??2020年，物管行業呈現逆勢爆發態勢，特殊的市場環境給物管行業的發展帶來了更大機遇。

??作為專業和獨立的第三方專業機構，克而瑞憑借多年大數據積累，發布《2020年中國物業服務企業在管規模榜TOP100》及《2020年中國物業服務企業合約規模榜TOP50》。

??本榜單數據源于克而瑞第三方監測，具體數據以企業披露為準。

??【榜單解讀】

??1、門檻：TOP10門檻值提升最大，梯隊間差距加大 

??2020年，有2家上榜企業在管面積突破五億平米。其中，萬物云以57800萬平米的在管面積榮登榜首，雅生活以50500萬平米的在管面積次之，碧桂園服務以40899萬平米的在管面積居第三。

??數據顯示，2020年TOP10企業在管面積門檻值達1.87億平米，TOP30企業在管面積門檻值達5839萬平米，TOP50在管面積的門檻值達4010萬平米，而TOP100在管面積的門檻值達到1386萬平米。

??與2019年相比，TOP10門檻提升3700萬方，增幅為24.67%，TOP50門檻提升1010萬方，增幅達33.67%。較2019年，TOP50的門檻增幅最大，物企規模開始更加聚集在頭部企業。

??2020年，共有3家上榜企業合約面積突破六億平米。其中，碧桂園服務以8.31億平米的合約面積榮登榜首，萬物云以6.80億平米的合約面積次之，雅生活以6.55億平米的面積居第三。

??數據顯示，TOP10企業合約面積門檻值達3.0億平米，TOP30合約面積門檻值達7998萬平米，TOP50合約面積的門檻值達5000萬平米。

??2020年，TOP10與TOP30的在管面積梯隊差同比增幅高達43%，而TOP30與TOP50的梯隊差同比降幅達40%。由此可見，頭部企業發展差距更加明顯，而中部企業的發展之間的發展差距較為接近。

??2、集中度：各梯隊集中度小幅提升，規模繼續聚集 

??克而瑞物管數據顯示，2020年TOP10物業服務企業市場集中度10.35%，TOP30市場集中度16.56%，TOP50市場集中度19.31%。

??與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，預計后期行業的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進行靠攏。 

??3、格局：企業間分化差距顯現，黑馬企業頻出 

??克而瑞物管數據顯示，TOP10物企管理面積呈現階梯化差異格局。在管面積方面，位列第一梯隊包括萬物云、雅生活、碧桂園服務，在管面積均在4億平米以上；第二梯隊包括彩生活、恒大物業、保利物業，在管面積介于3.5-3.8億平米。此外，龍湖智慧服務、綠城服務、招商積余、長城物業在管面積均超過或接近1.8億平米。

??在合約面積方面，位列第一梯隊的企業包括碧桂園服務、萬物云、雅生活，合約面積均在6億方以上，其中，碧桂園服務合約面積超過萬物云；第二梯隊包含彩生活、恒大物業、保利物業、綠城服務，合約面積在5-6億方之間；第三梯隊包含龍湖智慧服務、融創服務及金地物業，合約面積在3-5億方之間。

??數據顯示，合約面積的梯隊差異明顯大于在管面積的梯隊差異。值得一提的是碧桂園服務、融創服務、綠城服務的合約/在管比達2以上，后期市場儲備量較大，市場發展潛力也將在后期逐步得到體現。除此，雅生活、世茂服務、旭輝永升服務及富力物業的合約在管比在1-2之間，市場的儲備量將為后續的發展提供較好的市場基礎。 

??過去的一年內，世茂服務、碧桂園服務及藍光嘉寶服務頻繁開展收并購行為，不僅預示著他們對于物企的發展形勢的看好，更顯示了上述企業加速成長的態勢，這些企業通過收并購快速擴大自身體量，在行業內等影響力也與日俱增。而彩生活在前期發展過后，開始集中對自身項目對梳理，管理規模基本保持穩定。

??而綠城服務秉持審慎的并購策略，在市場拓展的過程中繼續呈現極強競爭力，合約規模突破5.1億平米，合約/在管比超過2.0，繼續領先行業。旭輝永升服務品牌持續上升，合約規模超過1.8億平米，合約/在管比也達到了1.85，其成長性值得看好。 

??在物企快速裂變發展過程中，市場份額也開始呈現激烈的瓜分局面。克而瑞認為，規模會繼續成為物業服務企業的重要指標，各大物企都紛紛在規模上不斷追求新的發展，以獲取更多的市場份額。 

??4、展望：行業規模競爭將日益激烈 

??2021年在管規模過億企業有望達30家。克而瑞物管認為，2021年將會有越來越多的企業朝著1億平米的管理目標不斷發展，目前行業的集中度仍然比較低，企業在規模及多元化方面仍然有大幅增長的空間，行業的發展潛力還在進一步挖掘當中，上升期企業仍將進一步在規模擴張的同時通過多元化發展來提升企業實力，預計后期行業“黑馬”將會繼續涌現。

??物管行業將迎來收并購高峰期的到來，收并購作為企業快速擴張規模的有效手段，同時也是行業發展的風向標。2020年，行業的收并購呈現加速態勢，克而瑞統計僅上市物業服務企業共發生60余次收并購事件，加之上市物業服務企業通過IPO和配股融資總額在年底達到接近千億，大量資金將在收并購市場掀起更大風浪，在橫向并購的同時，企業也將加速在縱向專業領域的動作。值得注意的是，企業在收并購的過程中應該注重并購后整合，以降低簡單并購可能帶來的潛在發展“掣肘”。

??龍頭企業規模增速有望繼續保持高位。在疫情帶來的企業重新洗牌中，大型全國品牌企業和區域品牌企業將成為最大受益者，基于品牌積累，品牌企業在存量市場和增量市場中均將繼續擴大領先優勢，市場瓜分現象也會越來越明顯。克而瑞物管認為，品牌效應有助于推動龍頭企業的規模的快速擴張，并使規模增速繼續保持高位，但龍頭企業在快速發展的過程中也應更加關注企業末端管控能力的塑造。