渝蓉漢成交量蟬聯三甲，北上深房價遙遙領先

??易居房地產研究院1月7日發布《2020年11月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，2020年全國TOP40城市成交量前三名的城市分別是重慶、成都和武漢。主要原因可概括為人口數量多，購房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是國家中心城市。常住人口達到2000多萬的上海和北京，由于嚴控人口總量，房地產發展階段步入了成熟期，土地新增供應有限，新房交易量并不突出。2020年全國TOP40城市成交量增幅前三名的城市分別是貴陽、西寧和東莞。貴陽庫存充足，房企積極入市，以價換量。東莞緊鄰深圳，城市發展前景較好，吸引大量購房者入市。2020年全國TOP40城市成交均價排名前三的城市分別是上海、深圳和北京。房價邁上4萬/平方米的有上海、深圳、北京，分別為5.6萬/平方米、5.4萬/平方米、4.8萬/平方米。廣州作為一線城市，其成交均價為2.9萬/平方米，遠低于其他一線城市。

??易居研究院助理研究員趙亦琪表示， 2020年，新建商品住宅成交量前40的城市合計成交量4億平方米，而國家統計局公布的數據中，全國住宅成交量15.4億平方米，全國前40的城市商品住宅成交量占全國總量的26%；2017年至2020年TOP20、TOP40城市成交量在全國的占比沒有明顯變化。

??該報告主要有以下內容：

??2020年全國城市新建商品住宅成交量TOP40

??2020年，新建商品住宅成交量前40的城市合計成交量4億平方米，而國家統計局公布的數據中，全國住宅成交量15.4億平方米，全國前40的城市商品住宅成交量占全國總量的26%；其中全國總量中前20的城市占比為17.4%。根據統計數據可知，2017年至2020年TOP20、TOP40城市成交量在全國的占比沒有明顯變化。

??從成交量TOP40排名看，成交量前三名的城市分別是重慶、成都和武漢，成交量分別為1917、1844和1763萬平方米。主要原因可概括為人口數量多，購房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是國家中心城市。2020年重慶、成都和武漢的新房供求比分別為1.03、1.18和1.23，三個市場均屬于供大于求。其中重慶、成都2020年的新房供應面積和供求比較去年皆有所下降，兩個城市積壓的新房庫存量在減少。武漢新房供應面積在下降，但供求比在上升，成交量的明顯下降很大程度受疫情的影響。常住人口達到2000多萬的上海和北京，由于政府嚴控人口總量，城市房地產發展階段步入了成熟期，土地新增供應有限，因此新房交易量并不突出，二手房市場已經主導房產市場。

??進一步分類來看：

??1、超重量級城市：成交量超1500萬平方米的超重量級城市有6個，分別是重慶、成都、武漢、長沙、杭州和寧波。

??2、重量級城市：成交量介于1000-1500萬平方米之間的重量級城市有11個，包括徐州、青島、惠州、南寧、佛山、天津、沈陽、鄭州、廣州、西安和南京。

??3、中量級城市：成交量介于500-1000萬平方米之間的中量級城市有16個，包括昆明、上海、溫州、長春、貴陽、蘭州、合肥、蘇州、清遠、濟南、常州、北京、東莞、湖州、中山、無錫等。

??4、輕量級城市：成交量低于500萬平方米的輕量級城市有7個，包括鎮江、南昌、深圳、大連、西寧、寶雞、煙臺等。

??2020年全國成交量TOP40城市成交量增速排名

??從2020年TOP40成交量增速排名看，增速較快的城市分別是貴陽、西寧、東莞，增速分別為62%、34.4%和33%。貴陽今年市場供需兩旺，房企積極進入，以價換量，成交量增速提高。2020年西寧城鎮化建設加快，人民購房能力和改善需求都有增加，同時西寧近年高質量新樓盤開發較多，導致新房成交量增幅較大。東莞由于緊鄰深圳，發展潛力明顯，但市場供應不足，今年上半年東莞購房情緒高漲，7月出臺調控升級政策，9月以來成交量已有所下降，但今年的成交量相比去年仍有較明顯的增長。

??值得注意的是，在2020年TOP40成交量增速排名中，沈陽、武漢和西安的成交量大幅下滑，降幅分別為28%、16.8%和16.3%。沈陽房地產市場遇冷，人口增速較慢，購房需求較少。武漢雖然新房成交量較高，但相比去年有較大跌幅，主要原因是受疫情影響較大，經濟復蘇較慢，房地產受到影響。西安樓市前兩年表現比較火熱，去年年中調控升級以來，樓市成交有所降溫，今年主要是供應不足，導致成交量降幅較大。

??2020年全國成交量TOP40城市成交價排名

??從2020年全國成交量TOP40城市成交價排名來看，成交均價排名靠前的城市分別是上海、深圳、北京、廣州，成交均價分別為5.6萬元/平方米、5.4萬元/平方米、4.8萬元/平方米、2.9萬元/平方米。值得注意的是，廣州的新建商品住宅成交均價近幾年有所上漲且今年排名第四，但與同為一線城市的北上深有較大差距。北上深的房價在全國范圍內依然遙遙領先，之所以出現這種情況，是因為北上深這三個一線城市的經濟發展水平在國內處于頂尖水平，并且擁有優勢資源，對人才的吸引力最強，而土地供應卻相對緊缺。另外需要指出，雖然廈門和三亞的住房均價分別為4萬元/平方米和3.1萬元/平方米，但兩者的成交量并未入選全國TOP40城市，因此在3萬元這個價格區間出現了斷檔。

??整體上看，2020年全國成交量TOP40的城市房價跨度較大，房價最低的寶雞僅為6001/平方米，不到北上深房價的兩成。分類來看：

??1、超高房價城市： 即均價高于4萬元/平方米的城市，包括上海、深圳、北京3個。

??2、高房價城市：即均價介于1.5-3萬元/平方米的城市，包括廣州、杭州、蘇州、南京、東莞、無錫、合肥、溫州、寧波、成都、常州、天津、佛山、濟南、西安15個。

??3、中等房價城市：即均價介于1-1.5萬元/平方米的城市，包括昆明、武漢、青島、大連、南昌、鄭州、中山、重慶、湖州、惠州、煙臺、沈陽、南寧、鎮江、貴陽15個。

??4、低房價城市：即均價低于1萬元/平方米的城市，包括長沙、徐州、長春、蘭州、西寧、清遠、寶雞7個。

??2020年全國成交量TOP40城市成交價漲幅排名

??從2020年全國成交量TOP40城市成交價漲幅排名來看，成交均價漲幅前三名的城市分別是蘇州、武漢和長沙，漲幅分別為19.3%、15.1%和14.7%，總體房價漲幅較去年有所下降，說明在“房住不炒”的政策基調下，各地堅持房價維穩目標。此三城市樓市并不熱，新房成交均價上漲幅度較大，主要與限價放松及成交結構變化有關。

??此外，值得注意的是，2020年全國成交量TOP40城市成交價漲幅排名中，成交均價下跌的城市有貴陽、深圳、清遠。其中貴陽通過以價換量的方式，全年成交量增幅較大，深圳新房價格下降幅度明顯，主要是因為限價嚴格。

??2020年全國成交量TOP40城市量價關系分類

??以全國成交量TOP40城市的成交面積和成交均價的平均漲幅（分別為15%和7%）為界限，將40強城市分為4個象限。不同的象限對應了不同的市場交易熱度和市場特征。

??1、第一象限（成交面積增速大于15%，成交均價漲幅大于7%）：包括東莞、合肥。此類城市為經濟發展活躍地區，未來發展潛力凸顯，吸引大量購房者積極購買，但由于市場供應量小于需求，導致成交量增長的同時價格也隨之上漲。

??2、第二象限（成交面積增速大于15%，成交均價漲幅小于7%）：包括貴陽、西寧、深圳和南昌。部分此類城市如貴陽、西寧、南昌市場供應充足，開發商以價換量，促使成交量增長。另一部分城市如深圳，經濟增長迅速，城市發展前景好，吸引大量購房者購買，但由于政府嚴格限價，使得新房價格上漲幅度不大。

??3、第三象限（成交面積增速小于15%，成交均價漲幅小于7%）：包括長春、大連、鎮江、南寧、鄭州、中山和天津此類城市。除了鄭州，這類城市吸引外來人口能力一般，市場需求增長不快，房產市場庫存充足，因此成交量、成交價增長皆較為緩慢。

??4、第四象限（成交面積增速小于15%，成交均價漲幅大于7%）：包括蘇州、武漢、成都、長沙、沈陽和無錫。部分此類城市如武漢、成都多具有很好的城市基本面，經濟發展狀況和人口狀況均表現較好。一些城市如西安，市場供小于求，導致成交量增幅較小，成交價漲幅較大。

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