??2月3日，易居房地產研究院發布《2020年四季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，2020年四季度，個人住房貸款余額新增額創近3年新低。數據顯示，2020年四季度，個人住房貸款余額新增8500億元，環比下降31%，同比下降17%，創2018年一季度以來的3年新低。從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，四季度為25%，環比和同比分別下降4個百分點和7個百分點。說明下半年多地調控升級后，四季度個人住房貸款發放有所收緊。

??易居研究院研究員沈昕表示，2020年四季度，居民購房杠桿率明顯下降，創2015年以來的近6年新低。數據顯示，2020年四季度，全國居民購房杠桿率為29.5%，環比下降2.1個百分點，同比下降2個百分點，創2015年以來的近6年新低。在房地產貸款集中度管理制度出臺的背景下，目前上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張，放款周期拉長的情形出現，預計2021年一季度居民購房杠桿率還將小幅下行。

??易居房地產研究院的報告顯示：

??1、個人住房貸款余額走勢

??從人民銀行季度公布的個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現持續增長的態勢。

??數據顯示，2020年四季度末個人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長14.6%，增速分別比上季度末和上年同期低1.1個和2.1個百分點。

??觀察歷史數據，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，2015年以來的這輪行情僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

??回顧過去15年的數據，個人住房貸款余額同比增速最高點出現在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“新國八條”等調控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸余額同比增速一直在17-18%區間內盤整。2015年三季度開始，個人房貸余額同比增速快速提升,加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達到35.7%。2017年二季度，個人房貸余額同比增速出現回落（30.8%），此后繼續保持回落態勢至今，2018年二季度以來回落速度有所趨緩。

??受疫情影響，2020年一季度全國商品房銷售面積同比大幅下降，個人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴大。二三季度商品房銷售面積回升，全國個人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。四季度，部分銀行個人房貸額度緊張，放貸速度變慢，個人住房貸款余額同比增速繼續回落。不過需要看到的是，四季度個人住房貸款余額同比增速14.6%，仍高于金融機構人民幣各項貸款余額同比增速12.8%。

??2020年12月31日，央行和銀保監會出臺房地產貸款集中度管理制度，對各類銀行業金融機構的房地產貸款和個人住房貸款占比設置了上限。2020年四季度末，全國個人住房貸款余額占比為19.9%，環比上升0.1個百分點，同比上升0.3個百分點。

??從全國個人住房貸款余額占比的歷史數據來看，2005年以來整體上呈震蕩上升趨勢，該比值上升最快的時段是2009年-2010年和2015-2016年，對應了最近兩輪的全國樓市大行情。2020年個人住房貸款余額占比上升幅度有所放緩，主要是疫情后貨幣政策寬松，但房地產調控政策仍偏緊，貨幣放水沒有過多集中于個人房貸領域。

??近日，廣州銀行業被當地金融監管窗口指導，個人按揭貸款被“雙管控”：個人住房貸款占所有貸款的比例不得超過2020年全市平均水平，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10-12月三個月的平均放款額度。預計后續會有更多城市出臺類似的窗口指導，2021年個人房貸余額同比增速還將繼續回落，個人房貸余額占比上升幅度也將繼續放緩，甚至轉為下降。

??2、個人住房貸款余額新增額走勢

??這里對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數據顯示，2020年四季度，個人住房貸款余額新增8500億元，環比下降31%，同比下降17%，創2018年一季度以來的3年新低。

??觀察歷史數據，2016年四季度以來，個人住房貸款余額新增額連續回落。2017年四季度，個人住房貸款余額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續反彈，四季度下降至8700億元。2019年初全面降準后，流動性較為充裕，全年個人房貸余額新增額相比上年小幅上升。

??2020年前三季度，個人住房貸款余額新增額持續小幅上升，這是由于疫情后貨幣政策略轉寬松。四季度，個人住房貸款余額新增額大幅下降。

??從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2020年四季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內貸款比例為25%，環比和同比分別下降4個百分點和7個百分點。

??觀察歷史數據，該指標大致出現三個高點（30%以上），分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年以來，該指標呈震蕩下行趨勢，說明個人房貸在總信貸中的占比得到了較好的控制。2020年一季度該指標大幅下降，二三季度上升，四季度下降。從歷年情況來看，2021年一季度該指標大概率會下降。

??3、全國居民購房杠桿率走勢

??這里將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

??數據顯示，2020年四季度，全國居民購房杠桿率為29.5%，環比下降2.1個百分點，同比下降2個百分點，創2015年以來的近6年新低。

??觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此后7個季度連續下行。2019年，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區間穩定下來。

??2020年上半年全國首套房貸平均利率持續小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房，居民購房杠桿率連續兩個季度小幅上升。不過下半年以后，深圳、沈陽、常州、唐山、無錫等多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，三四季度全國居民購房杠桿率下行。

??在房地產貸款集中度管理制度出臺的背景下，目前上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張，放款周期拉長的情形出現，預計2021年一季度居民購房杠桿率大概率還將小幅下行。

??4、全國居民購房杠桿率與百城房價指數關系

??比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數季度環比漲幅走勢發現，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現正相關關系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數漲幅同步下行，二季度杠桿率進一步下行，房價指數漲幅擴大，三四季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房價指數漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，三季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房價指數環比漲幅收窄至0。

??2020年上半年，全國首套房貸利率持續下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房價指數環比漲幅也連續小幅上行；三季度居民購房杠桿率小幅下行，房價指數環比漲幅則繼續小幅上行；四季度兩者均下行。在房地產貸款集中度管理制度出臺的背景下，居民購房杠桿率大概率還將小幅下行，不會再出現類似2016年時居民大規模加杠桿推動房價大漲的情況。并且考慮到2016年以來全國多數城市房價已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房價短期內也不存在大漲的基礎，預計2021年一季度百城房價環比漲幅將小幅收窄。

??5、全國住戶部門杠桿率走勢

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國和地區居民部門的債務與GDP之比。在居民債務統計口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機構信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發布的《全球金融穩定報告》中指出：當住戶部門杠桿率低于10％時，該國的債務增加將有利于經濟增長；當住戶部門杠桿率高于30％時，該國中期經濟增長將會受到影響；而當住戶部門杠桿率超過65％時，將會影響到金融穩定。

??從歷史數據來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達到31%，首次突破30%，此后連續快速上升至今。2020年四季度，我國住戶部門杠桿率上升至62.2%，環比上季度上升0.8個百分點，同比去年同期上升6.4個百分點。

??可以看到，2020年上半年住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠低于正常情況，導致過去四個季度GDP總額較低有關。三季度我國經濟運行穩步恢復，四季度單季GDP增速已達6.5%，下半年住戶部門杠桿率上升速度明顯放緩。由于去年同期的低基數，預計2021年一季度GDP同比增速將大幅上升，全國住戶部門杠桿率會出現較大降幅。

??國際清算銀行公布的數據顯示，2020年二季度末，所有統計國家的住戶部門平均杠桿率為63.7%，發達經濟體為75.3%，新興市場經濟體為45.2%，較2019年末均有較大增幅，這與疫情后全球貨幣大放水有關。目前我國住戶部門杠桿率略低于國際平均水平，但高于新興市場經濟體平均水平。

??6、全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢

??全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個側面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現逐年上升的趨勢，2016-2018年呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年以來，住戶部門貸存款余額比例繼續小幅震蕩上升，但相比之前幾年上升幅度明顯變緩。

??2020年四季度住戶部門貸存款余額比例為67.6%，環比上升0.9個百分點，同比上升0.3個百分點。按照以往規律，2021年一季度該比值將下降。

??近年來住戶部門貸存款余額比例持續上升，與存款余額增速持續下行，貸款余額增速持續高于存款余額增速有關。住戶部門存款余額增速持續放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費觀念的轉變有關，過去大多數居民的節約型消費方式已不再是主流，與之相應的高儲蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關，目前，80后、90后已逐漸成為消費市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。三是理財方式發生了變革，銀行理財產品、互聯網理財產品等分流了一部分的銀行存款。四是實物類資產住房正在成為中國家庭資產的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產的儲蓄存款和理財產品轉化為房產。住戶部門貸款余額增速持續高位也與住房貸款持續高增長有關，從央行公布的數據來看，2008-2020年，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-55%，即個人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分。

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