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??2025年上半年，房地產市場整體平穩，而行業則聚焦于“好房子”建設。自5月起，中國“好房子”國家標準《住宅項目規范》正式實施。這一規范的落地，不僅為住宅建設樹立了更高標準，更標志著住宅產品正式邁入高質量發展的新階段。

??展望未來，隨著新規產品大量涌入市場，高贈送率所引發的新舊產品矛盾以及新規產品自身潛在的安全性問題逐漸浮出水面。在此背景下，廣州、成都等城市已率先對新規產品實施更為嚴格的監管措施，而未來或許會有更多城市加入這一行列。與此同時，住宅產品住宅產品發展已形成了清晰的低碳化路徑，將持續在綠色低碳方面全方位發展。

??ummary 總結

??01 產品成交結構

??（1）房型：多室需求持續擴大

2025年上半年，市場對多居室產品的需求穩步增長，其中，四房成交套數占比較去年水平增加2.2個百分點至31.6%，同期五房占比小幅上升0.4個百分點；與此同時，二房、三房占比則分別下降了1.4和1.1個百分點。

??可以看出，傳統剛需或小家庭首置需求相對減弱，改善型住宅越來越成為新房市場的主流選擇。在此背景下，購房者對居住品質和功能的追求不斷提升，房地產市場正加速進入以品質為導向的新時代。

??分城市能級看，上半年，一線城市四房產品市場份額顯著提升，占比達31.9%，較去年增長3.5個百分點，增幅高于低能級城市，這一增長主要來自三房戶型的份額縮減，后者同期占比下降2.2個百分點。

??二線城市四房占比亦提升2.6個百分點至31.1%，增長動力主要來自二房產品的需求減弱，成交比重較去年下降1.8個百分點至10.9%。

??三四線城市三房產品仍占據市場主導地位，占比略超五成；與此同時，四房戶型需求持續升溫，上半年占比提升1.6個百分點至32.1%。整體看，各能級城市成交結構中都顯示出明顯的戶型升級趨勢，四房產品成為購房者的共同選擇。

??（2）面積段：大面積偏好進一步增強

??從成交面積結構看，上半年市場成交持續向更大面積的住宅產品傾斜。其中，110-140㎡產品占比較去年提升0.7個百分點；140-180㎡產品的增幅更為顯著，同期提升0.8個百分點，180㎡以上最大產品段產品的比重則微增0.1個百分點。

??由此可以印證，購房者對于居住空間的升級需求正在加速釋放，這一趨勢也與更多室需求持續主導市場的特征相吻合。

??分城市能級看，一線城市市場成交向90-110㎡和110-140㎡的面積段集中，兩者占比較去年水平分別增加0.2和3個百分點，其余面積段占比不同幅度下降，顯示出市場對剛改和一般改善面積段產品的偏好增強。

??二線城市成交全面趨向于大面積產品，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上產品占比分別較去年增加0.9、1.5和0.4個百分點，反映出各種改善需求的持續釋放。

??三四線城市成交較高能級城市更為集中，110-140㎡產品成交占比43.5%。同時，140㎡以上產品也持續走俏，140-180㎡和180㎡以上面積段的市場份額分別較去年提升0.6和0.3個百分點。

??（3）三房趨穩，四房更趨緊湊（略）

??02 產品特征

??2025年二季度，在“好房子”國家戰略引領下，重點城市密集出臺的新規紅利（如放寬陽臺/飄窗面積計算、優化公共空間計容等），不僅激活了剛需、改善、高端客群的分層需求，更推動產品力向“空間功能精細化、場景體驗品質化、社區運營生態化”三大方向加速進化，房企正以更開放的姿態回應客群需求。

??（1）政策紅利釋放，住宅產品向空間功能、場景體驗升級

??2025年，以“好房子”國家戰略為引領，重點城市密集出臺住宅新規（如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復式挑空、優化公共空間計容），顯著提升了住宅產品的實得率、空間尺度和舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場，吸引了剛需和改善客群回歸新房市場，更深度驅動了住宅產品的全方位升級換代。

??剛需市場的高實得率實現“小面積多功能”。廣州地鐵瓏曜上城項目全系戶型實用率130%，建面約73㎡三房兩衛戶型通過入戶花園（4㎡全贈送）、陽臺（6.3㎡半贈送）及飄窗優化，使用面積達90㎡，LDKB一體化客餐廳（4.0米開間）與270°環幕飄窗設計，空間體驗媲美90㎡傳統戶型。

??該戶型采用4.0米大開間LDKB一體化客餐廳設計，主臥設有270°環幕飄窗，次臥可根據需求靈活改造成書房或兒童房。

??改善產品以場景創新提升居住品質。成都澳南錦江序140㎡改善戶型引入豪宅級雙全景艙設計，客廳與主臥三面采光；外圍贈送飄窗可拆除，提升空間尺度與靈活性。建筑采用曲面鋁扣板+轉角弧形玻璃環幕幕墻，為客廳、主臥提供270°無遮擋視野，賦予改善型購房者高端居住體驗。

??高端產品突破空間形態。南京中北金基山和月頂躍產品，約6.6米挑空墅廳，頂部采用超廣角玻璃幕墻設計，270°環幕全景落地窗貫穿客廳及主要功能區域，結合奇偶錯層露臺布局，實現紫金山全景與城市天際線無遮擋視野。戶均露臺面積20-30㎡，形成“平層別墅”的立體居住體驗。

??（2）平層別墅化，高端改善產品的立體設計

??面對高凈值客群對“自然親近感+私密居住”的雙重需求，高端改善產品正通過“垂直+水平”的立體化設計，將傳統別墅的分層功能（花園、露臺、地下室）融入單層平面，實現“小占地、大空間、墅級感”的居住升級。

??重慶金茂璞印金開建面約207㎡與240㎡的大平層產品，采用一梯一戶的獨立單元設計，并創新打造三重垂直庭院系統，入戶私院、全景臥室花院、全面屏社交庭院，將傳統合院精髓搬至空中平層，契合塔尖人士對自然親近感和私密居住環境的雙重追求。

??南京綠城華發金陵月華400㎡戶型采用奇偶層垂直咬合結構，奇數層與偶數層上下鏡像疊拼，形成復式空間，約7米縱廳搭配270°環幕落地窗，消除平層壓抑感，采光面大幅增加。

??（3）社區空間深度聯名知名品牌/IP，響應客戶高階需求（略）

??rospect 展望

??01 新規產品監管收緊，未來產品轉向多維度綜合價值競爭

??各地建筑新規實施以來，高贈送率成為新規產品的核心優勢。然而，近期部分城市開始加強對新規產品的監管。

??這背后主要有兩方面的原因：一方面，新舊規產品之間矛盾凸顯，由于新規產品過高的贈送面積，使得存量的舊規產品相對貶值，引發了已購房者的不滿和大量的投訴。另一方面，新規設計中的一些問題也逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設計可能會對建筑結構安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩定性。

??這些問題促使部分城市開始收緊新規產品的相關政策。例如，廣州已明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過內凹飄窗變相擴充室內面積，目前的0飄窗設計或將被全面叫停。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈送，需計入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

??成都對新規產品的監管也在收緊，其新規要求全贈送和半贈送面積占建筑面積的板率不超過20%，但實際操作中，項目往往會通過一些不合規的方式使得實際的贈送率超過這個比例，甚至有些項目到了40%。因此，根據成都最新出臺的建筑工程驗收規范，房企報建時的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗收核查中，如果實測誤差值過高，房企將可能被處罰。

??展望未來，新規產品的設計與監管收緊或將成為更多城市的普遍趨勢，房企通過模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。在政策方向的引導下，住宅產品的升級方向將不再局限于單純追求更多的贈送面積，而是轉向生活場景的優化、科技賦能的深化以及服務配套的完善等多維度的綜合價值競爭。

??02 住宅產品在綠色低碳方面將呈現全方位發展趨勢（略）