??導 讀 

??三條紅線壓力下，多元投資重要性更加凸顯。

??2020年，新冠疫情“黑天鵝”沖擊房地產市場，政策調控基調先松后緊、行業景氣度繼續承壓。隨著市場由增量向存量轉變，房企積極應對環境變化，在鞏固主業的基礎上，對多元化戰略的重視度上升。 我們認為，房企利用金融杠桿實現規模越階的發展模式難以為繼，房企需要找到空間廣闊、適合深耕、且利潤向好的新領域。房企多元化探索持續多年，在地產和非地產領域均取得一定成果。新環境下，房企的戰略由多方向嘗試向著聚焦轉變，由主動經營向投資入股轉變，也將更加注重投資確定性與投資回報率的提升，以挖掘轉型后的“第二曲線”。

??2020年總結01

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       需求增長放緩疊加“三道紅線”，房企發展邏輯生變

??過去二十年，是城市化水平快速提高的時代，乘著城鎮化的東風，房地產行業高速發展，規模成為評價房企發展的重要標準。2020年，我國的城市化率已經超過60%，城市化進程逐漸放緩，住房需求的增長隨之放緩，由此，以住宅開發為主的行業規模基本見頂。房地產行業景氣度下降，“三道紅線”成為融資監管的分水嶺，房企紛紛將發展目標由規模增長轉為有質量的增長，其戰略選擇也隨之變化。在土地投資方面，房企放緩拿地節奏，增加合作杠桿。過去幾年，合作開發的業務模式已經在房地產行業普及，多數房企合作的主要目的是擴大業績規模增長和分散市場風險。“三道紅線”后，房企投資端更為謹慎保守，同時需要降桿桿、降負債，合作開發便是改善資產負債表的重要途徑。按照財務規則，項目公司只能選擇一家房企報表，控股或操盤方優先。過去，房企傾向于通過并表增加營收和毛利潤。未來對于負債率較高的項目，房企的操作模式將傾向于降低持股比例，通過不操盤、不并表，使得項目列入資產負債表中的長期股權投資項，從而降低賬面上的資產負債率。部分負債率較高而銷售權益占比較高的房企，其合作開發項目規模有望增加。此外，房企也更加注重多元化業務，積極尋找“第二曲線”。隨著行業增速的下滑和土地紅利的不再，房企依靠純地產開發獲得的盈利大幅下滑，規模增長也遇到瓶頸，多數房企早已開始尋找新的利潤增長點。對于頭部房企而言，雖然依托品牌、管理、融資等方面的優勢，銷售集中度逐年提升，但是現有規模繼續增長的動能已然不足，需要找到更廣闊的市場空間支撐規模和業績的增長。對于中小房企而言，其市場份額和拿地機會受到“內卷”競爭的擠壓，在“三道紅線”新規下，不僅面臨著更高的融資成本壓力，而且通過增加財務杠桿實現規模跨越的機會更少，故而也迫切需要在差異化競爭中尋找機會。因此，大多數房企積極探索新的利潤增長點，對多元化業務的重視程度也在上升。 

??02

??五十強房企均已實現多元經營，頭部房企更熱衷跨界（本節有刪減）

??近兩年，陸續有房企將名稱中的“地產”或“房地產”更改為“集團”，顯示出房企對于自身定位和發展策略轉變的考量。據克而瑞統計，五十強房企的多元化布局全部都已經開始落地。

??從賽道方向看，“地產+”模式是大多數房企的首選。統計五十強房企的布局方向，前十大賽道基本都是與住宅開發關聯度和協同度較高的行業。其中，超九成房企布局商業地產及運營板塊，超八成房企已經拆分物業管理板塊。物業板塊是多數房企最成功的多元化版圖，現金流穩定、集中度低、成長空間大的物業板塊已經獲得資本市場的廣泛認可，今年以來已有15家物管企業登錄港交所，上市數量再創新高。房企的商管板塊也已經開始資本化運作，或將成為未來房企拆分上市的下一個重點業務。

??從不同房企多元化的態度看，頭部房企跨界更為積極。據克而瑞統計，前十強房企均已開始地產上下游以外的跨界探索， TOP11-30房企中跨界數量占比70%，而其余五十強房企僅有一半跨界經營。資源充裕、容錯能力更強的頭部房企創新的積極性更高。今年，恒大新能源汽車全球發布首期6款恒馳車型，并開始嘗試量產；碧桂園現有在研的50款建筑機器人中，已有35款投放工地測試，頭部房企多年跨界深耕的成果值得期待。而其余房企的多元化仍然聚焦主業賦能，跨界方面更為謹慎，僅有少部分房企結合自身特點在個別領域作出嘗試。

      03

??房企跨界投資偏好“確定性”，碧桂園年內收獲3個IPO項目（本節有刪減）

??除了“地產+”多元化經營之外，房企通過跨界投資開辟新增長路徑也已經形成趨勢。在專門平臺公司運作下，房企對外投資也在逐步成熟化和專業化。

??2020年，房企跨界投資呈現兩大典型特征：一是，從“培育性”投資轉向“確定性”投資特征進一步強化。早期，房企投資主要集中在企業初始階段或成長期，以A、B輪投資為主，偏向風險性投資。2020年，根據數據統計，C輪及之后投資超三成，達歷年最高。中后期投資比重增加，意味著投資標的發展更為成熟，投資風險降低，并且收益確定性也更高。這表明，當前資金面收緊，市場對投資試錯容忍度普遍降低，房企更加重視對外投資效率和效益的提升，以及風險控制。

??二是，在投資方向上，房企“跨界”趨勢深化。2020年，房企對外投資中房產服務相關領域（包括建筑、房產經紀等）投資鮮少，投資重心倚向醫療健康、智能制造、技術研發與服務等熱門產業和新興產業。56起對外投資中，智能制造、技術研發等新工業領域投資占比27%，醫療健康領域占比23%。

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??從投資成果來看，今年房企參投的不少企業都加速上市進程，其中部分已經成功登陸資本市場，且市值高企，另有部分高成長性企業還處于IPO進程中，預期也向好。碧桂園、越秀等房企作為參投方都將受益于投資標的價值增長。

其中，碧桂園作為頭部房企，具備品牌和資本優勢，在對外投資中表現突出。2020年，碧桂園創投收獲了3個IPO項目，分別是貝殼找房、秦淮數據以及和鉑醫藥，貝殼找房的市值高達800億美元。另外，碧桂園創投還參投了藍箭航天、比亞迪半導體、企鵝杏仁等發展前景較好的企業。目前，碧桂園創投在投資領域正在快速成長起來，投資標的選擇能力漸顯，或成為其他房企的風向標。

??2021年展望

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??存量資產挖掘、美好生活建設，房企競逐“第二曲線”（本節有刪減）

??隨著新業務探索的深入，未來房企多元化投資將有如下趨勢：
首先，存量市場潛力挖掘是房企最重要的“第二曲線”。隨著房地產行業由增量市場向存量市場轉變，自持型、存量型物業運營將是房企挖掘存量市場的最好方向。預計重資產與輕資產相結合、圍繞地產上下游布局將是房企在存量時代最穩健的戰略路徑。第二，在跨界領域，房企多元化布局方式由自營向投資入股轉變。過去房企整體參與程度較高，但是布局進度和資金回報都較為緩慢。隨著融資監管的逐步收緊，房企也由長期高投入的自營模式轉向資金投入更低的模式。房企通過創投基金、并購基金等渠道投資入股，不僅能緩解自身的資金和負債壓力，也可以加快布局速度、捕獲更多細分領域機會、以及分散投資風險。第三，房企多元化布局更側重行業成長性好、收益回報周期短的領域。房企看重布局行業的發展潛力，然而“朝陽產業”往往面臨著前期資本投入高、專業化人才儲備不足、市場需求仍需培育等問題，房企多數并未找到合適的盈利模式。因而房企也在調整布局戰略，布局重點方向由仍處于市場培育期的潛力行業，轉向發展確定性更強、回報周期更短的成長性行業。 

      02

??把握“產業數字化”風向，關注技術型獨角獸企業（本節有刪減）

??房企價值型投資方向主要有以下幾類：

       一是，存量市場仍是高價值投資板塊，居住服務類是重要投資方向之一。存量時代下，居住服務板塊投資價值凸顯，主要包括兩大類：一是房地產經紀行業，二是社區生活服務平臺。尤其是貝殼找房成功上市，且市值不斷突破，觸發了更多投資主體對該板塊的關注。產業互聯網趨勢下，居住服務平臺數字化趨勢已定，我們認為數字化居住服務平臺公司增長潛力巨大，房企具備投資布局的優勢，并且可以發揮協同效應。

??二是，關注生物醫藥、集成電路、IT服務與軟件開發等科創板熱門上市產業。截至2020年底，科創板200家上市企業，主要集中在生物醫藥、IT服務與軟件開發、高端設備、集成電路等產業。集成電路企業勢頭強勁，2019、2020年分別上市6家和10家，龍頭企業中芯國際的市值超過4600億元，位列200家之首，市值前十企業中有3家都屬于集成電路行業；生物醫藥、高端裝備產業也迎來上市大勢，2020年上市數量高漲。另外，2020年，美國上市的中概股中，理想汽車、小鵬汽車市值處于高位，汽車制造商的投資價值也有待挖掘。我們認為，這些上市熱門行業熱度將持續，發展潛力仍然巨大。

       三是，對標BAT，把握新基建領域投資風向。BAT作為投資領域的范本，投資模式成熟且專業化，引領投資風向，房企多元化投資可以參考相關布局路徑。值得注意的是，今年BAT子相繼宣布“新基建”布局投入計劃。未來數字化將是產業突圍的主要方向，BAT在該領域布局已有成果且未來投入力度大，對房企投資具備參考價值。