??導(dǎo)讀 

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化、項(xiàng)目去化壓力顯著，但整體仍保持平穩(wěn)、微增。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??14日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2019年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況：“銀十”新房銷(xiāo)售面積1.4億平方米，環(huán)比降19%，同比小增1.9%，累計(jì)增速年內(nèi)首次正增長(zhǎng)0.1%；新開(kāi)工面積10月單月19927萬(wàn)平方米，環(huán)比降3.14%；土地購(gòu)置面積累計(jì)增速降幅收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)至16.3%。在土地購(gòu)置金的支撐下，開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增速繼續(xù)保持兩位數(shù)高增長(zhǎng)，但增速下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至10.3%。

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??前10月銷(xiāo)售面積累計(jì)增速首次正增長(zhǎng)0.1%，10月較9月環(huán)降但高于7、8月

??隨著“金九銀十”的落幕，2019年10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為14072萬(wàn)平方米，環(huán)比9月下降了19%。相比2018年同期僅增1.9%，較9月下降了1個(gè)百分點(diǎn)。但需要注意的是，10月銷(xiāo)售面積雖較9月下降明顯，但相比7、8月而言依舊較高。

??值得關(guān)注的是，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)增速2019年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，1-10月同比增長(zhǎng)0.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積更是增長(zhǎng)1.5%。分區(qū)域來(lái)看，1-10月各地區(qū)累計(jì)增速中中部和西部地區(qū)分別保持0.6%和3.8%的正增長(zhǎng)，為全國(guó)新房銷(xiāo)售主要增長(zhǎng)點(diǎn)。相比1-9月而言，除西部地區(qū)增速下滑了0.8個(gè)百分點(diǎn)外，東部、中部以及東北地區(qū)銷(xiāo)售面積增速均有不同幅度的上升。由此可見(jiàn)，整體前十月新房銷(xiāo)售增長(zhǎng)尚可，全年料將同比小幅微增，中西部是地區(qū)本年銷(xiāo)售增長(zhǎng)熱點(diǎn)。

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??開(kāi)發(fā)投資額增速兩位數(shù)高增速繼續(xù)保持，但較前9月增速收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)

??開(kāi)發(fā)投資額增速雖有再降但整體維持兩位數(shù)高水平增長(zhǎng)。2019年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增10.3%,相比1-9月而言增速回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。目前兩位數(shù)的高水平增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)得以保持，從過(guò)去兩年年末開(kāi)發(fā)投資額增速的歷史走勢(shì)來(lái)看，11月、12月開(kāi)發(fā)投資額增速或?qū)⒗^續(xù)微降，但2019年全年增速仍將繼續(xù)維持10%以上。

??顯而易見(jiàn)的是，房企土地購(gòu)置金依舊是開(kāi)發(fā)投資額維持高增速的主要支撐，10月開(kāi)發(fā)投資額增速下降則部分受到新開(kāi)工以及施工面積下降的影響。一方面，由于近兩月全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)模維持高位，特別是廣州等近來(lái)流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重的城市已調(diào)整了供地策略，房企土地購(gòu)置面積因而保持了上漲趨勢(shì)，土地成交價(jià)款1-10月降幅較1-9月下降了3個(gè)百分點(diǎn)，成為開(kāi)發(fā)投資額主要支撐。另一方面，10月房企施工面積以及新開(kāi)工面積環(huán)比均有下降，在施工與開(kāi)工強(qiáng)度未見(jiàn)增加的背景下，二者在一定程度上拖累了開(kāi)發(fā)投資額的上漲，使得開(kāi)發(fā)投資額增速繼續(xù)收窄。

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??10月新開(kāi)工同比增23%使得累計(jì)增速重回10%，土地購(gòu)置面積跌幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)

??從新開(kāi)工面積來(lái)看，房企開(kāi)工累計(jì)增速與同比增速均回升。1-10月房屋新開(kāi)工面積累計(jì)增速較1-0月上升了1.4個(gè)百分點(diǎn)至10%，單月同比增速也達(dá)23.23%。這主要是由于前值基數(shù)較低，2018年10月房屋新開(kāi)工面積為全年最低值。

??需要注意的是，實(shí)際上10月單月新開(kāi)工面積較9月下降了647萬(wàn)平方米，環(huán)比降3.14%，可見(jiàn)當(dāng)前房企開(kāi)發(fā)積極性依舊較低，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期依舊以保守謹(jǐn)慎為主。

??從土地購(gòu)置面積來(lái)看，與全國(guó)土地市場(chǎng)成交體量微漲相一致，房企土地購(gòu)置面積繼續(xù)保持上漲。1-10月土地購(gòu)置面積累計(jì)增速同比降16.3%，降幅較1-9月繼續(xù)收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，房企拿地依舊以優(yōu)質(zhì)地塊為主，9月、10月的地市火熱主要源于全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)模的上升以及核心城市對(duì)供地策略的優(yōu)化。

??綜上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化、項(xiàng)目去化壓力顯著，但整體仍保持平穩(wěn)、微增。新房銷(xiāo)售面積與房屋施工及新開(kāi)工面積單月保持下滑但全年累計(jì)增速提升。基于這一判斷我們認(rèn)為，11月新房銷(xiāo)售表現(xiàn)將繼續(xù)保持低位，但全年整體新房成交面積將有微增；房企在施工與新開(kāi)工進(jìn)度上繼續(xù)放緩，將繼續(xù)維持“因城而動(dòng)”的態(tài)度；房企在拿地決策上將繼續(xù)貫徹謹(jǐn)慎策略，但土地供應(yīng)增加的背景下房企土地購(gòu)置面積跌幅收窄之勢(shì)將保持。受新開(kāi)工與土地投資支撐，我們認(rèn)為房企開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增速在2019年年內(nèi)將繼續(xù)保持10%以上增速。