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??3月20日，2024房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布，備受關注的“房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展16年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??本次發布的《2024房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》指出，2023年各部門適時調整房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展，但居民收入預期較弱，行業信心仍處于低位。同時，房企經營格局在近幾年發生了巨大變化，房企排名經歷了大幅度洗牌，TOP10房企排名變動率最高。進入2024年，全國房地產市場依然面臨下行壓力，但市場規模仍然存在，房企存在結構性機會。

??此外，大會還發布了中房優采測評的《2024房建供應鏈綜合實力TOP500-首選供應商服務商品牌測評研究報告》，該報告已成為房建供應商、服務商對標發展，提升多元能力的指南，以及房建領域工程采購招投標及戰略合作的重要參考之一。

??排名：保利升至第一，國資房企提升顯著

??測評研究報告顯示，2024房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由保利、中海、萬科占據。其中，保利超越中海、萬科，升至第一，華潤保持第四，招商蛇口、龍湖、綠城、建發、越秀、新城分列第五至第十位。

??2024年榜單變動率有所縮小，頭部房企排名相對穩定。相對2023年，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為18%，TOP100變動率為15%，TOP500變動率為19%。排名提升的房企普遍經營穩健、資金面廣、產品力扎實，其中部分國資背景的房企排名提升顯著。

??根據區域劃分，華東地區占比41.4%，西部地區占比7.6%，比重較上年有所上升；華南地區占比22.6%，華北地區占比14.2%，中部地區占比11.4%，比重較上年有所下降，東北地區占比2.6%，與上年持平。華東、華南房企數量之和占比超六成，華東房企數量占比較上年上升3.8個百分點，漲幅最高，華北、華南房企數量占比較上年下降1.8個百分點，降幅最大。

??規模：優質房企逆市擴張，各梯隊集中度下滑

??2023年，TOP500房地產開發企業總資產均值為847.85億元，同比下降1.50%；凈資產均值為188.16億元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企總資產、凈資產規模繼續下降，但降幅較上年有明顯收縮。

??2023年商品房銷售持續下行，房企繼續縮表維持穩健經營，拿地投資態度謹慎，積極去庫存回籠資金，導致資產規模下行。企業層面，民營房企縮表態勢明顯，僅有少數優質民企資產規模持續擴張。央企財務管理嚴格，在逆周期階段展現了較強的持續經營能力。部分地方國企區域深耕經驗豐富，且具備融資優勢，積極參與地方投資。

??從本次測評結果來看，2023年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的36%、67%、78%、90%。相較于2022年，各檔房企集中度均有小幅下降，僅TOP50房企集中度維持不變。

??風險：房企償債壓力加大，融資政策持續優化

??從長期償債能力看，TOP500房企2023年資產負債率均值為63.84%，較上年下降3.34個百分點；凈負債率均值為96.92%，較上年上升7.94個百分點，負債維持在高位。短期償債能力方面，2023年TOP500房企流動比率均值為1.74，較上年下降0.03；速動比率均值為0.76，較上年下降0.06，二者較上年均有小幅下滑。有超過七成的房企速動比率小于1，可變現的流動資產無法覆蓋流動債務，短期償債壓力加大。

??測評研究報告顯示，2023年TOP50房企融資總額為4987.35億元，較2022年下降29.62%。從融資成本來看，2023年TOP50房企新增融資成本為3.56%，較上年下降了0.19個百分點。新增融資成本下降，一方面由于融資成本較低的境內債券融資占比持續提升，另一方面，2023年債券發行主體以規模較大、基本面良好、信用資質較高的優質房企為主。境外融資方面，對于大部分房企而言，境外融資環境依然處于冰封期，僅有少部分房企完成了境外融資。

??發展：營業收入降幅縮小，行業利潤空間收窄

??2023年TOP500房地產開發企業營業收入均值107.53億元，較上年下降4.72%，雖然持續下滑，但降幅已大幅收窄。營業成本均值86.76億元，同比下降3.91%。凈利潤均值3.19億元，同比下降3.37%，現金及現金等價物余額均值69.15億元，同比下降5.17%，行業整體銷售同比回落，同時房企積極推進債務管理、“保交付”等工作，現金余額持續下降。

??2023年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.56%，較上年下降了0.20個百分點；凈資產收益率均值為2.49%，較上年下降了1.25個百分點；成本費用利潤率均值為4.06%，較上年下降了1.68個百分點。

??策略：運營效率有所提高，組織架構繼續優化

??2023年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.13，較上年提升0.01；流動資產周轉率均值為0.15，較上年提升0.01；總資產周轉率均值為0.09，較上年下降0.01。在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉速度，同時投資態度謹慎，存貨總量下降，TOP500房企存貨周轉率和流動資產周轉率均值實現了同比小幅上升。受銷售金額下降影響，總資產周轉率均值繼續下滑。

??2023年，“保交樓”成為房企第一要務，企業紛紛積極推動已售項目的竣工交付，存貨周轉率和流動資產周轉率同比上升。特別是有國資背景的房企，依托政府背景以及良好的社會形象，加快完成竣工結算，存貨周轉率表現好于上年同期。

??2023年以來，多家房企繼續對組織架構進行調整優化。從調整形式來看，主要聚焦在區域、城市公司的整合。除了組織架構調整，房企管理層調整也在密集進行。

??趨勢：穩定政策層層遞進，預期修復尚需時日

??測評研究報告顯示，2023年我國房地產市場延續下行探底調整，盡管行業政策頻繁優化，致力于推動房地產市場企穩復蘇和平穩健康運行，但居民收入預期、購房者信心等因素制約房地產市場修復，行業規模筑底、銷售低迷態勢短期內恐難以扭轉。

??報告指出，2024年，房企仍需做好應對策略，保證流動性安全。長期來看，行業發展規模依然存在，核心城市購房政策具備進一步放松的空間，房企需挖掘不同城市、不同需求的結構性機會，提升貨值變現能力。

??此外，“三大工程”是政策發力重要方向，有望對銷售恢復、穩定預期等方面起到積極作用。正常經營的房企，應積極把握市場窗口加大營銷力度，同時緊跟政策大勢，抓住融資機會，拓寬融資渠道，保持現金流安全。對出險房企而言，抓住機遇盤活存量資產加強現金回籠迫在眉睫，同時可借助金融政策窗口尋求政府或金融機構紓困支持，推動企業恢復運轉。

??附一：2024房地產開發企業綜合實力TOP500及專項測評成果

       附二：房地產開發企業綜合實力測評參選標準

??本測評嚴格按照“科學、公正、客觀、權威”的工作原則，參照《財富》《商業周刊》《福布斯》等國際知名排行榜評選標準，對房地產開發企業綜合實力TOP500的企業設立如下參評標準：

??（1）在中國大陸地區依法設立并登記注冊的房地產開發企業，或者在中國大陸地區依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區房地產業務的外商投資的子公司；

??（2）房地產開發經營業務收入占企業主營業務收入的比重超過50%；

??（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產業務年平均銷售額不少于1億元或銷售面積不少于5萬平方米的房地產開發企業；

??（4）對于近兩年有經營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信、債務違約等違法違規行為者，將根據情況予以扣分甚至不被列入參選范圍；

??（5）對于提供虛假數據者，或在安全生產、環境保護等領域發生重大責任事故者，將取消參評資格。