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??9 月 5 日，北京豐臺(tái)區(qū)六里橋街道一宗宅地成功出讓。

??◎  文 / 馬千里

??9月5日，北京豐臺(tái)區(qū)六里橋街道宅地出讓，城建發(fā)展+北京建工+住總金第以29億元的底價(jià)競得該地塊。

??岳各莊村地塊位于豐臺(tái)區(qū)蓮花橋板塊六里橋街道，容積率2.66，規(guī)劃建筑面積5.8萬平方米，成交總價(jià)29億元，平均樓板價(jià)5萬元/平方米。競得人為北京建工、北京城建和住總金第聯(lián)合體。

??值得注意的是，8月15日北京公共資源交易平臺(tái)發(fā)布信息顯示，北京建工作為暫定招標(biāo)人，已經(jīng)提前介入了項(xiàng)目施工招標(biāo)。招標(biāo)項(xiàng)目投資估算為8.3億元，名稱為“北京市豐臺(tái)區(qū)岳各莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目DC-L01地塊R2二類居住用地項(xiàng)目施工”，與地塊名稱、建設(shè)用地規(guī)模、總建筑面積均完全相同。

??該地塊與北京城建也有著較深的關(guān)聯(lián)。北京岳各莊村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目分A、B兩區(qū)，項(xiàng)目主體為北京金豐潤鴻置業(yè)有限公司，即北京城建旗下的項(xiàng)目子公司。岳各莊村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃總投資額140.83億元，已獲得非專項(xiàng)債資本金83.55億元，計(jì)劃使用專項(xiàng)債融資57.28億元。在2023年6月、2025年4月分別進(jìn)行了兩次專項(xiàng)債融資，涉及金額分別為2.07和12億元。

TIPS：北京城建和北京建工為平行架構(gòu)下的國資控股企業(yè)，均由北京國資委控股。2019 年北京市屬國企戰(zhàn)略重組中，北京城建集團(tuán)吸收合并北京住總集團(tuán)，北京建工集團(tuán)整合北京市政路橋集團(tuán)，北京市國資委官網(wǎng)顯示兩者為并列監(jiān)管企業(yè)。而住總金第現(xiàn)為北京城建集團(tuán)二級(jí)子公司（北京住總集團(tuán)）的控股子公司。

??回到本次出讓地塊。2020年以來，地塊周邊3公里內(nèi)僅成交了一宗純宅地，為北京建工在2023年5月封頂溢價(jià)15%競得，成交樓板價(jià)5.3萬元/平方米，地塊容積率3.07，新房項(xiàng)目為熙華臺(tái)，目前已經(jīng)為尾盤，近一年銷售均價(jià)7.9萬元/平方米左右。

??地塊位于西三環(huán)與西四環(huán)之間的豐臺(tái)區(qū)六里橋街道，北京中心城區(qū)。周邊生活配套成熟，鄰近蓮花池公園、銀座和諧廣場等，有中國人民解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心、北京電力醫(yī)院等醫(yī)療資源，以及北京十一學(xué)校中堂實(shí)驗(yàn)學(xué)校等教育資源。

??交通方面，地塊靠近六里橋公交樞紐，自駕出行方便，可通過蓮石路、京港澳高速等快速路網(wǎng)通達(dá)全城。但距離現(xiàn)有地鐵10號(hào)線六里橋站約1.5-2公里，步行稍遠(yuǎn)；規(guī)劃中的地鐵11號(hào)線二期青塔站距離約800米。作為岳各莊棚戶區(qū)改造的先期上市地塊，未來區(qū)域城市界面和功能有望得到改善和升級(jí)。

??地塊北側(cè)約250米處為北京西站車輛段，可能存在火車運(yùn)行帶來的噪音振動(dòng)影響。南側(cè)的岳各莊批發(fā)市場在拆除前（預(yù)計(jì)2028年底），可能帶來噪音、交通擁堵等問題。

??地塊3公里新房項(xiàng)目有三個(gè)，其中西北側(cè)的熙華臺(tái)已經(jīng)在尾盤階段。南側(cè)2.5公里左右的懋源·璟廷容積率1.6，售價(jià)10萬元/㎡左右，套均價(jià)1100-2200萬不等。西南的龍樾天元容積率2.66，與岳各莊村地塊相近，售價(jià)7.9萬元/平方米左右，單項(xiàng)目消化周期不足半年。

??延伸閱讀：2025年北京棚改、城中村類項(xiàng)目大幅提速發(fā)展，相關(guān)專項(xiàng)債融資高達(dá)全國24%

??2025年前8月全國保障安居類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模同比上升18%，達(dá)到2679億元。而北京保障安居類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模更是同比上升160%，達(dá)到636億元，全國占比達(dá)到24%，較上年同期提升了13個(gè)百分點(diǎn)。（保障安居類專項(xiàng)債包括棚改、舊改、城中村改造、保障房、保租房）

??2025年以來，為推動(dòng)城市更新、支持房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，年內(nèi)地方地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行頻次和規(guī)模顯著提升。而北京作為城市更新發(fā)展新模式的代表性試點(diǎn)城市，憑借更多的城市更新類項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)，以及更大的土地價(jià)值升值潛力，獲得了更多保障安居類專項(xiàng)債融資。

??在北京2025年保障性安居工程的二級(jí)分類中，49%投向了城中村改造類項(xiàng)目，超過棚戶區(qū)改造、城市老舊小區(qū)改造、保障性住房等排在首位。而北京309億的城中村改造類項(xiàng)目融資，更是占到全國城中村項(xiàng)目獲得融資的一半。近年來，北京市持續(xù)推動(dòng)城市功能升級(jí)與周邊環(huán)境改善，譬如北京朝陽區(qū)在距離北京中心商務(wù)區(qū)南部10公里的地方仍有多個(gè)城中村，制約著產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)發(fā)展，以十八里店鄉(xiāng)為代表的城中村改造成為了北京南部發(fā)展的重要戰(zhàn)略重點(diǎn)。2025年以來，北京朝陽區(qū)已經(jīng)有8個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得了9次專項(xiàng)債融資，合計(jì)獲得融資131.75億元，其中朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)3次專項(xiàng)債融資合計(jì)91.7億，涉及2個(gè)城中村改造項(xiàng)目、4個(gè)村落。

??而城中村改造帶來的土地騰退，也在為城市發(fā)展提供更為寬敞的空間。單單是十八里店鄉(xiāng)的4個(gè)村，即涉及873公頃的土地，若全部完成騰退，按北京建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、地價(jià)和房價(jià)保守估算，理論上將在長期帶來2000億元以上的優(yōu)質(zhì)增量土地，以及4000億的新房銷售金額。城中村改造在推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，提高土地要素的使用效率，助力北京房地產(chǎn)市場進(jìn)一步企穩(wěn)。

??從全國范圍來看，房地產(chǎn)類專項(xiàng)債向少數(shù)城市集中的特征極為顯著。前10%城市合計(jì)獲得房地產(chǎn)專項(xiàng)債融資，占全國發(fā)行總量的57%。由于城市間經(jīng)濟(jì)、人口、城市建設(shè)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制差距顯著，出于專項(xiàng)債發(fā)行的利潤指標(biāo)和安全預(yù)期需要，各地房地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行額度存在顯著差異。