??引言：

??預判10月，我們認為，狹義整體庫存仍將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，主要是基于成交增長動能轉弱，供過于求將加劇庫存積壓。

??指標說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年9月，“金九”爽約，即便房企推盤積極性較高，也難挽成交頹勢，房地產(chǎn)市場熱度穩(wěn)步回落，受此影響，狹義庫存突破6億平大關，成交增長動能不足，去化周期由2021年8月末的13.04個月上漲至14.92個月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢，小幅微降至37.82億平，同比上漲10%。

??商品房待售面積

??商品房待售面積穩(wěn)中有降至5億平

??住宅降幅收窄、商辦加速去庫存

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積50285萬平方米，比8月末減少296萬平方米。其中，住宅待售面積減少185萬平方米，辦公樓待售面積減少39萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少61萬平方米。

??事實上，2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢，6月小幅跳增后，7-9月持續(xù)回落，持穩(wěn)在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，因市場下行加劇，住宅待售面積環(huán)比降幅有逐步收窄趨勢；商辦加速去化：辦公待售面積大幅回落39萬平方米，不過考量其基數(shù)，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)待售面積由增轉降，疫情得以控制后，商業(yè)市場穩(wěn)步復蘇。

??狹義庫存

??突破6億平，一線環(huán)比轉增同比仍跌

??三四線漲幅居首

??2021年9月，狹義庫存延續(xù)穩(wěn)步上行態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長2%。事實上，金九本是傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，9月百城供應環(huán)比上漲28%，但因中央信貸收緊，熱點城市調控“高壓”，樓市成交仍延續(xù)下行走勢，同環(huán)比齊跌，使得狹義庫存延續(xù)穩(wěn)步回升態(tài)勢，突破6億平大關。

??不同能級城市呈現(xiàn)差異化行情：一線環(huán)比上漲6%，同比下跌7%，因9月供應大幅放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著低于去年同期；二線城市同環(huán)比變動不大，基本與上月持平；三四線同環(huán)比齊增，漲幅均在6-7%，市場下行壓力下，庫存風險持續(xù)加劇。

??具體來看，一線城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢，降幅分別達到了41%和13%，受集中預售制度影響，本月供應延續(xù)低位徘徊，成交雖有縮量，但總體保持供不應求格局。北京狹義庫存環(huán)比微增4%，整體庫存量仍低于去年同期。廣州、深圳迎來了階段性放量行情，當月供求比均在3以上，也使得狹義庫存保持穩(wěn)步上行態(tài)勢，環(huán)比漲幅分別達到了13%和15%。

??二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，南京因新冠疫情得到階段性控制，因而迎來供應集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲15%；西安成交熱度穩(wěn)步回升，本月成交量突破100萬平方米，狹義庫存環(huán)比下降12%。同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；相較而言，貴陽、重慶、合肥等狹義庫存雖環(huán)比上行，但同比下降均超4成，庫存風險相對較小。

??三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：欽州、衡陽、臨沂、岳陽、瀘州、淄博等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存穩(wěn)步攀升；而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，部分長三角城市迎來輪動行情，蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在40%以上。

??圖2-3 2021年9月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）表2-1 百城2021年9月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略） 

??庫存消化周期

??加速上行至14.9個月

??三四線17.5個月高于百城均值

??9月，因整體市場下行加劇，成交持續(xù)轉冷，狹義庫存保持穩(wěn)步上揚態(tài)勢，因而去化周期加速上行，由2021年8月末的13.04個月上漲至14.92個月。

??不同能級城市均保持上揚，一線成交熱度略有轉淡，去化周期由降轉增，上行至11.78個月，同比上漲6%，高于去年同期。二三線去化周期同環(huán)比漲幅均在10%以上，不過值得關注的是，三四線供過于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個月，高于百城平均，去化風險浮出水面。

??具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個月，庫存風險相對較小，整體去化周期變動情況與狹義庫存變動情況基本一致，廣、深同環(huán)比齊增，北京環(huán)比持增，同比回落，僅上海一城狹義庫存環(huán)比回落，但去化周期卻環(huán)比微增，主要是因調控層層加碼下，新房市場逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長，使得置換需求被壓抑，成交增長動能略有不足，去化周期增至5.36個月，仍顯著低于去年同期。

??30個二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽、長春4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；半數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、沈陽、長春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，呼和浩特、成都、石家莊等成交熱度回升，去化周期環(huán)比均有不同程度的回調，顯著低于2020年同期水平。

??因三四線城市供應放量而成交持續(xù)回落，去化周期同環(huán)比齊增，且增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，晉江、淮南 、德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下，庫存見底且同環(huán)比均保持降勢。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達30個月以上，且同環(huán)比齊增，庫存風險依舊較大。

??表3-1 百城2021年9月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??廣義庫存

??高位波動37.82億平

??一線環(huán)比增8%，三四線漲幅超平均

??廣義庫存本月持續(xù)高位波動，2021年9月末達378200萬平方米，環(huán)比微降0.5%，同比上漲10%?？剂康绞袌鱿滦袎毫ο?，狹義庫存穩(wěn)中有增，廣義庫存的微降主要與房企開工意愿回升密切相關，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，9月單月房屋新開工面積為17442萬平，環(huán)比上漲5%，可見與搶銷售相比，房企目前也更傾向于抓回款，逐步加快開工進度，以保證年末之前資金流回正。

??分能級來看，一線環(huán)比大增7.6%，同比保持降勢；二三線城市環(huán)比變動不大，同比分別上漲了9%和12%，潛在庫存風險浮出水面。

??一線城市中，北京、上海廣義庫存均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，尤其是上海，狹義庫存保持回落，加之土拍市場本月僅底價成交2宗商辦地塊，帶動整體廣義庫存穩(wěn)步下行。與之形成鮮明對比的是，深圳本月廣義庫存激增，環(huán)比翻番，主要受統(tǒng)計口徑變動影響， 本月增加了部分城市更新地塊，使得未開工地塊總量有了顯著增長?？傮w來看，北上廣廣義庫存總量仍顯著低于去年同期，由此可見，在市場整體下行加劇的大背景下，一線城市抗跌保值屬性愈發(fā)顯著，整體潛在庫存風險仍在可控范圍之內(nèi)。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊9月末廣義庫存量大幅領先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，煙臺、株洲、南昌、滄州、蚌埠、岳陽、寶雞、佛山、太原、淄博次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少：以南寧、南昌、長春、哈爾濱為代表的弱二線城市和以日照、株洲、荊門、桂林、岳陽、保定為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風險上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、云浮、三明、蕪湖等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。而部分城市諸如石獅、合肥、漳州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在30%以上。

??表4-1 百城2021年9月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，9月樓市表現(xiàn)更為慘淡，傳統(tǒng)“金九”爽約，供應放量下成交延續(xù)同環(huán)比齊跌，使得狹義庫存穩(wěn)步上行，突破6億平大關，去化周期增至14.92個月，廣義庫存則在37.82億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，雖然9月廣、狹義庫存環(huán)比均有上行趨勢，但仍顯著低于去年同期，去化周期1年以下，庫存風險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存同環(huán)比波動不大；廣義庫存環(huán)比微降，同比持增。三四線壓力陡增，狹、廣義庫存、去化周期同比漲幅均屬不同能級之首，顯著超百城平均，庫存風險開始浮出水面。

??預判10月，我們認為，狹義整體庫存仍將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，主要是基于成交增長動能轉弱，供過于求將加劇庫存積壓。不過城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢，尤其在銀根收緊，利率上調的背景下，整體購房行為將逐步趨于理性，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽、淄博等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫存穩(wěn)步增長，而房企新開工意愿不足。一方面，年末將至，整體供地進入尾聲期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，開工意愿一般，基于此，后期未開工地塊量預期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫存延續(xù)高位。