??01

??房地產開發投資累計同比負增長

??上半年，全國房地產開發投資68314億元，同比下降5.4%。其中，住宅投資51804億元，下降4.5%。從同比走勢來看，開發投資持續承壓，累計增幅逐季滑落至負增長區間。2022年以來，政策端持續發力穩定樓市，但開發投資的低迷態勢難以扭轉。受制于銷售回款不暢、流動性壓力不減、新開工及施工的放緩和土地出讓的走弱等因素影響，投資近一年來首次出現同比下降，增速降至歷史低位，拖累了經濟增長。在當前經濟下行壓力加大的背景下，“穩地產”對“穩經濟”至關重要，房地產投資對于經濟增長的支撐作用很難通過其他投資彌補，政策面需保持房地產投資走向平穩。

??從土地出讓和新開工水平來看，房地產投資的支撐力度仍在走弱，當季開發投資規模4.05萬億元，投資同比增速再次由正轉負，增速較上年同期和上季度分別回落18.4個和9.8個百分點。分類市場看，住宅投資仍是房地產開發投資的主體，當季住宅、辦公樓和商業營業用房投資分別占同期房地產開發投資額的76.6%、3.6%和7.8%。投資增速上看，當季住宅投資步入負增長區間；辦公樓和商業營業用房投資維持下跌態勢，且跌幅繼續擴大。

??單月數據來看，6月開發投資規模為1.6萬億元，單月同比連續4個月負增長，降幅呈現進一步擴大趨勢，這也是半年累計跌幅繼續擴大的原因。當前投資形勢并沒有出現邊際改善，在市場銷售短期內難以快速恢復、流動性風險依然存在的背景下，房企拿地態度普遍謹慎，導致投資開工數據較差，房地產市場整體依然還在探底的過程中。

??從區域投資累計增速看，各區域開發投資增速均呈現加速下行走勢。其中，中部地區投資增速由正轉負，跌幅最小；東部和西部地區投資保持下降趨勢，跌幅擴大；東北地區投資跌幅最大，但連續兩個月放緩。具體來看，上半年東、中、西和東北地區同比增幅分別為-4.5%、-0.5%、-8.6%和-26.5%。投資規模上，東部地區依然保持領先，占總投資比重為53.9%，高于其他三區域的總和；西部和中部地區次之；東北地區墊底。

??從季度數據來看，當季東部和中部投資同比重回負增長階段，西部和東北地區則維持下降態勢。具體來看，東部、中部、西部和東北地區增速分別為-8.2%、-3.9%、-12.4%和-27.8%，較上年同期回落了16.2、19.0、19.3和36.3個百分點，西部和東北地區投資表現乏力，成為拖累房地產投資的主要區域。從區域貢獻占比看，當季東部、中部、西部和東北地區的投資額分別占總投資額的52.0%、22.8%、21.7%和3.6%，其中，東部和中部地區占比較上年同期略有提升。

??從季度內各月數據來看，各區域開發投資絕對值呈逐月攀升態勢，但同比均處于負增長狀態。開發投資處于負增長階段的背后是土拍市場遇冷、新開工力度減弱以及房企對銷售回款預期的悲觀。

??02

??到位資金同比降幅收窄，企業融資端尚未得到根本性改善

??上半年，房地產開發企業到位資金76847億元，同比下降25.3%。其中，國內貸款9806億元，下降27.2%；利用外資55億元，增長30.7%；自籌資金27224億元，下降9.7%；定金及預收款24601億元，下降37.9%；個人按揭貸款12158億元，下降25.7%。

??房地產開發企業到位資金同比跌勢放緩，主要受6月商品房銷售市場小幅回升影響。其中定金及預售款和個人按揭貸款跌幅較1-5月分別收窄1.8個和1.3個百分點；國內貸款及自籌資金跌幅較上月繼續擴大。各項資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的47.8%，自籌資金占比35.4%。

??目前來看，伴隨著金融糾偏政策的落地及“寬信用”的兌現，部分房企資金面有一定改善，尤其是財務穩健的優質房企獲得資金傾斜的概率更大，但金融機構對民營房企的融資支持力度依舊不足，部分房企在當前的償債高峰期仍面臨著較大的流動性風險，行業融資環境修復還需要時間。

??從季度內企業到位資金結構來看，定金及預收款和個人按揭貸款是企業主要的資金來源，占全部資金的50.5%,比重較上年同期減少7.3個百分點，反映出當前購房意愿仍較低；自籌資金占38.3%,上升7.4個百分點，得益于企業仍在積極籌措資金; 國內貸款占比為11.1%，下降0.2個百分點，顯示出部分房企在金融政策支持下融資緩解逐步得到改善，但相當一部分的房企融資能力依然承壓。

??值得注意的是，近期部分地區出現的一些爛尾樓集體停貸事件，也是行業去杠桿、資金鏈出現斷裂風險的一種集中體現。雖然部分樓盤出現集體斷貸占銀行按揭貸款的比例微乎其微，但這是一種非常危險的信號，其連鎖反應和蝴蝶效應尤為警惕，如果管控不當，則有可能出現新的社會信用危機。

??單月數據方面，6月房地產開發到位資金總量達1.64萬億元，同比連續11月負增長至下降23.6%，但降幅連續2個月呈現改善跡象。其中，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款的單月同比降幅有所收窄，主要得益于銷售端的回暖以及銀行對于開發貸、按揭貸款和投放力度加大；而自籌資金單月同比降幅繼續擴大，表明房企發債融資仍受阻滯。整體來看，目前銷售的修復程度并不足以緩解資金緊張局面。

??03

??新開工面積承壓持續下跌，竣工、施工同比由正轉負

??上半年，房地產開發企業房屋新開工面積66423萬平方米，下降34.4%。房屋竣工面積28636萬平方米，下降21.5%。

??整體來看，供給端的修復明顯弱于需求端。其中，新開工規模持續處于深度調整期，累計同比延續了2021年下半年以來的趨勢性下滑，且降幅不斷擴大。本次新開工的持續下跌，跌幅之深，周期之長是具有非常復雜的社會經濟背景，與房企的經營模式、行業規模、市場需求都有直接的關系，不是外來擾動因素導致的短期波動，而是內在的調整。

??房屋竣工方面，累計同比下行至負增長區間，市場預期的竣工高峰并未如期而至，但在地方“保交付”政策以及房企銷售業績釋放的訴求下，后續項目竣工進程或有改善，將推動其降幅進一步收窄。

??上半年，房地產開發企業房屋施工面積848812萬平方米，同比下降2.8%。從施工面積累計同比增速走勢看，開發投資累計同比增速與施工面積增速之間存在明顯的正相關關系，由于新開工的持續走弱及開發商資金面的緊張，施工數據承壓回調，累計同比步入負增長階段。

??從季度內各月房屋建設情況看，新開工和竣工面積規模逐月小幅提升，但兩指標同比延續下降態勢，且單月跌幅再下一個臺階，其中6月下跌均超40%。新開工持續走弱的核心原因是一方面，企業拿地縮減一定程度影響了新開工節奏；另一方面，商品房銷售承壓疊加資金緊張情況下導致開工意愿不強。而竣工面積單月增速呈現出下行趨勢，主要受制于房企資金面緊張，工地被動停工導致竣工滯后。

??04

??商品房銷售面積和銷售金額跌勢放緩，單月增速底部回升

??上半年，全國商品房銷售面積6.9億平方米，銷售額6.6萬億元，同比分別下降22.2%和28.9%，較5月分別收窄1.4和2.6個百分點，同比降幅結束了自年初以來不斷擴大的趨勢。其中商品房銷售金額同比跌幅依然大于銷售面積，價格同比繼續回落。

??整體來看，商品房銷售市場的下行趨勢有所好轉，跌幅有所收窄，但成交規模相對仍處低位，疊加近期部分城市的項目“斷供”事件或對市場預期產生消極影響，可能一定程度上拖累市場恢復節奏，后續市場是否進入回暖通道仍有待觀察。

??分類物業銷售看，住宅市場表現低迷，銷售面積累計同比跌幅擴大；辦公樓和商業營業用房銷售面積保持上漲，但漲幅收窄。

??從季度數據來看，銷售面積同比自上年三季度由正轉負后，延續下降趨勢。二季度內銷售的下降證明了房地產基本面仍在筑底，需求端的實質性復蘇仍需政策進一步刺激。值得注意的是，當季銷售金額降幅高于銷售面積。根據全國商品房銷售面積和銷售金額估算，6月商品房銷售均價下降至9753元/平方米，同比下降3.1%，部分城市房價非理性上漲的局面受到遏制。

??單月數據來看，5月以來銷售面積單月環比轉增，且同比增速下行趨勢有所放緩，房地產銷售市場在疫情影響轉弱和穩樓市政策發力的背景下企穩跡象漸顯。具體來看，6月商品房銷售18185萬平方米和17735億元，環比分別增長66%和68%，漲幅為近幾年同期最高，受此影響，同比降幅分別較上月收窄13.5個和16.9個百分點。

??從各地區銷售情況看，上半年各地區的銷售面積同比增速均處于回調區間。其中，西部跌幅繼續擴大，其余區域跌幅均有所收窄；東北地區跌幅最大，回調幅度也最明顯；東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為39.4%、55.7%，對整體市場影響較大。

??季度內從各月銷售情況看，各區域銷售面積同比均為負增長狀態，但5月以來銷售面積環比轉增，同比降幅也有所收窄，成交量呈現底部回升跡象。6月市場回暖主要得益于疫情影響減弱，房企沖刺半年業績，加大推盤和優惠促銷力度，同時疊加房貸利率下降及限購、限貸放松等政策刺激，購房需求得到釋放。但整體來看，季度內銷售成交量與往年同期相比仍處較低水平，市場真正回暖還需政策發力。

??05

??70大中城市房價格指數綜合環比跌幅收窄，同比漲幅持續走弱

??二季度內，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲數量有所增加，4-6月上漲城市數量分別為18個、25個和31個。季度內房價延續了下降趨勢，但跌幅有所收窄，4-6月環比綜合平均下跌0.30%、0.17%和0.10%；同比來看，房價上漲城市數量持續減少，4-6月上漲城市數量分別為30個、23個和21個。季度內房價同比綜合平均漲幅由正轉負后，跌幅持續擴大，4-6月分別下跌0.11%、0.79%和1.29%。

??分能級而言，從當季環比數據來看，一二線城市房價平均指數漲幅略有反彈，三線城市房價延續下跌態勢，但跌幅收窄。其中，一線城市3個月環比指數算數平均值分別為0.17%，0.35%，0.45%；二線城市分別為-0.06%、-0.07%，0.06%；三線城市分別為-0.56%、-0.32%，-0.30%。從同比數據來看，一線城市房價平均漲幅呈現持續放緩態勢，二三線城市房價由漲轉跌。其中，一線城市3個月同比指數算數平均值分別為3.88%，3.55%，3.28%；二線城市分別為0.97%，0.28 %，-0.69%；三線城市分別為0.54%，-0.07%，-0.63 %。

??具體到各城市表現，6月新房房價環比漲幅排名前十的城市依次為成都、杭州、北京、青島、上海、合肥、廈門、揚州、遵義、南京，以一二線城市為主，其中成都和杭州漲幅超過1.0%；價格環比下降的城市中，岳陽、宜昌、大理、北海、秦皇島跌幅均在1.0%及以上，主要為經濟欠發達的弱三線城市。同比來看，上漲的城市中，杭州、北京、銀川、成都、西安漲幅居前，在4.2%-6.3%之間;同比下降的城市中，北海、岳陽、湛江、哈爾濱、南充等城市跌幅均在6.0%及以上。從二手房數據來看，二季度70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量有所增加，4-6月上漲城市分別為15個、15個和21個，環比指數算數平均值分別為-0.27%，-0.39%，-0.21%。

??分能級來看，一線城市價格環比漲幅趨穩，二三線城市仍處于負增長區間，房價下跌壓力顯現。其中，一線城市各月二手房綜合環比分別為0.40%，0.05%，0.05%；二線城市分別為-0.31%，-0.34%，-0.10%；三線城市分別為-0.32%，-0.48%，-0.33%。同比來看，4-6月價格同比上漲城市數量分別為13個、13個、12個，同比指數算數平均值分別為-1.56%，-2.23%，-2.71%。各層級城市同比漲幅繼續回調，其中，一線城市各月二手房綜合同比分別為2.35%，1.75%，1.15%；二線城市分別為-1.00%，-1.72%，-2.14%；三線城市分別為-2.50%，-3.14%，-3.66%。

??06

??國房景氣指數持續回落

??2022年4月、5月和6月國房景氣指數分別為95.88、95.6和95.4。行業景氣指數季度內持續回落。