??在行業整體降負債，調控持續下，未來或將有更多的企業瀕臨美元債違約的風險。

??自去年三條紅線以來越發嚴格的調控政策，使得境外市場對中國地產行業的未來發展較為擔憂，而近期內房企的連環債務暴雷也對境外債券投資者的信心造成了不小的沖擊和影響，當前地產境外美元債市場較為動蕩，許多房企的債券在二級市場一跌再跌，在此背景下，不少房企對美元債進行了回購。有哪些房企進行了境外債回購？其目的是什么？當前房企境外債償還壓力如何？

??境外債發行高峰后跌落

??發行規模持續縮水

??自2017年房企廣泛發行境外美元債以來，境外發債逐步成為房企融資方式里面的重要組成部分，融資量逐年上漲，到2019年100家房企境外發債達到高峰，融資量約達到5052億元，占所有發債總量的64%。但值得注意的是，2020年疊加疫情全球擴散美元債市場動蕩，以及三條紅線出臺等多重原因，境外發債方面有所收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%，其在企業發債的占比也同比下降了17個百分點至47%。2021年前9月，房企境外發債2379億元，同比下降24%，占比也同比下降了2個百分點至44%，境外債券發行進一步收緊。

??具體從單月表現來看，三條紅線以來，房企境外債單月平均融資額263億元，較三條紅線前的表現下跌明顯，值得注意的是，自2021年5月行業多家企業債務問題爆發以來，中資地產債二級市場及一級市場發行較為震蕩，房企境外發債并未呈現年中“小高峰”的趨勢，境外發債量維持較低的水平。

??近三年為房企境外債到期高峰

??政策限制下借新還舊滾動機制受考驗

??與低發行量相反的，是境外發債償債高峰的到來。由于境外債的企業發行年限主要以1-5年為主，且近幾年借新還舊持續滾動發行，2021年起房企的境外發債到期額暴漲，在2021年、2022年、2023年的到期美元債均達到3000億元以上，其中接下來的2022年最高，規模達到3755億元，境外償債壓力更大。

??而2021年以來，房企債務違約事件增加，且逐步蔓延至頭部房企，同時違約產品從此前的信托貸款等非標產品，蔓延到境內公募債違約，從而引發公募債券的信用風險；而疊加房貸兩集中等政策的影響，境外投資者對未來房地產行業的發展有所擔憂，是以近期房企境外發債市場波動較大，房企境外新債發行受阻。2021年前九月房企境外發債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發行債券小于2021年到期債券總額，而2020年前九月境外發債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時僅有43%的企業發行新債低于到期債券。

??房地產調控的持續以及境外市場信心的下降，使得部分高杠桿弱資質的企業債務償還備受考驗，近幾月多家企業出現了美元債兌付展期等問題，房企美元債違約潮苗頭出現，進而給本就脆弱的境外債券市場給予更大的打擊，房企境外債券市場跌跌不休，在此情況下房企境外債券市場的信心重述，以及新債的穩定發行顯得尤為重要。

??境外回購潮重現

??提振市場信心

??在此背景下，境外債券市場重現回購潮，據不完全統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次，從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，占初始發行金額4.07%。

??房企進行密集的債券回購動作，一方面主要是為了進行債務置換和緩解短期內的到期壓力。回購金額的59%的債券到期時間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進行了25次的境外債券的贖回動作，合計贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時其還表示未來仍將積極強力加大債券回購力度。而佳源國際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優先票據，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率11.00%-13.75%，而其2021年5-9月發行了3筆共計3.3億元的境外債，債券利率為7.00%-11.00%，債務置換使得成本有所下降。

??另一方面，主要在于提振市場信心，意在維穩。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時從債券贖回的單筆金額來看，單筆提前贖回金額一般為100萬美元-800萬美元不等，單筆贖回金額相對較小，呈現“高頻次低額度”的特點。因而整體來看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業旨在穩定各只債券的價格，提振市場信心。

??總的來看，房企境外債高峰將逐步到來，而近期的多家房企違約問題頻發也將加大房地產行業境外債發行與償還的壓力，同時在行業整體降負債，調控持續下，未來或將有更多的企業瀕臨美元債違約的風險，企業進行債券市場的信心重塑行動未來或將持續推進，同時積極提前部署債券償還計劃，從而保證境外債券市場的再融資需求有序滾動，穩定企業經營。