??受供應集中放量和密集利好政策疊加影響，成交穩(wěn)步復蘇，但整體放量程度不及供應。據(jù)CRIC監(jiān)測，6月30個監(jiān)測城市成交面積為1847萬平方米，環(huán)比上升31%，同比下降38%。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??6月恰逢業(yè)績沖刺，房企推盤熱情較高，供貨量穩(wěn)中有增；供應放量疊加政策利好持續(xù)發(fā)酵，成交也隨之顯著回升，30個重點城市環(huán)比增長31%，成交單月和累計同比降幅持續(xù)收窄，其中一線表現(xiàn)出較強韌性，北上深漲幅顯著；局部二線諸如蘇州、杭州、南京等迎來輪動復蘇行情。二手房市場如是，成交熱度持續(xù)回升，杭州、蘇州等環(huán)比漲幅均超50%。土地市場在二輪土拍帶動下量價齊增，小幅回暖。

??新房供應

??集中放量環(huán)增50%
一線倍增累計同比已回正

??因年中業(yè)績沖刺，房企推盤積極性穩(wěn)步回升：據(jù)CRIC監(jiān)測，30個重點城市6月新增供應面積1881萬平方米，環(huán)比上漲50%，同比回落36%,上半年累計同比下降43%，跌幅有小幅收窄趨勢。

??一線城市供應大幅放量。6月整體供應面積為320萬平方米，較上月大幅上漲126%，同比增9%，上半年累計供應與去年同期基本持平。北京、上海主要得益于疫情得以階段性控制，單月供應量均突破50萬平方米，環(huán)比漲幅翻番。深圳經(jīng)歷了多月供應低迷之后，本月迎來了集中放量，環(huán)比大增206%，累計同比由負轉正，增幅為2%。

??二三線城市房企推盤積極性同樣穩(wěn)步回升，但環(huán)比漲幅不及一線。26個監(jiān)測城市6月合計供應1561萬平方米，環(huán)比增長40%，同比下降41%，上半年累計供應量較2021年同期下降47%。其中合肥、重慶、鄭州、海口、廈門等供應顯著升級，環(huán)比漲幅超120%；成都、西安等市場自成一體，行情獨立，房企推盤積極性較高，6月供應量分別達到189萬平方米和141萬平方米，上半年累計同比均已回正；而武漢、無錫、徐州、大連、福州等城市供應量不增反降，環(huán)比回落。

??新房成交

??環(huán)比增31%、同比跌幅收窄至38%
京滬長濟青等環(huán)增50%以上

??受供應集中放量和密集利好政策疊加影響，成交穩(wěn)步復蘇，但整體放量程度不及供應。據(jù)CRIC監(jiān)測，6月30個監(jiān)測城市成交面積為1847萬平方米，環(huán)比上升31%，同比下降38%，上半年累計同比下降48%，降幅有小幅收窄趨勢。

??一線城市6月單月成交293萬平方米，環(huán)比大增85%，同比下降17%。北京、上海、深圳成交環(huán)比持增，其中北京、上海疫后迎來補償性需求釋放，環(huán)比漲幅均在50%以上；深圳低位回升，單月成交量達31萬平方米，環(huán)比增長41%，同比跌幅收窄至2成以內(nèi)；廣州不升反降，同環(huán)比齊跌，成交熱度略有回落。

??受各地政府利好政策頻頻影響，26個二三線城市市場穩(wěn)步復蘇：環(huán)比增長24%，同比下降41%，上半年累計同比仍然“腰斬”，跌幅顯著超過一線。具體來看，不同城市分化持續(xù)加劇：成都、青島是唯二同環(huán)比齊增的二線城市，青島主要因政府數(shù)據(jù)調控影響，成交尚未實質性回升；成都則因530新政疊加降首付等各類利好政策頻出，成交顯著放量，不過目前來看分銷渠道綁架現(xiàn)象依舊嚴重，成交占比能達到七成。濟南、鄭州、長春等前期疫情得以階段性控制，整體樓市迎來了需求補償期，環(huán)比漲幅均超6成。還有部分城市諸如南京、蘇州、杭州、佛山等政策密集出臺持續(xù)疊加向好預期，同時房企加緊推盤節(jié)奏使得成交穩(wěn)步回升，相較而言，福州、大連、南寧、昆明整體成交尚屬低位徘徊，6月成交同環(huán)比齊跌且累計同比跌幅均在4成以上，平均開盤去化率基本不足3成。

??項目去化

??疫后修復和熱盤集中入市
滬深寧杭等去化率增10pcts以上

??以項目開盤去化率來看，也印證了如上觀點，上海、濟南因疫后市場迎來補償性修復，去化率穩(wěn)中有增，濟南從上月的19%穩(wěn)步回升至22%，總體成交尚屬低迷。上海6月復工以來，售樓處陸續(xù)開放，整體成交也有了明顯回升，6月項目總體首日開盤去化率68%，高位持穩(wěn)，熱度不退，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)10萬+高端盤可謂“一房難求”，比如6月9日瑞虹新城臻庭項目推出609套房源，1906人搖號，平均3個人搶一套房；6月27日開盤的靜安區(qū)天匯世紀璽項目和6月29日開盤的虹口區(qū)招商·虹璽項目，推盤套數(shù)分別達到了500套和379套，均能當天售罄。

??蘇州、南京、杭州等改善盤集中入市彌補了此前供應空白的同時也拉升了整體城市的平均去化率。以杭州為例，6月重點項目開盤去化率增至81%，較上月上漲13個百分點，整體還是延續(xù)分化格局，一圈層網(wǎng)紅盤一房難求，近期開盤的新世界城市藝術中心、月詠新辰軒、杭珹未來中心、濱江盛元湘湖里項目推盤套數(shù)均在200-600套不等，開盤去化率可以達到100%，還有部分項目諸如溪澗雅廬等只推40套，開盤去化率僅10%。

??庫存

??供求整體平衡僅個別供應激增后庫存上升
杭合等消化周期縮短至1年內(nèi)

??6月整體市場供求雙雙環(huán)比上漲，監(jiān)測的30個重點城市供求比整體呈現(xiàn)供求平衡。具體來看各城市供求和庫存關系略有分化。如西安、廈門、成都、杭州、昆明因新房供應激增而短期呈現(xiàn)供過于求，商品住宅庫存量均環(huán)比上漲。但其中廈門、杭州和昆明成交大漲因此庫存消化周期反而環(huán)比縮短。

??福州、大連、徐州、青島、南寧、長春、佛山和濟南成交大漲、供應未適時放量，因此短期供求比小于0.8，商品住宅庫存量均環(huán)比下降。庫存消化周期均大大縮短，如濟南環(huán)比縮短23%至12個月以內(nèi)，在售項目銷售壓力大大改善。

??成交結構

??上海90-120平占比過半
北京大戶型占比上升12pcts

??5月31日，上海解除靜態(tài)管控，6月樓市快速恢復。具體來看：上海中低檔住宅備案占比最高，達34%；其次是高檔住宅，占比23%。另一方面，90-120平方米面積段住宅成交占比最高，占比51%。

??北京和深圳對比5月和6月成交價格段和面積段的變化主要有：從價格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比北京上述1pct，深圳下降1pct；中低檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別上升2pcts和1pct；中檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降7pcts和4pcts；中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品北京和深圳均上升4pcts。

??從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降4pcts和7pcts；90-120平方米產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降9pcts和1pct；120-144平方米產(chǎn)品占比北京和深圳分別上述1pct和2pcts；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比北京和深圳分別上升12pcts和5pcts。

??二手住房

??成交環(huán)比增32%
杭蘇青環(huán)比上漲超50%

??經(jīng)過4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。整體來看，6月8個重點城市二手房成交量為414萬平方米，環(huán)比上漲32%，同比降幅收窄14pcts至下降27%。受此拉動8城前6月累計同比降幅較前5月收窄3pcts至下降45%。

??具體來看，6月除深圳環(huán)比微降、廈門環(huán)比持平外，其余6城均環(huán)比顯著增長。如青島和杭州分別環(huán)比增長169%和78%。蘇州環(huán)比上漲52%，較2021年同期上漲2%。疫情對北京影響快速減弱，環(huán)比增12%。經(jīng)歷了長達半年以上的市場下行期和數(shù)月的政策救市，至年中主要城市二手房市場展現(xiàn)出具有韌性的一面，市場規(guī)模快速回暖。

??土地市場

??二輪土拍推動成交環(huán)比回升
溢價、流拍均現(xiàn)好轉

??全國300城經(jīng)營性土地6月總成交建筑面積為8834萬平方米，環(huán)比5月上升7%，同比降幅仍在六成左右，持續(xù)在歷史低位；成交總價方面，本月土地成交總金額3446億元，環(huán)比上月增加30%，同比降幅減少57%。因月內(nèi)一線成交占比上升，致成交單價上升至3901元/平方米，同環(huán)比均呈上漲趨勢。

??市場熱度方面。重點城市中有10個城市在本月進行集中土拍，部分三四線熱點城市也在月內(nèi)進行了土拍，其中，北京、佛山、東莞、泉州等城市均拍出了較高的溢價率。在此影響下，本月平均溢價率小幅上升至4.2%，較上月上升了0.8個百分點。另一方面，土地流拍現(xiàn)象也有所緩解。和上月相比，重點監(jiān)測城市的土地流拍率下降至13%，環(huán)比下降了6個百分點，如上海、東莞等城市均實現(xiàn)了月內(nèi)的0流拍。從流拍地塊所在城市來看，進行集中土拍的城市仍是流拍主力，如西安、合肥等均有多宗地塊遭遇流拍。

??分能級來看，一線城市本月共成交土地522萬平方米，環(huán)比上升54%。其中姍姍來遲的上海首輪土拍成為成交主力，40宗地塊全部成交，成交總金額達879億元，創(chuàng)下上海集中供地以來的單次土拍新高。北京的次輪土拍也于6月1日收官，由于當日北京出讓地塊均為多家房企競拍地塊，其中有四宗地更是觸及地價上限，因而北京本月成交地塊的平均溢價率達9.2%。此外，廣州、上海也于本月相繼掛出了二輪出讓地塊，預計將于下月開拍。

??二線城市方面，亦有8個城市計劃在月內(nèi)進行土拍。就截稿前完成土拍的蘇州、合肥等城市土拍表現(xiàn)來看，各地土拍熱度分化依舊。具體而言，至26日二線城市成交量2308萬平方米，環(huán)比上漲84%，同比減少68%；成交金額也隨即上漲至1000億以上，環(huán)比漲幅達31%；由于合肥、青島、西安等地低單價地塊成交占比較高，導致本月平均地價環(huán)比進一步下跌29%至4892元/平方米。至截稿已完成土拍的城市中，本月依舊是蘇州成交金額最高，成交總價達到271億元，其次是在月內(nèi)完成首輪集中土拍的西安，成交總價達到260億，此外合肥、鄭州、青島成交總價也在100億以上。結合競拍熱度來看，除合肥外，其余3城土拍熱度均相對較低，如蘇州次輪平均溢價僅有3%。

??三四線城市本月的土地成交量較上月所有回升，截止6月26日，總成交規(guī)模達6003萬平方米，環(huán)比下降10%，同比更是大降56%；成交金額隨之下降6%至1153億元。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，宿遷、佛山、溫州、東莞、鹽城、泉州等市成交面積相對較大，成交建面均超過了50萬平方米。其中東莞于月內(nèi)完成了第二批集中供地，8塊土地全部順利成交，平均溢價率達到9%，且出現(xiàn)了封頂成交地塊，土拍熱度較首批次明顯回升。

??截止6月底，22城首輪土拍已經(jīng)全部收官，二輪土拍也進行近半。縱觀各地土拍表現(xiàn)來看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉。但是不同區(qū)域之間的冷熱分化依舊顯著，與我們上月判斷相符，除少數(shù)優(yōu)質熱點板塊之外，大多數(shù)地塊仍需“央國平”托底。在此背景下，預計三季度土地市場仍將延續(xù)低熱，整體土拍仍將以底價成交為主。

??綜觀

??刺激政策發(fā)力疊加供應高峰
預計7月降幅仍將收窄

??總體來看，5-6月地方紓困政策密集出臺的確對市場預期的轉好起到了一定的積極作用，6月市場持續(xù)回暖，供需兩熱，但是考量到年中這一特殊時間節(jié)點，集中備案、需求遞延等因素影響，對于當前局部市場的“回暖”行情仍需理性看待。不過因去年下半年行情“急轉直下”，基數(shù)較低的緣故，整體7月同比降幅仍有進一步收窄的空間。針對不同城市，復蘇進程和向好程度也將存在顯著差異：

??對于購買力充裕、城市基本面較好的核心一二線和強三線城市，只要松綁力度較大，短期內(nèi)尚可刺激一波購房需求入市，而要論回暖的持續(xù)性，仍有待后期觀察，尤其是類似于佛山這類都市圈強三線，在核心城市廣深尚未實質性復蘇的前提下，其短期成交回升要變?yōu)槿婊嘏孕钑r間。

??而對于更多的弱二線和廣大內(nèi)陸三四線城市，整體觀望情緒依舊濃厚，市場信心尚未恢復，購買力不足是核心原因，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是要依托核心城市轉暖和實體經(jīng)濟恢復，以時間換空間，逐步構筑市場信心，從而恢復城市樓市自身的良性循環(huán)。