??地方財政風險、金融風險和房地產市場風險是房地產業良性循環和健康發展必須要面對的現實難題。

??歲末年初，各大研究機構和媒體少不了對房地產市場走勢做一番盤點和預測。經歷了2021的劇烈震蕩，房地產走到了行業大變局的歷史關口，市場走勢更顯得波詭云譎。房地產調控政策是否已經見底？房企流動性風險是否會繼續蔓延？暴雷房企資產如何處置？房地產市場什么時候可以回暖？這一系列問題不僅事關中國經濟穩定，更與百姓生活息息相關。

??盤點2021

??在預測2022年房地產行業走勢之前，我們先對2021年做一番簡要梳理。

??2021年房地產調控延續了“房住不炒”的總基調，調控政策在供需兩端持續發力。據機構統計，全年各地共計出臺調控政策650余次，同比大幅增長33%，刷新了歷史紀錄。前三季度以收緊政策為主，政策涵蓋限購、限貸、限價、市場整頓等各個層面；第四季度開始釋放轉暖信號，調控政策以適度放松信貸、滿足合理住房需求為導向。

??在所有調控政策中，融資“三道紅線”和貸款集中度管理成為2021年最“致命”的殺手锏。開發貸收緊導致高負債房企融資端“失血”，個貸收緊則對銷售端形成制約，雙重作用下，個別頭部房企陷入流動性危機。這種危機迅速在行業及產業鏈蔓延，導致金融機構和債權人進一步惜貸甚至催收欠款；地方政府出于對項目爛尾的擔憂，對房企項目資金實施更為嚴厲的監管。多重因素相疊加，引發房地產及上下游產業鏈乃至消費者恐慌情緒迅速蔓延，房企債務違約事件頻發，市場陷入谷底。

??房地產流動性危機直接影響到土地和商品房市場。2021年初自然資源部出臺“集中供地”政策，要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”（集中公告，集中出讓）。這一政策措施加劇了房企資金鏈緊張的局面，造成2021年土地市場倍加冷清。上半年的第一輪集中供地表現尚可，隨著下半年房企資金鏈趨緊，房企拿地能力和意愿顯著下降，第二輪、第三輪集中供地出現大面積流拍或撤牌，非集中供地城市土地市場成交也極為慘淡。根據中指研究院數據，2021年全國300城推出各類用地規劃建筑面積25.8億平方米，同比下降7.9％；成交土地面積20.2億平方米，同比下降17.1％。住宅用地推出12.3億平方米，同比下降9.6％；成交8.8億平方米，同比下降25.2％。

??在商品房銷售端，同樣出現了前高后低的走勢，雖然全年商品房銷售面積和銷售額保持了正增長，但增幅逐月回落的趨勢明顯。根據國家統計局數據，2021年1~11月商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%，其中住宅銷售面積增長4.4%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%。但是從月度數據來看，11月全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%，下半年連續4個月保持兩位數的下降幅度。

??房地產金融和市場風險受到了監管層的高度關注。9月底以來，央行、銀保監會等金融監管部門反復釋放維穩信號，并對信貸政策做了適度放松，房企融資環境初步得以改善，但房企融資形勢依然不樂觀。前11個月房地產開發企業到位資金中，國內貸款21640億元，同比下降10.8%。另據華泰證券統計數據，2021年1~11月房地產境內債、境外債、開發貸、信托、股權融資五大渠道凈融資額為-2184億元，行業融資總量非常罕見地出現凈償還，所有渠道凈融資額均出現同比下滑。

??三大頑疾待解

??自1998年房改算起，房地產業經歷了23年的高速發展，其間雖有幾輪跌宕起伏，但總體保持了螺旋式上升的趨勢。由于房地產業關聯度高、帶動性強，往往成為經濟逆周期的調節工具。例如2008~2009年的4萬億計劃、2014~2015年的棚改貨幣化安置，這類刺激政策雖然起到了拉動經濟的效果，但不可避免地帶來“后遺癥”，這些問題和矛盾也隨著調控的深入愈發凸顯。

??首先，地方財政對房地產的過度依賴導致地方債務風險累積。

??土地財政主要來源于土地出讓收入、土地相關稅收，其中土地出讓收入約占整個土地財政來源的85%。土地出讓收入是地方專項債券的主要償債來源，賣地收入減少意味著地方政府償債能力下降，地方債風險激增。2021年絕大部分省份土地出讓金同比下滑，其中只有北京、上海、天津、貴州、江蘇和浙江實現正增長。云南、新疆、黑龍江、內蒙古、廣西、山西、甘肅、河北、寧夏、江西、吉林、河南、遼寧共計13個省份2021年土地出讓金同比下滑超過20%。分城市統計，全國超70%的地級市土地出讓收入下滑，50%以上城市下滑幅度在30%以上，且絕大部分為經濟欠發達城市。

??賣地收入減少只是一個方面，一些大型房企在三四線城市儲備了大量土地，很多地塊存在欠繳土地出讓金問題，隨著房企流動性危機爆發和市場轉差，這些地塊面臨退地風險，對地方財政造成更大損失。

??土地出讓收入減少不僅影響到地方財政，還會影響到房地產和基礎設施投資。這兩項投資也是拉動經濟直接動力。基礎設施投資主要來源于地方專項債，土地出讓收入減少導致專項債發行受到影響，進而影響到基礎設施投資。

??其次，房企對間接融資的過度依賴造成銀行風險累積。

??房地產行業有很強的金融屬性，嚴重依賴融資杠桿。從房企的融資結構看，大致分為內生融資和外生融資，內生融資主要包括銷售回款、供應鏈融資，外生融資主要包括境外融資、境內間接融資和境內直接融資。境內間接融資主要是銀行貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款和商業用房貸款等與房地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。在眾多的融資渠道中，房企對傳統的銀行信貸始終有著很強的依賴性。房地產開發貸款和個人按揭貸款約占房企資金來源的30%，加上境內非標融資，間接融資的比例更高。

??十幾年來，業界一直在呼吁增加房企直接融資的比重，但始終難有根本性突破。境內IPO近20年來對房地產開發企業始終是大門緊閉；境內上市房企通過增發、配股實現再融資的機會也是少之又少；呼吁了十余年的房地產REITs只能在政策邊緣試水，難有大規模、實質性突破；在2015~2017年間發展較快的房地產信托融資和股權融資，近兩年受到金融監管呈現衰退跡象。

??近年來，隨著金融降杠桿和信貸資金違規流入房地產的整頓逐漸深入，房企的資金鏈驟然緊張，特別是融資“三道紅線”和信貸集中度管理，直接導致房企融資渠道收緊，并由此引發債務違約的連鎖反應，成為房企流動性危機的“導火索”。

??第三，高房價與高庫存并存帶來市場風險的累積。

??“一邊是賣不動，一邊是買不起”，這是近年來樓市的真實寫照，2021年這一現象尤為突出。經過一輪接一輪的房價上漲，目前北京、上海、深圳平均房價已經達到每平方米六七萬元，即使杭州、南京、廈門等這樣的二線城市平均單價也達到三四萬元。隨著限價、限購等調控政策的逐步顯效，熱點城市房價漲幅收窄，但由于人口流入和住宅用地供應不足等原因，依然存在房價上漲的風險。高房價不僅透支了居民的購買力，也嚴重擠壓了其他消費需求，甚至成為影響生育政策實施效果的重要變量。

??與熱點城市相比，大多數三四線城市則面臨著房價下跌和庫存高企的風險。根據國家統計局2021年11月數據，11月70個大中城市房價環比下跌的城市達到59個。未列入統計的其他三四線城市下跌趨勢更為明顯。

??庫存方面，根據《中國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底，三四線城市新建商品住宅庫存總量為2.25億平方米，環比增速為2.6%。在所有能級城市中，三四線城市庫存最為嚴重，出現37個月庫存規模同比增長的態勢。

??2021年下半年以來，已有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、張家口、淮安等至少20多個城市公布了“限跌令”或發布相關倡議，同時也有安徽蕪湖、浙江武義、廣西桂林、江蘇海安、福建晉江、湖南衡陽等20余個城市出臺了鼓勵性購房政策。但是在市場趨于飽和、房價處于高位的市場環境下，無論是“限跌”還是鼓勵政策，都難以扭轉市場下行的大趨勢。

??“冰凍三尺，非一日之寒”，上述三大問題是房地產長期高速和非理性發展積累起來的頑疾，其中涉及地方財政風險、金融風險和房地產市場風險，如何化解這三大頑疾，是房地產良性循環和健康發展繞不開的話題。

??2022年形勢預測

??關于2022年房地產形勢，2021年12月底住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時已經給出了答案，就是一個字：“穩”。堅持穩字當頭、穩中求進，著力在“增信心、防風險、穩增長”上下功夫，促進房地產業良性循環和健康發展，這是2022年房地產發展的主要任務。

??政策層面，堅持“房住不炒”，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，這一點始終沒有改變。王蒙徽強調，要保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，堅決有力處置個別頭部房企房地產項目逾期交付風險，持續整頓規范房地產市場秩序。由此可見，下一步房地產調控政策不會轉向，而是更強調精準性和有效性。下一步“因城施策”的調控政策會有更充分體現，對房企和項目存在的問題也會采取更精準的手段。

??最近一段時間，中央高層和金融監管部門連續釋放利好信號，強調了房地產的支柱產業地位，更好滿足購房者合理住房需求。由此可見，政策上回暖的跡象明顯，下一步大概率會出臺一些支持合理住房消費的政策措施，對房地產企業必要的金融支持也會得到保障。

??市場層面，2022年市場分化的格局會更為明顯。隨著市場趨于飽和，三四線城市面臨更為嚴峻的市場下行風險，地方會出臺更多的刺激住房消費的政策措施。一二線熱點城市在保障房建設發力的環境下，新市民和青年人更多會選擇租賃住房解決居住問題，房價上漲的勢頭也會進一步得到控制。但高端住房市場會逐步放開限價、限戶型等限制措施，實現市場與保障雙軌制發展。

??企業層面，問題房企會加速出清，并購潮不可避免。近日金融監管部門明確提出鼓勵優質房企對問題房企和項目的并購，并提出并購貸款不納入“三道紅線”監管。人民銀行金融市場司司長鄒瀾2021年12月30日表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險，實現出清最有效的市場化手段。1月11日，多家大型銀行表示，已經做好房地產并購貸款等業務的額度安排。據悉，近日廣東省政府即召集多家房企開會，為幾家國企央企收并購出險房企項目牽線搭橋。一些出險房企也在積極尋找合適買家洽談合作和項目出售事宜。

??經歷了2021年的大幅震蕩，2022年將是房地產大變局的一年。隨著問題房企的出清，金融風險將逐步得到釋放；隨著政策糾偏，市場將逐步回暖。但這僅僅是變局的開始，房地產實現良性循環還需要很長的路要走。