2017政府都不會手軟。

??方正證券從中央明確了房地產的居住屬性和消費屬性、否定了其投資投機屬性的劃分，提醒投資人注意政府正在綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房的事實。

　　上海財經大學經濟學院經濟學系主任金煜則直接提出，2017年政府將加強信貸監管，提高投資投機購房的成本，控制家庭購房杠桿，防控金融風險。他直言，未來房地產市場的政策與氛圍會使炒房者知難而退。