??8月末，無錫完成今年的第三輪集中供地，共計成功出讓11宗地塊，總建面97萬平方米，成交總金額120億元。其中成交建面為集中供地以來最低的一次。

??無錫第三輪土拍不僅規(guī)模小，熱度也同樣降至冰點，全部地塊皆為底價成交。而拿地企業(yè)除朗詩以外均為地方平臺公司“托底”，投資觀望情緒濃厚。

??第三輪供應(yīng)規(guī)模歷次最低

??地塊整體“亮點不足”

??無錫第三輪供應(yīng)含宅地塊共計11宗，總建面97萬平方米，較今年首輪、次輪分別下降3%和46%，也是歷次集中供地以來規(guī)模最少的一次。供應(yīng)量下降同時，本次供地質(zhì)量也較為普通，大部分地塊配套雖然齊備，質(zhì)量“過關(guān)”，但是并沒有太大的亮點，對開發(fā)商的吸引力度有限。

??從區(qū)域分布來看，新吳區(qū)出讓地塊建面達(dá)到41萬平方米，占了本輪供應(yīng)“半壁江山”，經(jīng)開區(qū)也有15萬平方米的供應(yīng)，這兩個區(qū)域也是無錫7月末的商品住宅庫存去化周期最低的2個區(qū)域，分別為19.2個月和9.9個月。

??從地塊本身質(zhì)量、配套、環(huán)境等方面來看，本批次地塊條件不能算“差”，但在當(dāng)前市場環(huán)境相對冷淡、去化周期較長的情況下，雖然無錫土拍政策仍較寬松，但在地塊并未較大“亮點下”未能激發(fā)開發(fā)商參拍熱情。

??11宗全部底價成交仍未有“暖意”

??依舊是地方城投、平臺“托底”

??在市場整體大環(huán)境依然冷淡的情況下，即使無錫前期出臺了放寬限購、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低貸款利率等各類利好政策，第三輪集中供地也依然反響平平：11宗供應(yīng)地塊全部底價成交，且每宗地塊參拍房企均只有1家。

??從拿地房企類型也不難看出此次土拍的“平淡與涼意”，基本以本土城投類公司為主，除朗詩拿下梁溪區(qū)兩宗商住地塊以外，其余地塊均由無錫本土國資背景的城投類公司競得，包括太湖新城、山水慧谷、錫山文商旅等，城投類公司拿地金額占本次土拍總成交金額近九成，“托底”作用不減。而朗詩作為江蘇本土房企，在無錫持續(xù)深耕，于目前市場冷淡期拿地，有助于低位補充土儲。

??盡管近期市場寬松政策頻出，購房信心略有恢復(fù)，但從此次無錫土拍來看，無論從參拍房企還是最終溢價率，土拍并未在市場上掀起水花，整體關(guān)注度較低，房企觀望情緒仍相對濃厚，投資積極性并未恢復(fù)。

??部分地塊地價回調(diào)

??但整體盈利空間不容樂觀

??對比本次成交的10宗含宅地塊（除去定向銷售地塊）與周邊地塊的成交地價來看，本次部分地塊的成交樓板價較以往成交有所回調(diào)：例如錫西城投競得的惠山區(qū)26號地塊，成交樓板價為8500元/平方米，與周邊之前成交的地價相比，下調(diào)幅度在2-15%之間；而山水慧谷競得的濱湖區(qū)11號地塊成交樓板價為13526元/平方米，與周邊幾宗地相比，地價的下調(diào)幅度更是達(dá)到30%左右。

??但值得一提的是，即使部分地塊的地價回調(diào)，本次土拍整體的盈利空間不容樂觀。無錫目前實行成本動態(tài)審核的方式確定項目預(yù)售審批價，但是參考本輪成交地塊周邊的住宅銷售價格來看，普遍地價房價比在0.5以上，且有幾宗地塊的地價房價比高達(dá)0.9左右：

??例如朗詩競得的梁溪區(qū)23號地塊，成交樓板價達(dá)到15000元/平方米，但周邊的世茂璀璨時光、中梁中奧溪澗堂、世茂璀璨泱上、融僑悅府等項目的成交均價僅在17000-25000元/平方米之間。反之，本次成交的11號、26號和36號地塊，平均地價房價比約為0.6，地價房價差也相對較大，盈利空間相對寬裕。

??商品住宅市場持續(xù)低位運行

??市場信心尚未回暖

??結(jié)合商品住宅市場來看，無錫自2021年以來，商品住宅整體的供求比為1.03，供求相對平衡，但在今年5、6月份成交量短暫、小幅回升后，7月和8月成交量再度走低，與去年同期相比分別大降72%和55%，住宅市場的低迷也是本次土拍冷淡收場的原因之一。

??在疫情影響、“斷供潮”等負(fù)面信息作用下，無錫市場整體觀望情緒濃厚，不少項目通過打折、加大優(yōu)惠力度等方式加強促銷，但銷售量也暫未體現(xiàn)出明顯回升。在此市場環(huán)境下，開發(fā)商拿地?zé)崆殡y以被激發(fā)，預(yù)計等到樓市率先回暖后，熱度才能蔓延至土地市場。

??整體來看，無錫的第三輪土拍表現(xiàn)平淡，雖然在預(yù)公告的作用下，并未發(fā)生流拍，但所有地塊均只有1家開發(fā)商參與，全部底價成交，市場熱度和參與度都降至冰點。除了朗詩以外，其他拿地房企均為地方平臺公。無錫今年還將有第四輪集中供地，若地塊質(zhì)量沒有顯著提升或大力度政策刺激下，預(yù)計大概率將延續(xù)前三輪的平淡成交。