??熱點聚焦

??7月25日至28日，為期四天的上海第二批集中供地收官，34宗涉宅地塊全部成交，包括兩幅“城中村”改造項目用地，涉及浦東、靜安、長寧、普陀、楊浦、寶山、閔行、嘉定、松江、青浦、奉賢、金山12個區(qū)，起始總價746.46億元，成交總價779.98億元。

??熱點評析

??與首輪集中供地相比，溢價率成交樓板價均提高

??從供地情況來看，上海第二批次集中供地數(shù)量較一批次有所減少，但優(yōu)質(zhì)地塊供應增多。8宗地塊位于傳統(tǒng)市中心區(qū)域，長寧區(qū)和靜安區(qū)今年首次供應土地，其中長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)地塊最受市場關注，共有6位競買人參與競爭。遠郊地區(qū)土地供應相對謹慎，松江、寶山、金山等區(qū)域相較上一批次供地量有所減少，但郊區(qū)新城熱門板塊地塊供應有所增加。

??從成交情況來看，本次集中土拍延續(xù)了首批集中供地的熱度，34宗地塊中，有多位競買人參與的地塊有23宗，其中13宗地塊拍賣至中止價進入“一次報價”環(huán)節(jié)，競爭較為激烈。平均成交溢價率4.49%，較上批次增加1.17個百分點，平均成交樓板價達到33225元/平方米，較上批次上漲68.59%。

??土拍規(guī)則方面，第二批集中供地依舊不需要打分即可參與競拍，競拍政策使用“房地價聯(lián)動、限地價、一次報價”的出讓方式，“隨機值”設定未做調(diào)整。另外，第二批集中供地整體需配建的保障房比例有所下降，除1宗需配建8%以外，其余地塊保障房比例維持在5%。

??國企、央企是拿地主力軍，民企積極性有所提升

??與其他重點城市第二批集中供地趨勢一樣，國企、央企是拿地主力軍。其中招商蛇口、保利發(fā)展以及華發(fā)股份3家房企共競得14宗地塊（含聯(lián)合體拿地），占出讓地塊的41%。招商蛇口和保利發(fā)展各競得5宗地塊（含聯(lián)合體拿地），并列成為上海本批次集中供地中拿地最多的房企，深耕上海的意圖明顯。成交金額方面，保利發(fā)展、招商蛇口和華發(fā)股份全口徑拿地金額均超百億元，分別達到178億元、165億元和115億元。

??本次集中土拍中，不少房企以聯(lián)合體方式參與地塊競價，34宗地塊中，有11宗地塊由房企聯(lián)合體摘得。當前背景下，央國企雖然資金實力相對較強，但依然存在一定的壓力，企業(yè)選擇強強聯(lián)合的方式，聯(lián)合拿地合作開發(fā)，保利發(fā)展、招商蛇口所獲地塊皆為聯(lián)合拿地。本次土拍中部分中小民企表現(xiàn)積極，富紳以總價3.72億元獲得的青浦區(qū)某地塊，恒文以總價9.1億元競得青浦朱家角地塊。這類民企整體財務指標比較穩(wěn)健，前期加杠桿能力較弱，當前現(xiàn)金流平穩(wěn)，將投資區(qū)域向核心城市收縮，上海土拍規(guī)則調(diào)整降低拿地門檻，有利于吸引中小民企進入上海拿地。

??從本次土拍結(jié)果來看，加大優(yōu)質(zhì)地塊供應有利于維持土地市場熱度，也表明房企對上海房地產(chǎn)市場的基本面依舊看好，給三季度的銷售市場增添了信心，后續(xù)市場成交有望持續(xù)向好運行。