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??中房網(wǎng)訊 5月22日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2024房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2024房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測評(píng)成果揭曉。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團(tuán)董事長 丁祖昱

??會(huì)上，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱表示，從新房市場情況來看，今年壓力較大，是一個(gè)弱復(fù)蘇的走勢，可能比去年有所下行，但下行幅度相對有限。二手房市場占比在增加，城市分化也在加劇，原先的熱點(diǎn)城市像北京、上海、杭州、成都等都在做相應(yīng)調(diào)整，但原來的壓力城市現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)無可調(diào)，基本上穩(wěn)定下來。

??以下為文字實(shí)錄：

??尊敬的馮會(huì)長、各位領(lǐng)導(dǎo)嘉賓，我們共同在這里對2024年房地產(chǎn)上市公司測評(píng)成果做分享。

??上周出臺(tái)了三只劍，雖然之前也有三只劍，但是大家都感覺新的劍力度更大一點(diǎn)，2024年整個(gè)政策總基調(diào)是化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場，圍繞這幾個(gè)方面，從風(fēng)險(xiǎn)化解的角度、主體特別是房地產(chǎn)企業(yè)，以及市場穩(wěn)定各個(gè)方面政策也在相關(guān)推進(jìn)當(dāng)中。當(dāng)然政策的效果有待于進(jìn)一步觀察，在市場調(diào)整的時(shí)候政策邊際效應(yīng)相對較弱，特別是還沒調(diào)完或者市場下行的時(shí)候，出臺(tái)一些刺激性政策或者推動(dòng)性政策，可能效果沒那么快顯現(xiàn)出來。

??我們也看到，過去4個(gè)月已經(jīng)出臺(tái)了大量地方相關(guān)的刺激性政策，限購放松、購買補(bǔ)貼，我們也看到54個(gè)城市在推以舊換新，以舊換新每個(gè)城市做法都不一樣，我們最近也在觀察一些城市率先做的具體案例，比如說昨天南京安居集團(tuán)已經(jīng)有首批50多套二手房拿下，把二手房相應(yīng)抵扣的房款在買新房過程當(dāng)中抵扣掉，這是很好的開始，各個(gè)城市都在關(guān)注以舊換新等相關(guān)政策的落實(shí)。

??前面講到融資，我們最關(guān)注融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地也在加速推進(jìn)，1247個(gè)白名單項(xiàng)目獲取1554.1億貸款發(fā)放，這項(xiàng)工作也在推進(jìn)過程當(dāng)中，我們希望白名單項(xiàng)目能夠更多更快獲取相應(yīng)貸款，一方面是保交付問題，另一方面也是穩(wěn)主體相關(guān)的要求。

??大家先關(guān)注樣本數(shù)量是多少，這次測評(píng)研究對象是120家上市房企，有91家在A股上市，28家在港股上市，有1家在海外上市，這些上市公司的業(yè)務(wù)都在內(nèi)地。但是120家比去年減少10家，比2019年減少90家，我們做了17年的上市公司測評(píng)，現(xiàn)在研究的企業(yè)數(shù)量越來越少，特別比2019年少了90家，2019年當(dāng)時(shí)上市公司整體發(fā)展速度也是最快的階段，現(xiàn)在很多企業(yè)有退市的，有的不納入研究范圍當(dāng)中，因?yàn)榉N種原因。

??前十強(qiáng)變動(dòng)率在20%左右，50強(qiáng)變動(dòng)率在12%，經(jīng)歷兩年調(diào)整之后，現(xiàn)在基本上穩(wěn)定下來，但是排名發(fā)生了比較大的變化，這次第一是華潤，華潤把住宅開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營雙輪驅(qū)動(dòng)，在市場調(diào)整時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)一些。第二是保利集團(tuán)，第三是中海，第四是萬科，第五是招商，后面依次是龍虎、綠城、建發(fā)、越秀和新城，建發(fā)和越秀是地方國企的優(yōu)秀代表，這是今年新上榜的。

??資本市場表現(xiàn)，內(nèi)地和港股的房地產(chǎn)板塊走勢大幅度弱于大盤，這里講的是大盤，A股和港股都不太行，房地產(chǎn)又大幅度弱于不太行的A股和港股。上市房企每股收益率平均值大幅下降，低于全市場平均水平，去年A股每股收益是0.44元，港股是0.39元，這是最近的低值，比平均值低20%。

??上市公司的市盈率和市凈率市場也低于全市場平均水平，原先房地產(chǎn)是優(yōu)秀的行業(yè)，但是這兩年從2021年開始整體調(diào)整幅度相對較大。

??上市房企分紅總額也在持續(xù)下降當(dāng)中，股息率創(chuàng)新低，能夠分紅已經(jīng)非常不錯(cuò)了，大部分上市房企都是虧損的，去年我們在這些樣本當(dāng)中看到分紅還有468億元，比前一年下降46%，股息率2.55%，超過2%，已經(jīng)很不容易。

??有8成上市房企在2023年股價(jià)下跌，大家不要認(rèn)為都跌了，跌了80%，有20%是上升的，但是這是截至到去年年末的數(shù)據(jù)，今年房企特別是最近兩個(gè)月股價(jià)有絕底反彈的現(xiàn)象，這至少是一個(gè)好的信號(hào)，整體房地產(chǎn)股經(jīng)歷年初一輪調(diào)整之后，今年至少到這兩天的股價(jià)，大多數(shù)比去年年末的股價(jià)有所上行，有的股票上行幅度較大，我們也要看到好的信號(hào)。

??我們有很多企業(yè)退市，2023年有15家房企從A股港股退市，這些房企在過去幾年經(jīng)歷了一些比較大的挑戰(zhàn)，包括國內(nèi)債務(wù)問題、海外債的問題，可能還會(huì)有，還有一些股票可能也會(huì)在今年陸續(xù)退市。

??從運(yùn)營規(guī)模來說，上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)總收入、總資產(chǎn)、營業(yè)利潤都是下跌的，但是比2022年的跌幅有所收窄。

??34家上市房企目前總資產(chǎn)超千億，規(guī)模集中度與之前持平，說明這些主體經(jīng)過幾年調(diào)整之后，基本上趨于穩(wěn)定，除了因?yàn)橥耸泻芏喾科蠖际侵械纫?guī)模的，但是發(fā)展速度較快的房企，真正的大型規(guī)模房企除了個(gè)別出現(xiàn)比較大調(diào)整之外，其他的繼續(xù)保持。

??50強(qiáng)各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額、操盤面積同比持續(xù)下降，去年10強(qiáng)銷售均值掉的幅度最小，11-30強(qiáng)掉了17%，30-50強(qiáng)掉了12%，但是今年1-4月份下行的速度較快，基本上百強(qiáng)房企掉了40%左右，所以今年1-4月份的挑戰(zhàn)更大一些。

??償債指標(biāo)和上一年基本持平，這塊的指標(biāo)沒有進(jìn)一步惡化，這和一部分企業(yè)不納入到樣本研究有一定關(guān)系，最差的企業(yè)沒有，剩下的企業(yè)相對來說逐步穩(wěn)定下來。

??上市房企三道紅線達(dá)標(biāo)率有所提升，但是提升之后大家也不再關(guān)注三道紅線，銀行可能也不太關(guān)注，資本市場也不再關(guān)注，至少我們從房企具體的數(shù)值上來看，達(dá)標(biāo)率反而提升。最差的現(xiàn)金短債比也有55%，達(dá)標(biāo)率達(dá)到55%，從財(cái)務(wù)指標(biāo)來說有所進(jìn)步。

??2023年有一個(gè)壓力較大的點(diǎn)，融資總額同比下降超3成，這是去年30強(qiáng)上市房企，今年1-4月份也有繼續(xù)下行，現(xiàn)在融資壓力非常大，我們也希望融資協(xié)調(diào)機(jī)制能夠盡快落地之后，給予這些企業(yè)正常的融資，能夠維持好相應(yīng)的業(yè)務(wù)運(yùn)營。

??從盈利能力來說，相關(guān)的指標(biāo)下降幅度較大，和前面財(cái)務(wù)指標(biāo)正好相反，財(cái)務(wù)指標(biāo)趨于穩(wěn)定，盈利指標(biāo)大幅度下降，營業(yè)利潤下降17%，凈利潤下降10%。超三分之一的上市房企凈利潤為負(fù)，這個(gè)比重較大，在2023年凈利潤為負(fù)數(shù)，都是結(jié)轉(zhuǎn)的，賣的基本上都代表2021年甚至之前賣掉的房子，結(jié)轉(zhuǎn)的利潤到2023年，接下來幾年上市房企的利潤壓力更大一些。

??從成長能力上來分析，業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈利潤均值同比下降，這個(gè)趨勢還不會(huì)馬上得以扭轉(zhuǎn)。另外上市房企4成不增收不增利，壓力最大的占了40%，但是也有20%的上市房企增收有正利，還是出現(xiàn)了彎道超車的房企，基本上都是一些央國企，在這輪行業(yè)出現(xiàn)大幅調(diào)整下，還有20%的房企脫穎而出。

??成長能力分檔次情況，營業(yè)收入總體變化52%的上市房企同比為負(fù)，凈利潤更多一些，三分之二上市房企凈利潤同比是負(fù)數(shù)，凈資產(chǎn)同比為負(fù)的占50%左右，凈利潤的壓力更大一些。

??從投資的角度來說，大家聚焦一二線，基本上集中在十幾個(gè)城市當(dāng)中。從經(jīng)營效率來說，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值都在下滑，也有不少上市房企停止拿地，一旦停止拿地，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都會(huì)快速下降。

??房企存貨均值也在下降，因?yàn)槟玫厣?，雖然銷售在下降，但是投資下降幅度更大，我們看到三分之二房企存貨同比是下降的，上周政策當(dāng)中有一個(gè)讓國資收購代售房屋相關(guān)的政策，代售房屋4.7億平米是指竣工銷售的房子，只代表現(xiàn)房沒賣掉的房子，這次收購是指現(xiàn)房，上市房企還有10%是高盈利高周轉(zhuǎn)的。

??社會(huì)責(zé)任情況，納稅肯定是下降的，因?yàn)槔麧?、收入下降，但是有一點(diǎn)，對于踐行ESG這塊反而達(dá)成共識(shí)，越來越多的央國企更加重視ESG相關(guān)的指標(biāo)，不斷按照有關(guān)要求對企業(yè)在開發(fā)、運(yùn)營、經(jīng)營活動(dòng)過程當(dāng)中重視ESG相關(guān)建設(shè)。

??創(chuàng)新能力分析。創(chuàng)新能力主要體現(xiàn)在產(chǎn)品方面，營銷和管控創(chuàng)新相對被動(dòng)，在產(chǎn)品方面有比較大的突破，多元化收入持續(xù)提升，前10強(qiáng)房企基本上都有多元化的探索，部分房企在開發(fā)和運(yùn)營兩個(gè)端口都做得相對比較出色，多元化的方向原先是探索，現(xiàn)在部分房企已經(jīng)變成一個(gè)戰(zhàn)略，多元化收入增速較低，原先基數(shù)也比較低，我們之前開過代建峰會(huì)，現(xiàn)在央國企、民企都介入到代建領(lǐng)域，代建的增長速度很快。

??對于未來的展望有幾個(gè)方面，首先政策方面還會(huì)持續(xù)發(fā)力，地方現(xiàn)在除了北上之外，政策基本上都放開了，深圳稍微有點(diǎn)，三大工程整體推進(jìn)速度也在加快，去庫存這塊也是今天要強(qiáng)力推進(jìn)的，至少3000億大盤出來之后，加上新的杠桿能夠推動(dòng)六七千億的金額，對于7.5萬億現(xiàn)房存貨也有比較好的去庫存的推動(dòng)作用。

??對于新房情況來看，今年壓力較大，是一個(gè)弱復(fù)蘇的走勢，可能比去年有所下行，下行幅度相對有限。二手房在市場占比增加，城市的分化也在加劇，原先的熱點(diǎn)城市像北京、上海、杭州、成都等等都在做相應(yīng)的調(diào)整，今年年初都出現(xiàn)一些調(diào)整，之前還比較穩(wěn)，但是原來的壓力城市現(xiàn)在基本上已經(jīng)調(diào)無可調(diào)，基本上穩(wěn)定下來。

??對于企業(yè)來說，一方面謹(jǐn)慎投資，聚焦投資，另一方面不斷關(guān)注產(chǎn)品力的提升，這也是今年所有企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。

??今天我對于測評(píng)發(fā)布就到這里，謝謝大家。