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??在5月22日舉辦的“2024房地產及物業上市公司測評成果發布會”上，行業的專家學者、企業管理者對新時期房地產行業如何進行可持續發展進行了探討。我們摘取部分觀點分享：

??馮俊：正確認識和把握資本市場對房地產業的作用

??（中國房地產業協會會長）

??企業發展，當然要把資本管理好、用好。首先要把實業做好，加強管理，以優質的產品、優質的服務提高企業競爭力。房地產企業是資本密集型企業，但不是資本運作企業。要扭轉房地產企業金融化的傾向。融資對企業擴大生產規模是有必要的，但是有兩點必須牢牢記住，一是生產規模必須與需求相適應，過度迷信資本擴張必然導致生產過剩，市場一定會給予報復；二是資本對生產的正向作用是支持生產，而不是虛擬的資金運作，虛擬的資金運作必然導致泡沫和風險。

??要凈化房地產融資方式。房地產企業的融資方式繁花繚亂，有些行為是打擦邊球，有些行為直接破壞了金融管制規則。資本市場的反應是雙向的，市值下降拖累企業信用；不當融資的存在，又擴大企業債務風險，推動企業市值下降。這個影響不僅作用于房地產企業，而且拖累了上游企業。毋庸回避，社會對當前建筑業企業、建筑材料供應企業的經營困境歸咎于房地產企業，而形成房地產企業困境的重要因素是房地產企業的融資方式。現在暴露出來的房地產企業的風險，看得見的是表內，可能是冰山一角，表外融資的數量和風險不能低估。在今后的發展中，房地產企業的融資一是要遵守金融管制規則，不要突破紅線；二是要看到金融管理制度是在不斷完善中的，不能因為制度暫時沒有規定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。

??要規范資金的管理。過度負債產生的市場風險已暴露無疑，房地產企業資金管理中存在的問題必須高度重視。社會上有一種評論，說房地產企業是“十個鍋，九個蓋”，成天使資金騰挪術。許多爛尾項目的產生，主要原因是資金被挪用。制度規定得很清楚，房地產按項目核算，一被挪用，資金就出現了缺口，項目就不能及時建設、及時交付。施工購買建筑材料，拖延支付也是常事。在市場形勢好的時候，上游企業為了今后項目的合作，不平等的合同條款都忍聲吞氣接受，一旦回款前景不妙，就會以法律保護自己的利益。房地產企業內部的資金管理，漏洞也很多，資金流向、利益關系缺乏嚴格的管理制度和監督，損公肥私的事件時有發生，合規審查形同虛設。

??丁祖昱：未來政策還會持續發力，新房市場或是弱復蘇走勢

??（上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長）

??展望未來，首先政策方面還會持續發力，地方除了北上之外，政策基本上都放開了，三大工程整體推進速度也在加快，去庫存也是要強力推進的，至少3000億大盤出來之后，加上新的杠桿能夠推動六七千億的金額，對于7.5萬億現房存貨也有比較好的去庫存的推動作用。

??對于新房情況來看，今年壓力較大，是一個弱復蘇的走勢，可能比去年有所下行，下行幅度相對有限。二手房在市場占比增加，城市的分化也在加劇，原先的熱點城市像北京、上海、杭州、成都等都在做相應的調整，今年年初都出現一些調整，之前還比較穩，但是原來的壓力城市現在基本上已經調無可調，基本上穩定下來。對于企業，一方面謹慎投資，聚焦投資，另一方面不斷關注產品力的提升，這也是今年所有企業的關注焦點。

??張燕：ESG評級對行業可持續發展有巨大推動作用

??（克而瑞集團CEO）

??ESG評級對房地產行業可持續發展有巨大推動作用。在ESG的推動下，房企信息披露狀況得到較大提升，2023年測評范圍內的55家典型開發房企中，有41家房企信息披露及時性及完整性較好，占比超過7成；47家房企單獨披露了ESG相關報告，占比超過8成。可以看到ESG對企業內部治理包括行業共同治理的推動。

??未來ESG評級發展趨勢主要有三個：首先是政策環境，四大交易所出臺可持續發展報告，對ESG體系的建設未來有進一步的推動作用：其次，房企也越來越重視這點，把ESG進一步融入到日常經營活動當中：第三，針對一直在講的信息披露相對準確性統計口徑和完整性問題，希望盡力推動本土化房企適用的標準、規范口徑的進一步落實，能夠使ESG建設進一步落到實處。

??呂斌：行業可持續發展離不開增量

??（招商蛇口副總經理、招商積余董事長）

??“517”新政出臺后，全國各個地區的市場變化還要進一步觀察。需求側和供給側的政策同時下發，居民購房門檻在降低，供給側的“以舊換新”、存量置換等政策改變了市場上的房源結構。在這種情況下，可以保持比較謹慎樂觀的看法。當增量見頂，存量放大的情況下，如果增量還要再繼續做，基本是對城市和板塊的聚焦。行業的可持續發展，離不開增量。另外當房地產金融屬性去除之后，回歸到本源，我們要做更好的產品，提供更好的服務，才能讓這個市場有信心，讓客戶有信心。

??整體戰略方面，我們會進一步收縮和聚焦，會更加嚴選項目。城市方面，主要聚焦一線城市包括強二線城市，與經濟發展相通，以人口、經濟作為參考指標。

??林鎮鴻：保障房針對剛需，高端應允許自由定價

??（瑞銀UBS大中華區房地產投資研究主管）

??對于今年房地產行業的系列政策是比較樂觀的，因為這次和過去三年所出臺的政策有所不同，過去三年更多政策從下到上。近期比如地方放開限購，各部委出臺的政策重點落在了去庫存，包括政治局會議提到去庫存，“去庫存”上次出臺應該是2015年4月份，也就是9年以前，效果非常有效。根據年初瑞銀的庫存報告，估計到2025年三季度的水平，去庫存會回到正常的水平，如果考慮到5000億收儲可能這個時間會往前推到一季度或者二季度。

??政策的方向更重要，細節會再調整。從大的方向來看，未來是從增量時代變成存量時代，拿地要避開空置率較高的區域。其次，以發達城市或者國家的經驗，未來土地供應來源也是從城市更新或者城市改造，可能也是通過非公開拿地的渠道。第三，從傳統住宅開發轉為商業。像香港或者新加坡的房企后面更多盈利是通過持續性收租或者物業的收入，投資人給的估值會更高一些。未來可能有一個新的模式比如可以演變成基金公司，收購一些物業公司再改造，再進行分拆，這是比較新的業務模式。

??此外，保障房是保障剛需，和商品房是切開的。未來這些限購措施會分開，保障房進行保障，高端允許自由定價，自由定價房企才有動力把產品做得更好。