??核心觀點

??【全口徑銷售額238.9億元，總可售貨值可達1600億元】根據克而瑞數據顯示，合景泰富上半年實現全口徑銷售額238.9億元，排在行業第42位。根據此前企業披露，2022年總可售貨值可達1600億元，依此計算下半年仍有超千億可售貨值。后期，隨著市場修復，企業需緊跟市場動態，及時調整推盤節奏、制定有效的營銷策略，抓住機會窗口。

??【投資全面收緊，權益土地儲備達1494萬平方米】報告期內，投資全面收緊，未有新增拿地。截至2022年6月30日，旗下共有177個項目，分布于44個城市，權益建筑面積達1494萬平方米，主要布局在粵港澳大灣區和長三角兩大經濟區。中短期來看，合景泰富的儲備資源尚足，后期流動性好轉，仍要在土地投拓上積極展開鋪排，夯實儲備保障基礎和高質量發展的基石。

??【利潤率隨行業進一步走低，盈利優勢削弱】2022上半年，合景泰富實現營業收入84.7億元，同比下降34.7%。毛利潤、凈利潤分別為14.7億元、5.0億元。同時，毛利率17.3%，顯著低于2021年同期的30.1%，凈利率和歸母凈利率分別為6.0%、5.1%，盈利優勢削弱，后期需要重視有利潤的經營。

??【堅持兌付緩解流動性風險，積極做好債務管理】今年以來，合景泰富堅持兌付境內外債務，年初初至報告日累計兌付包括境內債券、CMBS及ABS本金合計人民幣59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。截至2022年6月30日，現金短債比為0.98，凈負債率為93.2%，下半年仍有多筆美元債和公司債面臨到期，中短期流動性都將比較緊張，企業需要持續完善經營和財務風險管理體系，積極應對。

??【商業數智營銷平臺項目正式啟動，持續提升綜合運營實力】通過十余年深耕，合景泰富商業運營已進入收獲期。今年上半年，購物中心、酒店、寫字樓均取得較好的進展，租金收入達到9.16億，小幅增長1.7%，其中商場增加25%，寫字樓增長16%，增強企業造血能力。此外，商業數智營銷平臺項目正式啟動，未來將持續提升綜合運營實力。

??01

??銷售

??全口徑銷售額238.9億元

??總可售貨值可達1600億元

??2022年上半年，市場持續低迷，銷售去化普遍承壓，根據克而瑞數據顯示，合景泰富實現全口徑銷售額238.9億元，排在行業第42位。具體來看，業績來源仍然以大灣區和長三角兩大深耕區域為主，按預售金額貢獻劃分，在售122個項目中，54%來自粵港澳大灣區，23%來自長三角區域。高能級區城市韌性較高，廣州、佛山、深圳、上海、蘇州銷售業績占比達到65%。

??根據此前企業披露，2022年總可售貨值可達1600億元，依此計算下半年仍有超千億可售貨值，且主要集中于大灣區及長三角區域的一線及強二線城市。隨著市場修復，需求反彈或加速，去化預期走強，將帶來更好的業績表現，企業需緊跟市場動態，及時調整推盤節奏、制定有效營銷策略抓住機會窗口。

??02

??拿地

??投資全面收緊

??權益土地儲備達1494萬平方米

??報告期內，合景泰富的投資全面收緊，未有新增拿地，這一方面由于市場去化不濟，投資風險性增加；另一方面則基于流動性考量，下行周期下，尤其對于民企來說，安全性提至首位。截至2022年6月30日，合景泰富旗下共有177個項目，分布于44個城市，總建筑面積2062萬平方米，權益建筑面積1494萬平方米，權益占比72%。

??在深耕戰略下，目前土地儲備主要集中在粵港澳大灣區和長三角，兩大經濟區土地儲備占總土地儲備65%，可售資源占總可售資源81%。并且一二線城市儲備貨源豐富，截至2022年上半年末，一、二線城市權益建面總占比可達65%。

??中短期來看，合景泰富的儲備資源尚足，同時城市更新項目也在有序推進，目前已成功中標四個舊村改造項目的合作主體資格，包括廣州市天河區吉山村、廣州市增城區石下村、廣州市黃埔區雙沙村及廣州市黃埔區南崗村，也可有效補充可售資源，支撐企業發展。但是長期投資停滯，并不利于核心市場競爭力的鞏固，后期流動性好轉，仍要在土地投拓上積極展開鋪排，夯實儲備保障基礎和高質量發展的基石。

??03

??盈利

??利潤率隨行業進一步走低

??盈利優勢削弱

??2022上半年，合景累計交付15個項目20余個批次，交付房屋近7000套，實現營業收入84.7億元，同比下降34.7%。受營收減少及單位成本走高影響，毛利潤同比下降62.3%至14.7億元。凈利潤為5.0億元，由于進一步受到投資物業公允值虧損等影響，同比下降82.3%。

??同時，利潤率隨行業進一步走低。毛利率17.3%，顯著低于2021年同期的30.1%。凈利率和歸母凈利率分別為6.0%、5.1%。整體來看，盈利優勢削弱，后期需要重視有利潤的經營。

??04

??債務

??堅持兌付緩解流動性風險

??積極做好債務管理

??在行業下行調整加速、流動性收緊的背景下，債務管理成為各大房企第一要務。今年以來，合景泰富堅持兌付境內外債務，年初初至報告日累計兌付包括境內債券、CMBS及ABS本金合計人民幣59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。這一舉措利好于提升在資本市場上的信用形象，爭取融資機會，支撐企業持續發展。

??截至2022年6月30日，合景泰富賬面現金流221.97億元，較2021年末減少24.6%。總有息負債768.65億元，其中短期有息債務226.06億元。從償債能力來看，現金短債比為0.98，凈負債率為93.2%，扣除預收賬款后的資產負債率由于預收賬款未披露明細，暫無法計算。并且根據克而瑞數據監測，下半年仍有多筆美元債和公司債面臨到期，總計超過80億元，企業仍需持續完善經營和財務風險管理體系，積極應對。

??05

??多元化

??商業數智營銷平臺項目正式啟動

??持續提升綜合運營實力

??通過十余年深耕，合景泰富商業版圖成功布局粵港澳大灣區、長三角、環渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經濟區，已開業投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個，并已進入收獲期。今年上半年，購物中心、酒店、寫字樓均取得較好的進展，租金收入達到9.16億，小幅增長1.7%，其中商場增加25%，寫字樓增長16%。

??購物中心方面，今年4月，華南首座“悠方”購物中心廣州知識城悠方商場正式亮相，作為廣州東部商業新地標，在開業6天累計客流量達31萬，聚合超70%首店品牌，其中8家品牌奪得廣州同品牌門店銷售冠軍，27家品牌銷售額位列黃埔區同品牌門店第一，備受市場認可。

??寫字樓方面，目前已開業運營10座，布局于廣州、上海、成都、蘇州、南寧等一二線城市的核心商務區域。今年上半年，按權益口徑租金收入同比增長16%，為企業帶來一定的現金流補充。

??酒店方面，目前旗下已開業24個酒店，包括與國際酒管集團合作及自有品牌酒店。今年6月，廣州知識城MUSTEL木文緹酒店開業，這也是一年半時間內繼成都環球中心MUSTEL、廣州南沙MUSTEL后的全國第三家MUSTEL木文緹酒店。

??另外，為應對疫情帶來的不確定性，今年商業數智營銷平臺項目正式啟動。未來，該平臺將提供在線線下全渠道管理技術服務和在線運營服務，讓數字化轉型賦能集團商業發展，提升資產運營能力，優化顧客服務能力，為客戶創造價值。