??成都第二輪集中供地成交規模有明顯上漲，而長沙次輪競拍熱度則略有下降。

??7月14日，成都、長沙年內第二輪集中土拍均在本日收官。成都第二輪集中供地成交規模有明顯上漲，在提升拿地盈利空間下土地市場熱度有所回升；而長沙次輪競拍熱度則略有下降，在2宗地提前中止后，正式開拍后又有一宗地遭遇流拍，流拍（含撤牌）率升至17.6%，成交地塊也多由本地國企托底，品牌房企拍地積極性不及首輪。

??長沙：次輪土拍熱度不及首輪，本地國企托底比例上升

??在長沙推出的17宗宅地中，雨花區的2幅地塊臨期中止，余下15幅地中也有1幅地遭遇流拍，撤牌流拍比例較首輪大幅提升。最終，14宗地成交，總成交建面達261萬平方米，共計137億元，且多數地塊依靠本地國企托底，熱度較首輪出現下滑。不過，長沙此次土拍并非毫無亮點，有2幅地觸及最高限價，分別是洋湖垸048號地塊及市府050號地塊，房企競爭較為激烈。

??競自持比例、不限價比例均提升

??長沙二輪供地規則有緊有松

??對比首批次供地來看，長沙第二批集中供地要求競自持的地塊占比明顯增多。17宗住宅用地中僅2幅采取“限房價競地價”的競拍方式，其余地塊均要求“限地價競自持租賃住房”，這一部分占比高達88%，是長沙進行集中供地以來要求競自持比例最高的一批。

??雖然競自持地塊有所增多，但長沙出讓地塊的住宅限價也在抬升。

??如麓谷新區板塊的046號、047號及051號地塊的住宅限價為10700元/平方米，較此前上升了200元/平方米。值得一提的是，在今年第一批集中供地中首次推出根據開發品質等因素進行價格監制地塊后，第二批次這一類地塊的供應力度進一步加大。17宗地中有7宗地采取“根據開發品質等因素進行價格監制”，涉及市府、洋湖垸、梅溪湖二期、谷山等諸多熱點板塊，1幅地對高層限價、非高層業態依據品質進行價格限制，合計占比達44%。

??限價放松下，項目利潤空間提升，房企可操作空間變大，能夠吸引房企拿地、激勵房企開發更高品質的住宅項目；另一方面，也能更好地滿足居民改善類置業需求，引導市場多元化發展，形成多層次的住房項目結構。

??局部火熱、整體偏冷

??多數地塊因出讓要求較高而流拍或底價成交

??從最終土拍表現來看，底價成交是主流，成交地塊的平均溢價率僅2.48%。

??具體來看，14宗成交地塊中僅2幅觸及地價上限，分別為048號地塊及050號地塊，也是長沙此次土拍中僅有的兩宗溢價地塊。據地理位置來看，2幅地分別位于岳麓區洋湖片區及市府板塊，區位優越，周邊配套也較為完善，地塊素質較佳，尤其是位于市府板塊的050號地塊，靠近麓山國際實驗學校及長郡雙語實驗中學等第一梯隊教育資源；加之，項目周邊競品不多，去化壓力相對較輕，因此房企競拍較為積極，最終均觸及地價上限而成交。

??底價成交地塊涉及12宗，占比高達86%。部分遠郊地塊是由于區位較偏、周邊配套不完善導致房企拿地參拍意愿不高，典型如望城區兩宗宅地均由本地國企托底。而主城區底價成交的地塊則多是由于出讓條件較為嚴苛，涉及產業引入、自持商業、無償配建等。以與050號地塊在同一片區的049號地塊為例，該項目不僅需要建設并自持計容面積不少于8萬方米大型商業建筑，不能分割銷售，自持年限不低于10年，還需要引入其所屬集團的下屬子公司運營大型商業建筑等，對房企來說操盤難度較高，因而最終由招商蛇口底價競得。

??3幅地塊遭遇流拍，分別位于雨花區洞井街道及芙蓉區東岸街道。其中，雨花區兩宗項目流拍主要是由于周邊在售、待售項目較多，去化壓力較大，芙蓉區東岸街道項目在商業占比高達三成的條件下需要無償返還1.89萬平方米的配建及自持7435平方米的租賃住房，項目利潤空間明顯被壓縮，因而也遭遇流拍。

??成交地塊“地房比低但房地價差窄”

??品質定價下、熔斷地塊利潤空間尚存

??盈利空間方面，由于長沙地價、房價水平在一、二線城市中并不高，因而成交項目多呈現出“地房比低但房地價差窄”的特征。

??此次集中供地也是如此，結合項目上毛坯限價及周邊在售新房價格來看，14宗成交宅地的平均地房比為0.38，房地價差雖然均在6000元/平方米之上，但最高也并未超過10000元/平方米。

??不過，與其它城市不同，長沙觸頂成交地塊的利潤空間并未明顯寬裕。與周邊在售新房價格相比，2宗地的地房比均超過了0.5，房地價差也均未能破萬，其中洋湖片區048號地塊周邊項目成交均價約1.5萬元/平方米，與地塊成交地價相比價差不足7000元/平方米，利潤空間較窄。不過，考慮這些地塊均為品質定價項目，未來售價或會有所提升，利潤空間也將有所增加。

??依然靠本地國企“托底”

??品牌房企拿地比例下降

??不考慮待搖號地塊來看，13宗宅地多由本地國企競得，其中湖南建工、望城城投、中聯重科、湖南麓谷發展等均有所獲，總拿地金額達46.9億元，共斬獲6宗地，拿地比例接近五成，較首輪有所增加。

??品牌房企中，僅招商蛇口、越秀各落一子，其中招商蛇口以28.7億元的總價拿下市府板塊049綜合體地塊，越秀則以9.7億元的總價競得谷山板塊的一宗純住宅用地。而在首輪中，中海、華潤、金地及旭輝等多家房企均有布局，拿地比例接近四成，遠高于此輪。

??成都：盈利空間持續提升，二輪土拍熱度穩中有升

??7月12-14日，成都再度進行為期3天的集中供地，本輪集中供地共成功出讓53宗含宅用地，總成交金額為402.4億元，總建面達到421.3萬平方米，較首輪分別上漲2%和18%。二輪共有11宗地塊搖號成交，2宗地塊流拍，整體溢價率小幅上升0.25個百分點，流拍率則有明顯回落。整體來看，成都本輪土拍熱度穩中有升，但國央平主導、民企“隱身”的拿地格局并未改變。

??優質地塊供應增多且門檻“一降再降”

??青白江、新津取消銷售限價

??本輪成都的集中供地共掛牌55宗含宅用地，總建筑面積達到437.97萬平方米，其中青白江區和天府新區供應量最高，超過50萬平方米。從供應角度來看，成都本輪仍然顯得“誠意滿滿”，主要體現在以下三個方面：

??一是供應地塊的條件較優，高新區、金牛區和錦江區等5區都有核心區域的含宅用地供應，清水限價超過3萬元/平方米，地理位置較為優越，此外還有15宗地塊清水限價在2.5-3萬元/平方米之間。對比成都6月的商品住宅均價19610元/平方米來看，本次供應地塊半數地塊的銷售限價都高于目前商品住宅均價。

??第二則是此前流拍或撤牌的地塊重新掛牌，下調了拿地成本或提升銷售限價，持續下降房企的拿地成本，例如錦江區三圣街道駙馬村1、3組，曾家坡村3組地塊，起拍樓板價下調500元/平方米，清水限價上漲1000元/平方米；新都區石板灘街道東風社區9組、10組地塊，起拍樓板價下調700元/平方米，清水限價提升2200元/平方米。

??第三，第二輪集中供地也持續實行“限房價、定品質、競地價”的競拍方式，減輕房企的運營壓力，且銷售指導價與土地最高樓板價之間基本留有1萬元/平方米以上的價差，給房企留足盈利空間，而青白江區和新津區更是直接取消限價。

??11宗地塊搖號成交

??主城“5+2”區域熱度競拍熱度高

??成都本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為5%，與首輪整體溢價率持平，地塊成交熱度大致可以分為三個梯隊，20%的地塊熱度較高，觸及最高限價后搖號成交，13%的地塊溢價成交，但未達到最高限價，另外64%的地塊依然底價成交。分不同梯隊來看，觸頂成交的地塊主要分布于高新南區、青羊區和武侯區，另外天府新區、龍泉驛區和錦江區也有搖號地塊。

??11宗搖號地塊中，有9宗的清水限價高于2.9萬元/平方米，在本輪出讓地塊中屬于限價較高水平，即越成熟、房價越貴的區域地塊競拍越激烈，例如青羊區作為主城區，本輪推出4宗含宅地塊，有3宗搖號成交，剩余1宗底價成交的地塊主要是由于體量非常小，總建筑面積僅有1萬平方米；另外高新南區4宗地也有2宗地搖號成交。

??其余溢價成交的地塊則主要也集中于主城的“5+2”區域中，值得一提的是，雙流區和龍泉驛區作為非“5+2”區域，各有2宗地溢價成交，主要是由于地塊周邊配套已經相對醇熟；底價成交地塊則大部分位于“5+2”以外的區域，拿地房企也基本以地方平臺公司托底為主，可見房企拿地還是更加聚焦與“5+2”區域。

??另外，本次僅有2宗地塊流拍，流拍率降至4%，較上一輪有明顯改善。

??盈利空間較首輪有所提升

??平均地房比降低至0.42

??前文已經提到，本輪土拍的供應可謂“誠意滿滿”，這一點從地塊的盈利空間也可見一斑。本輪成交的45宗有清水指導價的地塊整體底價房價比為0.42，較首輪再度下降0.05，且45宗地塊中僅有1宗地的房價地價差不到1萬元/平方米，總體來看本輪盈利空間比首輪要有所提升。

??本輪土拍中搖號成交的11宗地塊，房價地價差全部在1.1萬元/平方米以上，其中錦江區青和里10.51畝地塊的清水限價為34000元/平方米，由鴻山以18900元/平方米的樓板價搖號競得，該地塊周邊配套完善且新房供應較少，屬于一環內非常稀缺的土地資源，給房企留足了較可觀的盈利空間。

??本次45宗限價地塊中，有42%地塊的房價地價差高于14000元/平方米，且青白江區和新津區取消限價，房企未來可以更靈活地根據市場情況調節售價。

??國企、央企與地方平臺平分秋色

??品牌民企僅有龍湖現身拿地

??成都的第二輪集中供地依舊以國企央企和地方平臺公司為中堅力量，從拿地金額來看，國企央企和地方平臺公司各占47%和42%，拿地力度“勢均力敵”。

??但有所不同的是，國企央企競得的大多數是高溢價成交的熱點地塊，例如華潤就搖中3宗最高限價的地塊，保利、越秀、魯能等也都通過搖號有所斬獲；而地方平臺公司的拿地，更多的是展現出了“托底”的作用，底價成交的35宗地中，有25宗由地方平臺公司拿下，但成都交投和四川鐵投也各搖號競得1宗高新南區的地塊。

??此外，民企拿地僅占拿地金額的11%，其中僅有龍湖一家品牌房企現身拿地，龍湖以7%溢價競得雙流區華府板塊的稀缺地塊，四川本土民企鴻山和外來房企北京穩石置業則通過搖號各自競得位于錦江區和青羊區的宅地。

??細化到企業層面，華潤是本次集中供地的最大贏家，共競得6宗地塊，拿地總金額87.2億元，總建面62.7萬平方米；華發、越秀分別位列拿地金額的第二、四位。另，中國中鐵、魯能、中國鐵建均有斬獲，國企央企拿地實力依舊不容小覷；

??此外，地方平臺公司中有四川人居集團、蜀道集團、武侯資本、金泰恒業上榜，本輪拿地金額TOP10房企中沒有民企上榜。

??總體來看，成都、長沙次輪土拍熱度一高一低，其中成都在二手房市場回暖、土拍規則放松、房地價差進一步擴大等方面利好下，吸引了多家房企參拍，11幅地達到最高限價進入抽簽環節，流拍現象也較上一輪有所好轉；長沙則恰恰相反，雖然有2幅地觸頂成交，但多數地塊仍依靠本地城投托底，土地流拍率較首輪大幅升高。

??值得一提的是，無論是熱度較高的杭州、成都等城市，還是長沙、青島等低熱城市，投資向安全邊際更高的中心城區回歸成為各大品牌房企的共識，尤其是區位優越、盈利預期高的改善住宅類地塊，備受房企青睞。