??核心觀點

??【目標完成率不足四成，長三角為銷售主力】2022年上半年，大悅城控股全口徑簽約銷售金額285億元億元，同比下滑21%，表現優于百強房企平均50.7%的降幅。根據2022年800億的銷售目標計算，目標完成率為35.6%。上海單城銷售金額達到107.2億元，單城貢獻達到38%，長三角銷售貢獻超六成。

??【聚焦重點一二線城市，新增土儲權益提升】2022年上半年大悅城控股新增土儲建面41萬方，按照企業公布的價格口徑計算，新增土儲權益比例約為71%，較去年年底權益提升18.5個百分點。從新增土儲區域分布來看，期內投資土地聚焦于市場熱度較高的重點一二線城市，根據中報公布的新增土儲建面，2022年上半年加大對北京、重慶、南京等城市的投資力度。

??【剩余可開發建面同比翻番，西南、華中占比超四成】截止2022年6月30日，大悅城控股剩余可開發計容建筑面積11486萬方，較去年同期翻番，按照企業目前的銷售節奏計算，足夠支撐企業未來5年左右的發展。從剩余可開發建面分布來看，西南區域、華中區域剩余可開發建面占比較高，合計建面占比為41%，同時，結合上半年的新增土儲情況來看，盡管北京地區不斷補充土地，由于該地區市場活躍、項目結算順暢，與2021年中期相比剩余可開發建面占比降幅達到8個百分點。

??【地產營收同比增長，歸母凈利率持續下降】2022年上半年大悅城控股實現營業收入150億元，同比增長5.3%，其中商品房銷售及一級土地開發業務營收達121.9億元，同比增長12%，占總營收比重約81.3%。2022年上半年大悅城控股毛利率同比提升4個百分點至33.9%，凈利率下滑1個百分點至7.1%，主要受到減免持有型物業租金影響，歸母凈利率跌至0.6%，較去年同期下降3.7個百分點。

??【融資成本降至4.87%，剔除預收款后的資產負債率仍未達標】截止至2022年上半年，大悅城控股擁有現金257.4億元，短期債務188.5億元，較去年同期增長9.3%，現金短債比1.37,長短期債務比2.84，加權平均融資成本僅為4.87%。截止2022年6月30日，金大悅城控股的凈負債率為89.9%，剔除預收款后的資產負債率為71.2%，仍超出70%的閾值，屬于“黃檔”房企。

??【“持有+銷售”雙輪驅動，平均出租率超九成】2022年上半年，大悅城控股投資物業及相關服務收入毛利率 49.9%，同比降低 15.33 個百分點，主要由于期內減免租金導致。期內商業在營 27 家（含輕資產和非標準化產品）購物中心，累計總商業面積約 300 萬平方米，其中包括 16 個大悅城，累計總商業面積 239 萬平方米，平均出租率 90.5%。

??01

??銷售

??目標完成率不足四成

??長三角為銷售主力

??銷售金額同比下降，全年目標完成率為35.6%。2022年上半年，大悅城控股全口徑簽約銷售金額285億元億元，同比下滑21%，表現優于百強房企平均50.7%的降幅，銷售面積為106 萬平方米，較上年同期降低 35%，企業的銷售均價提升至26887元/平方米，主要由于期內上海、北京、南京等一二線城市項目銷售較多，拉高合約銷售均價。根據2022年800億的銷售目標計算，目標完成率為35.6%。

??上海單城銷售金額超百億，單城貢獻度近四成。根據2022年中報數據顯示，共有33個城市為大悅城控股貢獻銷售，平均單城產能為8.6億元，較去年年底單城產能有所下降。上海銷售業績搶眼，僅上半年上海單城銷售金額達到107.2億元，期內單城貢獻達到38%，其中上海靜安大悅城、上海瑞虹海景壹號上半年銷售金額分別為65.9億元、41.1億元。同時，除了上海外，南京、成都銷售金額超20億，其中成都大悅保利時區、南昌祥云悅府項目銷售金額均突破10億元規模。

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       長三角銷售貢獻超六成，中西部銷售占比提升。從區域分布上看，長三角地區銷售實力突出，銷售占比達61%，較去年年底提升8個百分點，主要由于上海、南京、蘇州等城市項目銷售表現突出。中西部成為第二大貢獻區域，占比提升4個百分點，重要集中在成都、西安、重慶等城市。環渤海和珠三角銷售額占比有所下滑，均較去年年底下降6個百分點。

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??02

??投資

??聚焦重點一二線城市

??新增土儲權益提升

       權益比例提升，積極擴充土地儲備。2022年上半年大悅城控股共新增獲取項目7個，新增土儲計容建筑面積41萬平方米，總價77億元。按照企業公布的價格口徑計算，新增土儲權益比例約為71%，較去年年底權益提升18.5個百分點。拿地銷售比約0.27，高于百強房企平均的0.16，拿地態度積極。平均樓面價為 18,776 元/平方米，接近2021年平均樓面價的2倍，主要由于新增土儲位于成都、南京、杭州、蘇州、北京等熱點城市，導致樓面價的推升。

       加大重點一二線城市投資力度，超四成新增土儲位于長三角。從新增土儲的分布來看，期內投資土地聚焦于市場熱度較高的重點一二線城市，根據中報公布的新增土儲建面，2022年上半年加大對北京、重慶、南京等城市的投資力度，其中南京、蘇州、杭州等位于長三角城市的新增土儲占比達到42%，與2021年底相比，企業對于市場較弱的一二線以及三四線城市的投資力度有所下降。

??03

??土地

??剩余可開發建面同比翻番

??西南、華中占比超四成

??西南、華中區域剩余可開發建面占比超四成。根據企業中報披露數據顯示，截止2022年6月30日，大悅城控股剩余可開發計容建筑面積21486萬方，較去年同期翻番，按照企業目前的銷售節奏計算，足夠支撐企業未來5年左右的發展。從剩余可開發建面分布來看，西南區域、華中區域剩余可開發建面占比較高，合計建面占比為41%，同時，結合上半年的新增土儲情況來看，盡管北京地區不斷補充土地，由于該地區市場活躍、項目結算順暢，與2021年中期相比剩余可開發建面占比降幅達到8個百分點。

??04

??盈利

??地產營收同比增長

??歸母凈利率持續下降

??總營收同比增長12%，其中地產主業營收規模保持正增長。2022年上半年，大悅城控股實現營業收入150億元，同比增長5.3%。地產開發業務和物管業務營收有所增長，其中商品房銷售及一級土地開發業務營收達121.9億元，同比增長12%，占總營收比重約81.3%。輕資產項目的持續輸出，物管營收規模有所提升，期內物業及其他管理收入4.9億元，較去年同期增長15%。同時受疫情影響，投資物業及相關服務和酒店經營均受到了不同程度的影響，其中投資物業及相關服務營收20億元，同比下降19%，酒店經營業務營收2.8億元，同比下降35%。

??歸母凈利率持續走低，提升項目權益占比是關鍵。2022年上半年，大悅城控股實現毛利潤50.9億元，同比增長18.4%，同時毛利率同比提升4個百分點至33.9%，凈利率下滑1個百分點至7.1%，主要受到減免持有型物業租金影響，歸母凈利率跌至0.6%，較去年同期下降3.7個百分點。

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??05

??負債

??融資成本降至4.87%

??剔除預收款后的資產負債率仍未達標

??短期償債壓力不大，融資優勢明顯。截止至2022年上半年，大悅城控股擁有現金257.4億元，相比2021年末增加3.4%，短期債務188.5億元，較期初提升9.3%，現金短債比仍由2021年末的1.44降至1.37。長短債比小幅降至2.84，債務結構相對健康。同時，中誠信和中證鵬元維持企業 AAA 主體信用評級，期內獲批50 億元中期票據額度及30 億元私募公司債額度，并發行了發行 15 億元公司債，期內新增借款平均成本 4.84%，截止2022年中期平均融資成本僅為4.87%，與期初持平。

三道紅線處于黃檔，剔除預收款后的資產負債率有待優化。截止至2022年上半年，大悅城控股的凈負債率為89.9%，相比2021年末上升7個百分點，剔除預收款后的資產負債率為71.2%，仍超出70%的閾值，屬于“黃檔”房企。

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??戰略

??“持有+銷售”雙輪驅動

??平均出租率超九成

??大悅城商業上半年舉辦多場活動，平均出租率達到90.5%。2022年上半年，企業投資物業及相關服務收入達20億元，同比降低 18.9%，毛利率 49.9%，同比降低 15.33 個百分點，主要由于期內減免租金導致。2022年上半年大悅城先后舉辦“大悅中國開門紅”“大悅嗨新節”等活動，以“大運營、大服務、大會員、大數據”的方式并結合不同城市特色打造出具有引領性和差異化的產品，保證商業出租率保持在較高水平上，截止至2022年中期，大悅城商業在營 27 家（含輕資產和非標準化產品）購物中心，累計總商業面積約 300 萬平方米，其中包括 16 個大悅城，累計總商業面積 239 萬平方米，平均出租率 90.5%，同時，在建、籌備的項目（含輕資產）共 20 個，商業面積約 183.5 萬平方米。項目拓展方面，2022年上半年獲取商業項目2個，分別為廣州黃埔大悅匯和成都金牛大悅城，并實現武漢大悅城開業。