??8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走弱，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)12%仍處低位，成交環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%與上月基本持平。二手房市場(chǎng)相較“抗跌”，北京、南京、重慶等二手房成交表現(xiàn)整體好于新房。

??核心要點(diǎn)

??新增供應(yīng)：環(huán)比上漲12%，同比降39%，仍處低位。一線集中放量，同環(huán)比漲幅均在3成左右，累計(jì)同比保持正增。北京放量最為顯著，郊區(qū)剛需盤(pán)集中入市帶動(dòng)同環(huán)比漲幅“翻番”，二三線供應(yīng)環(huán)比持增，但是仍有天津、西安、福州等略顯疲軟。

??成交：延續(xù)7月回落態(tài)勢(shì)，同環(huán)比齊跌，跌幅分別為30%和11%，但整體仍略好于5月。一線高位回落，北京、上海等前期熱度較高城市環(huán)比也出現(xiàn)回落；二線供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增8%，但仍顯著不及去年同期。僅合肥、廈門(mén)同環(huán)比齊增，迎來(lái)了供應(yīng)小高峰，且供應(yīng)主力均集中在核心區(qū)域改善。

??項(xiàng)目去化：31城去化率由上月35%上漲至39%，一方面以深圳、青島為代表的外圍庫(kù)存扎堆區(qū)域項(xiàng)目普遍采用高傭金、分銷(xiāo)渠道帶客等方式加速去化，但僅能帶動(dòng)來(lái)訪量增長(zhǎng)，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率平平；另一方面，改善項(xiàng)目去化情況普遍優(yōu)于剛需項(xiàng)目，譬如廈門(mén)島內(nèi)、合肥濱湖區(qū)等改善項(xiàng)目集中入市，去化率穩(wěn)中有增。

??庫(kù)存：8月供應(yīng)雖小幅放量，但整體市場(chǎng)延續(xù)供不應(yīng)求，因而30城中6成城市庫(kù)存環(huán)比回落，去化周期呈現(xiàn)漲跌參半，上海、合肥、杭州等短期市場(chǎng)熱度較高城市去化周期不足7個(gè)月。

??二手住宅：13城成交環(huán)比下降6%，同比回正，微增1%，單月同比和累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄，整體表現(xiàn)略好于新房市場(chǎng)。其中北京剛需盤(pán)以?xún)r(jià)換量效果顯著，單月成交達(dá)118萬(wàn)平，環(huán)比增4%。

??后市展望

??9月市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀，僅滬杭蓉等成交有望明顯反彈

??展望下月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊難言樂(lè)觀，即便供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)真正到來(lái)，隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場(chǎng)信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

??城市將繼續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京、武漢等一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，短期成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。其三，沈陽(yáng)、南寧、昆明等弱二線及多數(shù)三四線城市市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行。

??01

??新增供應(yīng)

??環(huán)比增12%仍處低位

??同比僅滬京廬廈回正

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市8月新增供應(yīng)面積1492萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比降幅較7月收窄3個(gè)百分點(diǎn)至39%。前8月累計(jì)供應(yīng)面積同比下降42%，整體新房供應(yīng)雖環(huán)比改善，但仍處于歷史較低水平。

??一線城市集中放量，8月同、環(huán)比分別增29%和30%，1-8月累計(jì)同比轉(zhuǎn)增3%。北京增幅顯著，同環(huán)比翻番，近郊昌平區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)、大興區(qū)乃供應(yīng)主力區(qū)域。上海新推盤(pán)面積則高位保持，環(huán)比微增1%規(guī)模超百萬(wàn)平方米，以600-800萬(wàn)總價(jià)的剛改盤(pán)居多。廣州、深圳供應(yīng)環(huán)比持增，同比回落，無(wú)利好政策加持，房企推盤(pán)積極性普遍不高。

??二線供應(yīng)低位回升，雖環(huán)比微增8%，但仍顯著不及去年同期。僅合肥、廈門(mén)同環(huán)比齊增，迎來(lái)了供應(yīng)小高峰，且供應(yīng)主力均集中在核心區(qū)域改善。而武漢、西安、天津、東莞、南京、福州、大連等則迎來(lái)顯著回調(diào)，以武漢為例，房企“躺平”心態(tài)嚴(yán)重，開(kāi)盤(pán)多以順?shù)N為主，15個(gè)樓盤(pán)中僅有2個(gè)有集中開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，市場(chǎng)信心尚待恢復(fù)。而部分城市諸如蘇州因8月中旬降首付等新政出臺(tái)也使得房企加速了推盤(pán)頻率，8月整體供應(yīng)呈現(xiàn)“先低后高”，與上月基本持平。

??02

??新房成交

??同環(huán)比齊降

??一線全面轉(zhuǎn)跌杭蓉等熱度略降

??2022年8月，整體市場(chǎng)延續(xù)“筑底”行情，成交“一降再降”，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1565萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13%，同比下降31%，前8月累計(jì)同比下降43%，降幅有小幅收窄趨勢(shì)。

??一線城市由增轉(zhuǎn)降：8月單月成交270萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降16%和10%。即便前期市場(chǎng)熱度較高的北京、上海，成交也出現(xiàn)了縮量現(xiàn)象，環(huán)比分別下降11%和7%，以上海為例，僅市區(qū)和近郊供應(yīng)稀缺板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市才能撬動(dòng)了中高端需求釋放，而從市區(qū)項(xiàng)目入圍積分來(lái)看也存在下調(diào)跡象，隨著供應(yīng)集中放量，整體熱銷(xiāo)項(xiàng)目個(gè)數(shù)呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)。廣州、深圳成交復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，8月單月同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比降幅均在3成以上。

26個(gè)二三線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)回落，環(huán)比下降12%，同比下降32%，前8月累計(jì)同比下降45%，跌幅顯著超過(guò)一線。具體來(lái)看，不同城市分化持續(xù)加劇：一方面前期熱度較高的成都、西安成交轉(zhuǎn)跌，主要源于需求透支疊加疫情、高溫等外部影響。另一方面，本月出臺(tái)各類(lèi)紓困新政的南京、蘇州、福州等，政策利好對(duì)成交的提振效果遞減，8月成交仍是同環(huán)比齊跌。此外，天津、南寧、無(wú)錫、徐州成交低位回升，環(huán)比持增，但整體市場(chǎng)仍處“底部”，累計(jì)同比降幅均在4成以上。目前來(lái)看，多數(shù)城市在6月集中放量之后，7-8月均迎來(lái)階段性回落行情，整體復(fù)蘇進(jìn)度放緩。

??03

??項(xiàng)目去化

??改善盤(pán)優(yōu)于剛需盤(pán)

??深青高提傭僅來(lái)訪回升

??以項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤(pán)去化率由7月的35%上漲至8月的39%。各城市分化格局延續(xù)：首先，上海、合肥、杭州短期市場(chǎng)熱度依舊較高，去化率均在7成以上；其次，諸如合肥、深圳核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)8月去化率穩(wěn)步提升了20個(gè)百分點(diǎn)以上。最后，約3成城市去化率尚在30%以下：一是以天津、重慶等為代表的弱二線城市，市場(chǎng)信心有待恢復(fù)，從開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看尚無(wú)明顯起色。二是核心都市圈邊緣城市諸如常州、佛山、珠海等投資退潮，本地自住需求接棒，即便利好政策加碼，居民購(gòu)房信心尚未恢復(fù)，8月去化率均不及2成。

??值得關(guān)注的是，8月各城市項(xiàng)目去化也呈現(xiàn)出以下的共性特征：一方面以深圳、青島為代表的外圍庫(kù)存扎堆區(qū)域項(xiàng)目普遍采用高傭金、分銷(xiāo)渠道帶客等方式加速去化，但僅能帶動(dòng)來(lái)訪量增長(zhǎng)，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率平平；另一方面，改善項(xiàng)目去化情況普遍優(yōu)于剛需項(xiàng)目，譬如廈門(mén)島內(nèi)、合肥濱湖區(qū)等改善項(xiàng)目集中入市都使得整體去化率穩(wěn)中有增。

??04

??庫(kù)存

??環(huán)比基本持平

??消化周期漲跌各半滬廬不足6個(gè)月

??8月監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市供求比普遍升高。具體來(lái)看，由于各城市積極補(bǔ)貨，新增供應(yīng)規(guī)模已與成交規(guī)模相當(dāng)，其中如北京、廣州、深圳、杭州等短期表現(xiàn)為供過(guò)于求狀態(tài)。房企對(duì)上述城市9月市場(chǎng)成交情況報(bào)以較高預(yù)期。而大連、東莞、福州、天津、西安等城市供求比出現(xiàn)不同幅度回落，主因是新增供應(yīng)規(guī)模環(huán)比回落、房企推貨不積極。

??從商品住宅庫(kù)存和消化周期水平來(lái)看，廈門(mén)供多求少庫(kù)存環(huán)比上漲5%；杭州和合肥也因供應(yīng)放量而待售面積增長(zhǎng)，環(huán)比分別上漲4%和3%，其余城市8月底庫(kù)存環(huán)比均在3%以?xún)?nèi)小幅波動(dòng)。庫(kù)存消化周期方面，大連、廈門(mén)、昆明、福州等拉長(zhǎng)至24個(gè)月以上，而寧波、濟(jì)南、杭州、合肥等不足12個(gè)月。值得注意的是杭州8月末庫(kù)存消化周期僅6.7個(gè)月，雖供求比為1.3，但熱點(diǎn)區(qū)域仍有較大一部分購(gòu)房需求無(wú)法滿(mǎn)足。

??05

??二手住房

??13城成交環(huán)比降6%

??京渝等整體好于新房

??8月主要城市二手房成交規(guī)模環(huán)比回落，同比正增。13個(gè)城市共計(jì)成交971萬(wàn)平方米，環(huán)比降6%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅1%，與去年同期基本持平，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)略好于新房市場(chǎng)。

??分能級(jí)來(lái)看，一線熱度與上月基本持平，環(huán)比微降1%，二線熱度回落，但同比正增10%，已顯著好于去年同期，重慶、南京、蘇州、青島等同比漲幅顯著。

??各城市分化持續(xù)加劇：一是深圳、杭州等中高端需求旺盛，核心區(qū)域新房供應(yīng)稀缺倒逼購(gòu)房者選擇同區(qū)域高品質(zhì)次新房。二是重慶、青島等中部和北部城市，購(gòu)房者更多考量交付安全性和樓盤(pán)性?xún)r(jià)比，因而相比于一手新房更青睞于二手現(xiàn)房，重慶8月二手房成交占比已達(dá)到整體住宅成交的73%。三是部分城市諸如北京等掛牌量穩(wěn)中有增，部分業(yè)主放低預(yù)期，以?xún)r(jià)換量帶動(dòng)中小戶(hù)型二手房成交量穩(wěn)中有增。

??此外，還有部分城市二手成交尚屬低迷，以上海和廈門(mén)為典型代表，優(yōu)質(zhì)新房入市對(duì)周邊二手房成交產(chǎn)生一定分流影響。