??核心觀點

??【深耕杭州，銷售業(yè)績目標兌現(xiàn)良好】2022上半年濱江實現(xiàn)銷售額683.9億元，同比降幅22.2%，表現(xiàn)優(yōu)于同期TOP30房企。得益于杭州市場的持續(xù)復蘇，杭州銷售額貢獻度同比大幅增加25.6pct至85.4%。1-8月實現(xiàn)全口徑銷售927.5億元，以目標下限計算完成率62%；2022年以來杭州樓市調(diào)控不斷松綁，疊加四季度普遍屬于供銷高峰期，濱江供貨充裕，結(jié)構(gòu)合理，全年完成目標壓力不大。

??【杭州拿地金額占比超80%，土儲去化周期合理】上半年濱江積極拿地，新增30個項目，其中寧波1個，金華1個，杭州28個，進一步鞏固杭州市場份額。上半年新增項目土地面積合計149.4萬平方米，新增項目計容建筑面積合計366.3萬平方米，新增土儲貨值權(quán)益比例57.5%。在低迷市場環(huán)境中濱江偏向選擇去化良好的本地市場來保證項目整體的銷售流量。土儲建面1587萬平，可保障未來2-3年的發(fā)展需求。

??【下半年預計交付25個項目，全年營收有望恢復正增長】上半年濱江完成10個項目的交付，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少45%至104億元；合同負債較年初增長28%至1199億元，對近一年開發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)4.2倍，疊加下半年濱江計劃交付25個項目，全年營業(yè)收入有望恢復正增長。上半年綜合毛利率21%，同比下滑1.1pct；凈利率15%，同比增加4.8pct，凈利指標實現(xiàn)正向增長緣于合聯(lián)營投資收益的大幅增長以及銷管費用的良好管控。

??【三條紅線仍處綠檔，融資成本改善至4.7%】期末有息負債增長至558.1億元，其中債券融資余額占比降至21.7%，銀行信貸持續(xù)提升至78.3%，并無其他非標融資。期末融資加權(quán)平均利率4.7%，較年初降低0.2pct，資金成本持續(xù)下行。從到期結(jié)構(gòu)來看，短債有息負債179億元，占比升至32.1%，債務期限結(jié)構(gòu)仍有改善空間。此外，現(xiàn)金短債比1.11，凈負債率85.8%，扣除預收后的資產(chǎn)負債率65.5%，三條紅線指標仍處綠檔，整體財務穩(wěn)健。

??01

??銷售

??深耕杭州

??業(yè)績目標兌現(xiàn)良好

??2022上半年濱江實現(xiàn)銷售額683.9億元，同比降幅22.2%，表現(xiàn)優(yōu)于同期TOP30房企（平均降幅48.8%），按全年銷售目標的下限1500億元計，銷售目標完成率約46%，目標兌現(xiàn)情況超同期多數(shù)房企。上半年權(quán)益銷售回款322億元，同比提升6%。房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷的情況下，濱江銷售的穩(wěn)健緣于其長期重倉杭州，杭州市場基本面較為健康，去化周期較為穩(wěn)定，疊加浙江省內(nèi)品牌認可度高等因素。據(jù)克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計，上半年濱江在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%，處市場低位；首開去化率達93%，高于杭州8區(qū)81%的平均去化水平。

??此外，濱江在行業(yè)競爭格局巨變的當下偏向選擇穩(wěn)健的合作伙伴，其中95%以上的項目均由濱江操盤。

??聚焦本地市場，杭州銷售額貢獻度提升至85.4%，省外貢獻下滑。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上半年杭州貢獻85.4%的銷售份額，同比大幅增加25.6pct，浙江省內(nèi)其他城市銷售額占比8.3%,較去年同期減少17.2pct，而省外如南京、蘇州、廣州、上饒和南通等城市對銷售額貢獻度同比下滑8.4pct至6.3%，其中南京及蘇州合計貢獻省外約70%的銷售份額。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強省外重點城市布局，鞏固大后方的基礎上有利于分散局部市場政策變動帶來的風險。

??濱江全年銷售目標1500-1600億元，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-8月已實現(xiàn)全口徑銷售額927.5億元，以目標下限計算完成率62%。2022年以來杭州樓市調(diào)控不斷松綁，多次下調(diào)房貸利率、調(diào)整限購政策、放寬社保和個稅要求，杭州人口凈流入長期位于全國前列，基本面有支撐，銷售市場延續(xù)復蘇狀態(tài)，疊加四季度普遍屬于供銷高峰期，濱江供貨充裕，結(jié)構(gòu)合理，全年完成目標壓力不大。

??02

??投資

??杭州拿地金額占比超80%

??土儲去化周期合理

??2022上半年濱江積極拿地、重點補倉杭州，新增30個項目，其中杭州28個，寧波1個，金華1個，新增土儲建面366.3萬平，同比增長56.8%。值得注意的是，濱江拿地權(quán)益提升顯著，上半年拿地面積權(quán)益比同比上升5.5pct至57.7%。

??根據(jù)監(jiān)測，上半年濱江參與杭州兩輪集中供地，補倉杭州力度較大。整體來看，上半年于杭州濱江拿地金額占比81%，省內(nèi)金華、寧波拿地金額占比分別14%和5%，省外沒有拿地。在低迷市場環(huán)境中濱江偏向選擇去化良好的本地市場來保證項目整體的銷售流量。

??截至2022年中期，濱江土地儲備總建面1586.47萬平，可保障未來2-3年的發(fā)展需求，其中待開發(fā)建面占比22.5%，土儲消化周期合理。按土儲可售貨值區(qū)域分布上，杭州占62%，浙江省內(nèi)(非杭州)包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等基本面支撐度良好的城市占比22%，省外占16%。

??03

??盈利

??下半年預計交付25個項目

??全年營收有望恢復正增長

??2022上半年濱江實現(xiàn)營業(yè)收入106.9億元，同比減少44.9%；完成10個項目的交付結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少45.2%至103.9億元。期末濱江合同負債較年初增長28.1%至1198.9億元，對近一年開發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)4.2倍(2021年末：2.5倍)，疊加下半年濱江計劃交付25個項目（2022年計劃交付35個項目，2021年實際交付21個），全年營業(yè)收入有望恢復正增長。

??盈利能力方面,濱江上半年毛利潤22.4億元，同比減少47.6%，綜合毛利率21%，同比下滑1.1pct；凈利潤16.1億元，同比減少18.6%，凈利率15%，同比增加4.8pct。凈利指標實現(xiàn)正向增長緣于期內(nèi)合聯(lián)營項目結(jié)轉(zhuǎn)較多，合聯(lián)營投資收益從去年同期的0.5億大幅增至8.8億元，以及銷管費用的良好管控。濱江聚焦浙江市場，長期規(guī)模優(yōu)勢造就其穩(wěn)定的供應商體系和優(yōu)秀的費控效率，即使上半年銷售整體偏弱的情況下銷管費用率（銷管費用/當期操盤金額）仍同比微降0.05pct至0.86%，處行業(yè)較低水平。

??期內(nèi)并表結(jié)轉(zhuǎn)項目的權(quán)益比例明顯上升，少數(shù)股東損益占比從去年同期的35.7%下降至20%，實現(xiàn)歸母凈利12.8億元，同比增加1.3%，歸母凈利率同比增加5.5pct至12%。

??04

??償債

??三條紅線仍處綠檔

??融資成本改善至4.7%

??上半年濱江新發(fā)行債券26.1億元，較去年同期減少55.7%，期末債券融資余額占比降至21.7%，銀行信貸提升至78.3%，并無其他非標融資。期末融資加權(quán)平均利率4.7%，較年初降低0.2pct，融資成本持續(xù)下行。 

??截至2022年中期，濱江有息負債558.1億元，較年初增長22%；其中短期有息負債179億元，占比從年初的30.6%升至32.1%，債務期限結(jié)構(gòu)仍有改善空間。未使用銀行信貸授信額度616億元，而已獲批尚未發(fā)行的公司債和短融額度合計41億元，未使用融資額度充裕。期末濱江持有現(xiàn)金較年初減少6.4%至197.8億元，現(xiàn)金短債比下降至 1.11，凈負債率增加至85.8%，扣除預收后的資產(chǎn)負債率65.5%，三條紅線指標仍處綠檔，整體財務相對穩(wěn)健。