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??7月預(yù)期供應(yīng)穩(wěn)中有降，新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??◎  文 / 俞倩倩

??7月供應(yīng)同環(huán)比齊降3成重回年內(nèi)次低，一線城市中北京獨(dú)撐大局，滬廣深集體縮量。二線城市中超八成城市環(huán)比下滑；三四線城市供應(yīng)累計(jì)同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為40%、45%和15%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近7成城市以主城為供應(yīng)主力。

??基于7月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。而從市場(chǎng)熱度來看，或?qū)⒏呶换芈洌簱?jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年7月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率29%，環(huán)比下降15pcts,同比上升1cts。

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??規(guī)模：7月28城供應(yīng)同同環(huán)比降3成重回年內(nèi)次低，滬深蓉等縮量顯著

??7月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，整體供給量為年內(nèi)次低，土地對(duì)新房供給約束日益顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積513萬平方米，環(huán)比下降32%，同比下跌29%，絕對(duì)量?jī)H高于2025年2月，2025年前7月累計(jì)同比下降19%。

??分能級(jí)來看，一線城市中北京獨(dú)撐大局，滬廣深集體縮量。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月一線預(yù)計(jì)供應(yīng)面積達(dá)112萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降19%，前7月累計(jì)同比下降19%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)60萬平方米，占比一線城市總量“半壁江山”，且同環(huán)比倍增，迎來集中性放量；滬廣深全面收縮，滬深單月供應(yīng)規(guī)模均不足15萬平方米，上海供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)單月新低，深圳也為年內(nèi)單月次低；廣州7月供應(yīng)量為32萬平方米，同比連續(xù)3月負(fù)增長(zhǎng)。

??二線城市中超八成城市環(huán)比下滑，局部亮點(diǎn)浮現(xiàn)。二線城市7月預(yù)計(jì)供應(yīng)372萬平方米，環(huán)比降37%，同比下降30%，前7月累計(jì)供應(yīng)同比下降19%。24城中20城環(huán)比下跌，12城跌幅超50%，其中青島、長(zhǎng)春、廈門等迎來斷崖式下滑。強(qiáng)二線諸如成都、武漢、西安等也迎來供應(yīng)疲軟期；僅寧波、長(zhǎng)沙、天津等個(gè)別城市環(huán)比不降反增，迎來穩(wěn)步放量。

??三四線城市供應(yīng)總量延續(xù)低位，累計(jì)同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，三四線城市7月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)29萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降37%，前7月累計(jì)同比下降25%，較上半年跌幅擴(kuò)大3pcts。其中徐州顯著放量，單月供應(yīng)規(guī)模達(dá)18萬平方米，為年內(nèi)峰值；無錫、常州同比跌超50%，泉州連續(xù)兩月“零供應(yīng)”；反映非核心三四線市場(chǎng)流動(dòng)性枯竭，房企推盤積極性普遍不高。

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??結(jié)構(gòu)：改善為主、剛需為輔

??近7成城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，市場(chǎng)持續(xù)向改善需求傾斜：重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為40%、45%和15%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??典型城市大體可以分為以下幾類：（1）昆明、無錫、南寧、上海、西安、徐州、長(zhǎng)春等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上。（2）廈門、漳州、杭州、成都、蘇州、重慶、北京、合肥、武漢等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中北京、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月也加強(qiáng)了適銷對(duì)路改善盤供給保證市場(chǎng)短期維穩(wěn)。（3）長(zhǎng)沙、鄭州剛需與改善占比不分伯仲，占比均在4成左右。（4）濟(jì)南、常州本月高端產(chǎn)品占比居首，分別為95%和82%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為67%、23%和10%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來看，常州、廈門、漳州、福州、南寧、合肥、昆明、重慶等主城占比均在9成以上，北京、寧波、徐州、長(zhǎng)沙等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上，上海、廣州本月遠(yuǎn)郊占比持續(xù)上升，分別達(dá)85%和36%。事實(shí)上，廣州整體推盤區(qū)域分布來看，主城區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊占比均在3成以上，分布較為平均。

??03

??預(yù)判：7月市場(chǎng)熱度預(yù)期回落

??京杭等熱點(diǎn)城市去化率持增

??盤點(diǎn)了7月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：7月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??而從市場(chǎng)熱度來看，或?qū)⒏呶换芈洌簱?jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年7月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率29%，環(huán)比下降15pcts,同比上升1cts。

??城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：北京、杭州等熱點(diǎn)恒熱是大概率事件，因其購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚，得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，短期內(nèi)這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)；而還有部分城市諸如鄭州、寧波等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，項(xiàng)目平均去化率預(yù)期同環(huán)比齊增；還有部分城市諸如青島、濟(jì)南、重慶等，整體去化率基本處于不足30%的低位徘徊，回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱，而對(duì)于城市外圍多數(shù)項(xiàng)目而言，整體去化難言樂觀。