??核心觀點

??【代建業務趨于成型，回款率創下129%的新高】上半年金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約417億元；實現銷售回款536億元，回款率達到 129%，相較于2021年大幅提升了28個百分點，創歷史新高。上半年金科的代建業務實現了銷售金額超41 億元，發展模式日趨成型，未來可能成為企業銷售規模的一個重要助力。

??【上半年暫緩拿地，總土儲仍能滿足2-3年開發需求】2022上半年金科暫緩拿地，截至2022年中期土地儲備可售建面為6101萬平米，從目前的市場情況來看仍能滿足企業未來2-3年的開發需求。

??【疫情及行業變局影響營收，盈利能力有待提高】2022上半年金科實現營業收入313.2億元，同比減少了29%，毛利率同比降低了13.91個百分點至6.23%，主要是因為企業為了刺激銷售回款而大量采取了促銷及專項去庫存等措施。上半年的凈利潤和歸母凈利潤出現虧損，盈利能力有待提高。

??【有息負債持續壓降，積極謀劃引進戰略投資】上半年金科繼續壓降有息負債，總有息負債相較于期初繼續減少16.43%至673.7億元，凈負債率繼續降低了2.28個百分點至64.23%。期末短期有息負債351億元，占比提升至52.1%，未來可以適當優化財務結構。持有現金減少至211.8億元，現金短債比下降至0.6，短期仍存在著一定的資金壓力，企業正在通過積極促進回款、尋求債務展期、推動引進戰略投資者等措施來改善財務狀況。

??【“地產+”業務穩定發展，提升企業潛力】金科“地產+”業務主要涉及智慧服務、科技產業、商旅康養幾個領域。其中，金科服務截至2022年中期的合約管理面積達到了3.74億平米，在管面積2.51億平米。整體看來金科旗下的各個“地產+”業務都在穩步發展，提升了企業的發展潛力，未來可能會成為企業業績的重要組成部分。

??01

??銷售

??代建業務趨于成型

??回款率創下129%的新高

??2022上半年金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約417億元，同比減少了59.32%。受行業下行的影響，房企整體銷售出現下滑，但是品牌房企代建業務迎來發展機會。金科的代建業務發展模式也日趨成型，上半年實現了銷售金額超41 億元，新增代建儲備建筑面積約82 萬平方米。截至2022年中期，金科代建的儲備建筑面積約為681 萬平方米，儲備貨值約538 億元，未來可能成為企業銷售增長的一個重要助力。 

??上半年金科實現銷售回款536億元，回款率達到 129%，相較于2021年大幅提升了28個百分點，創歷史新高。整體看來，近年來金科的銷售回款率保持著穩中有升的態勢，讓企業的經營性現金流凈額持續保持為正，有助于企業資金鏈的穩定。

??上半年金科的新開工面積約為115 萬平方米，企業明顯放慢了開工節奏 ，轉而將工作的重點放在了保交付方面。在多地疫情頻發、行業下行的背景下，上半年金科如期完成交付項目118個批次，交付面積約626 萬平方米。從整體的項目建設情況來看，金科及其投資的公司截至2022年中期的在建項目約為370 個，在建面積約5479 萬平方米，未來還是要適時推動項目開工和建設，增加可售資源，從而進一步促進銷售回款。

??02

??投資

??上半年暫緩拿地

??總土儲仍能滿足2-3年開發需求

??2022上半年金科暫緩拿地，截至2022年中期土地儲備可售建面為6101萬平米，從目前的市場情況來看仍能滿足企業未來2-3年的發展。在區域分布方面，金科的可售土儲中重慶地區的面積占比為23.46%，西南（不含重慶）、華東、華中、華北、華南占比分別為19.59%、18.35%、17.56%、9.1%、6.81%。整體看來企業總土儲的區域布局與2021年底變化不大，較為平均的區域分布也有利于企業分散市場風險，保持健康穩定發展。

??03

??盈利表現

??疫情及行業變局影響營收

??盈利能力有待提高

??2022上半年金科實現營業收入313.2億元，同比減少29%，主要是因為上半年受到疫情以及行業下行的影響導致結轉規模同比減少。2022年中期金科的合同負債為1146.7億元，對上半年物業銷售營業收入的覆蓋倍數為4.1倍，短期營收增長仍有較強保障。

??上半年金科的毛利率同比降低了13.91個百分點至6.23%，主要是因為企業為了刺激銷售回款而大量采取了促銷及專項去庫存等措施。由于銷管費率增加，加上合聯營收入出現了虧損以及計提資產減值的增加，上半年的凈利潤和歸母凈利潤出現虧損，整體盈利能力有待改善。

??04

??償債表現

??有息負債持續壓降

??積極謀劃引進戰略投資

??2022上半年金科在金融市場上動作較多，除了尋求新的融資之外，也在為即將到期的債務積極尋求展期。在新增融資方面，金科完成發行了1筆15億元的公司債，同時為多個子公司進行了貸款擔保。在債務展期方面，金科成功完成了公司債“19金科03”、“20金科03”、超短期融資券“21金科地產SCP003”、中期票據“20金科地產MTN001”、“20金科地產MTN002”和部分應收賬款ABS的展期工作，延緩了部分下半年的償債壓力。期末，金科債券類融資的占比相較于期初繼續提升了2個百分點至25.54%。

??期內，金科繼續壓降有息負債，總有息負債相較于期初繼續減少16.43%至673.7億元，凈負債率也繼續降低了2.28個百分點至64.23%，剔除預收賬款的資產負債率則降至68.75%。期末短期有息負債為351億元，短期有息負債的占比提升至52.1%，未來可以適當優化債務結構。持有現金減少至211.8億元，現金短債比下降至0.6，扣除受限制現金之后的現金短債比下降到0.21；加上期末金科有短期應付票據89.7億元，其中已到期未支付的余額為32.7億元，短期有一定的償債壓力。此外，長期股權投資/歸母權益仍然達63.66%，較期初下降2.47個百分點，表外負債也需關注。

??為了緩解流動性危機，金科除了積極促進銷售回款、尋求債務展期之外，也在積極謀劃引進戰略投資。上半年金科已經成立了專項工作小組，積極推動包括國資平臺在內的戰略投資者引進工作，同時也在積極爭取政府紓困政策的支持。

??05

??多元化

??“地產+”業務穩定發展

??提升企業潛力

??在2025年的五年規劃中，金科提出在精耕地產主業的同時，也將做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，聚焦“四位一體、生態協同”的發展戰略。在智慧服務方面，上半年金科服務實現營業收入25.65億元，與去年同期基本持平。截至2022年中期金科服務的合約管理面積達到了3.74億平米，獨立第三方占比為71%；在管面積2.51億平米，獨立第三方占比為64%，整體看來企業的管理規模以及外拓能力都在穩步提升。

??金科的科技產業板塊，以金科產業集團為主體，上半年實現了江津智慧科技城首批次交付運營，大連智造科技城、齊河智慧科技城也開始啟動招商。截至2022年中期，金科產業已進駐全國22個城市，累計開發28個科技園區，總建面超過1300萬平米，入園的戰略合作伙伴超過3 千家，入園企業年產值超過2 千億元。 

??截至2022年中期，金科商業實現了在管面積約348 萬平方米，同時“地產+商業”輕資產發展模式初見成效，新簽約10 個項目，合同收入近3 億元，部分項目由重資產轉為輕資產。除此之外，金科商業也率先在行業發布了元宇宙商業產品體系——金META。整體看來，金科在“地產+”業務方面的發展相對而言較為順利，提升了企業的發展潛力，未來可能會成為企業業績的重要組成部分。