市場報告克而瑞研究中心 2024-08-30 10:41:53 來源：克而瑞地產研究
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- 發布時間:2024-08-30
- 報告類型:市場報告
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??老人離巢方案的出現，折射出市場下行期，有部分客戶對于購房決策保守，不得不買的情況下，只能犧牲距離、舒適性和便利性，保證分戶目標的實現。
??◎ 文 / 特別觀察組
??七夕剛過，此次節日恰逢周末，各地民政局早早喊話，“不休息，正常登記”，也在節后第一個工作日曬出了七夕當日登記數量。
??上海，七夕當天全市共有1982對新人登記結婚，同比增加644對，成為近期小高峰。“結婚”是購房的主要推動因素之一，年輕人離開父母，開啟新的生活，需要一個獨立的空間宣告羽翼長成。
??01 在上海獨立需要多少錢——400萬～600萬元
??買一套上海的房子并不容易，雖說豐儉由人，但均值也很可觀。
??新房市場受到今年高端項目供應增加的影響，均價上漲至7.7萬元/平方米，連同23年一起計算平滑掉結構影響，粗暴估算一套普通住宅的購入價格約為630萬元。
??一手房：630萬元/套（90平米普通住宅，23—24年8月上海新房均價70040元/㎡）
??二手市場的套均價略低于新房，以24年1-8月的套均來看，購入成本430萬元/套。
??二手房：432萬元/套（2024年上海二手房成交套均價）
??02 普通上海家庭房價承擔情況——買得起，真的累
??上海作為一線城市，頭頂光環，總會讓不生活在這個城市中的人產生錯覺，“上海人有錢”！
??“二八定律”告訴我們，普通人仍然是大多數，生活在上海現下要結婚的剛需買房家庭大概是什么樣子呢？
??家庭結構簡單，三人一戶占多數——父母+獨生子女
??父母——退休，退休金穩定
??子女——獨生子女，企業事業工作
??有一定資產，但不是富豪——1套自有住房+固定存款
??上海發展得很快，80、90年代就生活在這里的家庭，多數是趕上過城市發展紅利的，通過動拆遷和自身努力，大部分擁有1套自有住房。
??家庭儲蓄方面，根據中國人民銀行發布2022年人均住戶存款數據，上海人均存款21+萬元，粗暴估算家庭固定存款60萬。
??購房壓力——首付就是剛剛夠，還貸壓力“讓人心累”
??首付壓力：24年5月上海新政，最低首付款比例調整為不低于20%，按照400萬-600萬元/套的成本，首付80萬-120萬≈4—5人存款（1.5個家庭）
??房貸壓力：按首套房3.4%，扣除首付后，貸款320萬的組合貸款，月供14041元≈1個職工+1個退休工人的月收入（23年上海職工平均工資12307元，2023年上海人均養老金4855元）
??03 幼鳥難飛，老人離巢
??測算雖然粗暴，但說明問題，對于普通家庭來說獨立的代價確實有點高。
??按照以往經驗，這種情況下解決方案是賣掉1套自有住房，用賣房資金置換房產給子女結婚使用。當前市場置換周期在不斷拉長，房屋價值也在不斷縮水。同時，“裁員”“降薪”氛圍濃，個人收入不穩定，后續房貸壓力亦是讓人頭疼。
??有沒有其他方案呢？
??根據不正經的田野調查，浦東世博范圍內某小區1棟18戶的住戶樓，23—24年期間有3戶有子女結婚，他們的選擇是老人離巢。老人購買奉賢房產，將浦東現有住房進行裝修改造作為子女婚房。對于奉賢房產，3戶都沒有選擇購買新房，2戶選擇了二手房，1戶選擇小產權房。
??作出這樣的選擇，緩解資金壓力是最大的原因。2戶選擇二手房的家庭，最終支出房款均未超過200萬元，這個價格低于新房價格，低于現有小區二手房套均。
??這樣的總價下，無需賣房，家庭現有儲蓄可以覆蓋50%左右的房價。每月還款金額5000元左右，1位退休老人的退休金即可覆蓋。最大的難題在于貸款如何解決，由于老人年紀不符合貸款要求，這個方案均是由子女購買，占用了購房和貸款名額。
??不正經調查中，楊浦和虹口也有多個相似案例，老人選擇離開上海市區，前往昆山花橋置業，騰挪出上海房產支持子女發展。
??——“住在奉賢雖然遠，但是我們年紀大了，又沒有什么要緊的事情，就是浪費點時間。只要周邊能買菜，能生活就行了。現在房子也賣不掉，結婚又不能一直等下去的咯。貸款，壓力太大了，吃什么，喝什么……是伐”
??——“誰不想住好房子呢，但是買不起呀，看得中的都600多萬來。現在這樣蠻好的，就是兩邊遠一點。手上有2套房子，萬一有什么難事，也有點辦法的。”
??——“我現在拿不出那么多錢付首付的，還是要靠家里支持。如果置換了買，貸款每個月要還到2萬，壓力太大了，現在環境也不好，萬一失業了怎么辦。”
??從調研訪談中，我們可以看到，這些家庭都有購房需求，且初衷都是買改善類的房子。但購房家庭中無論是老人還是子女對于資金壓力都非常在意。對于未來的不確定性和高安全感需求，使得他們選擇壓力更小、安全感更高的方案。
??對比來看，老人購買遠郊/異地購房的成本，較原本子女分戶購買市區住宅的預算縮減過半，對于杠桿的運用接受度也很低，大致范圍為家庭收入的三成左右。
??老人離巢方案的出現，折射出市場下行期，有部分客戶對于購房決策保守，不得不買的情況下，只能犧牲距離、舒適性和便利性，保證分戶目標的實現。
??或許，這些需求是可關注的一個機會點，開發適合老年人的低總價小面積段產品，讓他們不用飛得太遠。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
