全國商品房銷售面積年內首次由負轉正，但真正的向上拐點并未來臨

??上海易居房地產研究院11月14日發布了《2019年10月全國房地產市場報告》。報告指出，1-10月，房地產開發企業土地購置面積同比下降16.3%，降幅收窄；土地購置均價同比上漲1.4%，漲幅小幅收窄。表明土地市場成交略有回升，但整體降幅依然較大。1-10月，全國房地產開發投資同比增長10.3%，增速小幅回落。分物業來看，住宅投資同比增長14.6%，辦公投資同比增長1.6%，商業營業用房投資同比下降7.6%。開發企業房屋新開工面積同比增長10%，增速小幅提高，此前已連續5個月收窄。表明資金面緊張和銷售乏力后，房企投資和新開工開始減速。1-10月，商品房銷售面積同比增長0.1%，增速今年以來首次由負轉正。其中東部地區同比下降2.1%，中部地區同比增長0.6%，西部地區同比增長3.8%，東北地區同比下降5%。從銷售面積來看，西部地區同比增速最大，東北地區同比降幅最大。1-10月，全國商品房成交均價同比上漲7.2%，漲幅與上月持平。其中東部和東北地區漲幅較高，為9.1%和8.7%，中部和西部地區漲幅分別為6.2%和6.1%。1-10月，房地產開發企業到位資金同比增長7%，增速小幅回落；房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速3.3個百分點，房企資金壓力較大。

??易居研究院研究員沈昕表示，10月商品房年初累計銷售面積同比增速年內首次由負轉正，與開發商為回籠資金加大銷售力度有關。從現階段的房地產調控政策、貨幣金融環境等來看，真正的拐點可能并未來臨，目前只是低位反復震蕩狀態。

??報告顯示：

??1-10月全國土地購置面積同比下降16.3%，降幅收窄。1-10月，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1-9月份收窄3.9個百分點。從單月數據來看，10月房地產開發企業土地購置面積環比下降9%，同比增長12.8%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續上行，到2017年初重新回到正增長；此后年初累計增速在5-13%內震蕩上行，11月同比增速升至16.3%，為2012年3月以來的近五年來最高位；12月有所回調。2018年初，土地購置面積同比微降，此后兩個月小幅震蕩，5月份開始連續回升，9-12月份增速高位盤整。2019年1-2月，土地購置面積同比大幅下降，降幅創2012年以來新高,3-5月份低位盤整，6月份以來降幅逐漸收窄。今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數較高有關。考慮到房企融資環境持續收緊，預計全年開發企業土地購置面積維持負增長的態勢應該是沒有懸念的。

??1-10月全國土地購置均價同比小幅上漲1.4%，漲幅小幅收窄。1-10月，全國房地產開發企業土地購置均價5397元/平方米，同比上漲1.4%，漲幅較1-9月收窄1.2個百分點，較去年同期收窄3.3個百分點。繼年初季節性異動后，3月和4月漲幅連續收窄，5月進入負區間，6月份跌幅收窄至接近0，7月和8月漲幅連續擴大，9月和10月漲幅小幅收窄。2019年四季度，考慮到開發商資金面緊張，預計全國土地購置均價同比漲幅繼續低位盤整的可能性較大。

??全國房地產開發投資增速小幅回落。2019年1-10月，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.6%。

??從結構來看，住宅投資同比增長14.6%，辦公投資同比增長1.6%，商業營業用房投資同比下降7.6%。可見，住宅庫存回歸合理區間后，部分城市開始增加供給，而商辦物業由于庫存較高，投資依舊乏力。整體來看，2019年四季度，隨著開發商資金面緊張和商品房銷售乏力，預計全國房地產開發投資增速還將繼續回落。

??新開工面積增速小幅提高，此前連續5個月小幅回落。1-10月，房屋新開工面積185634萬平方米，增長10%，增速加快1.4個百分點。其中，住宅新開工面積136937萬平方米，增長10.5%。2019年四季度，考慮到銷售增速大概率繼續低位盤整以及今年前三季度房企土地購置面積大幅下降，預計新開工面積同比增速短暫上升后還將繼續回落。

??1-10月全國商品房銷售面積同比增長0.1%，年內首次由負轉正。1-10月，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。10月商品房銷售面積有所回升，與開發商為回籠資金加大銷售力度有關。

??單月數據來看，10月商品房銷售面積為14072萬平方米，環比下降18.8%，同比增長1.9%。其中，住宅銷售面積同比增長4.4%，辦公樓銷售面積同比下降20.4%，商業營業用房同比下降16.5%。

??1-10月，東部地區商品房銷售面積52415萬平方米，同比下降2.1%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點；中部地區商品房銷售面積37960萬平方米，增長0.6%，增速加快0.1個百分點；西部地區商品房銷售面積36786萬平方米，增長3.8%，增速回落0.8個百分點；東北地區商品房銷售面積6090萬平方米，下降5.0%，降幅收窄0.9個百分點。

??目前來看，東部地區調整時間最長，2018年年初以來就一直是同比下降，目前還處于筑底過程中；中部地區降溫時間晚于東部地區，處于震蕩下行過程中；西部地區最晚啟動，降溫時間也最晚，目前增速是所有地區中最高的，處于震蕩下行過程中；東北地區處于震蕩下行和筑底過程中。

??1-10月全國商品房成交均價同比上漲7.2%，漲幅與上月持平。1-10月，全國商品房成交均價9337元/平方米，同比上漲7.2%，漲幅與1-9月持平，6月份以來處于小幅震蕩下行的過程中。其中住宅成交均價9301元/平方米，同比上漲9.2%；商業營業用房成交均價同比上漲0.7%；辦公樓成交均價同比上漲0.5%。分地區來看，東部和東北地區漲幅較高，為9.1%和8.7%，中部和西部地區漲幅分別為6.2%和6.1%。

??三類物業存銷比均進入上行周期，商辦去庫存壓力更大。10月末，商品房待售面積49323萬平方米，環比下降0.05%，同比下降6.6%。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降至今，10月末環比9月末下降0.6%；商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，下降速度小于住宅，10月末環比9月末下降0.1%；辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，10月末環比9月末增長0.3%，距離最高點僅下降2.9%，辦公樓的庫存下降速度是最慢的。

??10月末，全國商品房現房存銷比為22.4月，環比上升0.4%。其中，住宅現房存銷比為14月，環比下降0.3%；辦公樓現房存銷比為41.1月，環比增長0.1 %；商業營業用房現房存銷比為45.4月，環比增長1%。值得關注的是，三類物業現房存銷比均已進入上行通道。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行；商業營業用房2018年9-12月連續4個月上行，2019年2月份小幅下降后又持續小幅上升，整體來看均已進入上行通道；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續震蕩上行，整體來看存銷比已進入上升通道，樓市供求關系轉變，漸趨供大于求。

??房企到位資金同比增長7%，增速小幅回落。1-10月，房地產開發企業到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預收款49163億元，增長9.4%；個人按揭貸款22137億元，增長14.1%。房地產開發企業到位資金主要來源于定金及預收款和個人按揭貸款增長較多，自籌資金增速較去年同期有較大回落，房企資金壓力依然較大。

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看，根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大于開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續至今，10月開口為3.3個百分點。今年上半年，大中開發商發債量大增，其中美元債為主，緩解了部分資金壓力。但5月底以來房地產信托、銀行貸款、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛收緊。考慮到四季度整體銷售增速難以有較大起色，房地產企業的資金壓力將加劇。

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