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??3月31日，綠城中國（3900.HK）召開2024年業績會，新任董事會主席劉成云攜一眾高管出席，就2024年業績進行全面解析。

??業績顯示，2024年，集團總合同銷售額2768億元；營業收入1585.46億元，同比上升20.7%；經營性現金流288億元；新增貨值1088億元，一二線城市貨值占比達92%。股東應占利潤約人民幣15.96億元。

??業績會上，劉成云沒有回答問題，全程翻閱著綠城中國2024年業績報，并將來自機構、投資、媒體的問題一一給到綠城中國相關管理層。

??此前幾天，綠城中國剛剛經歷了一輪高層調整，帶領綠城中國發展近7年的張亞東辭任，來自“中交系”的劉成云成為新的掌舵者，他將如何帶領這家在中國房地產行業刻有深刻個人烙印又頗具代表性的混改企業在當下深度市場調整中繼續前行成為普遍關注的焦點。

??對于市場關注的這一問題他沒有回答。

??會議最后，首次出席綠城的業績發布會劉成云做了總結性發言，并對公司過去一年的成績給予了肯定。他表示，2024年房地產行業延續調整，是綠城發展極不平凡又極不容易的一年，公司在經營質效和行業排名方面取得了很多成績和亮點。2025年，綠城中國將聚焦一二線核心城市，做好產品；同時會在組織、團隊建設方面再提升。另一個值得關注的方面是，劉成云表示，綠城中國正在“部署戰略2030”，聚焦關鍵問題、關鍵環節，明確公司未來 5 年發展規劃，以確保公司在未來發展中領先。

??“感謝全體股東的支持，特別感謝中交集團、九龍倉集團、宋衛平先生對綠城中國給予的長期的、一貫的支持。”劉成云表示，多元股東治理結構下，綠城中國“央企信用+市場化機制”雙輪驅動的優勢已形成獨特的行業競爭力。

??營業收入1585億元

??利潤指標仍承壓

??2024年，綠城集團交出一份穩健答卷：總合同銷售額達2768億元，營業收入1585.46億元，同比增長20.7%，增速明顯。經營性現金流288億元；新增貨值1088億元，其中92%聚焦一二線城市，戰略清晰。

??值得注意的是，股東應占利潤15.96億元。較上年同期下降48.8%。對于凈利潤變化，綠城中國在年報中表示，主要是受存貨減值的影響。

??業績會上，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強也對此作出說明。其表示，2024年，綠城中國計提若干資產的減值及公平值變動損失達49.17億元，若扣除這些影響，公司2024年度股東應占利潤同比會有所增加。

??在談到債務情況時，耿忠強表示，2025年公司境內公開市場債務全年到期規模為126億元，截至3月底已經歸還了41億元，剩余未到期的還有85億元。

??境外部分，2025年到期規模為7.68億美元，截至3月底已歸還0.27億美元，另外通過要約回購4.5億元，目前為止剩余部分未到期金額為2.9億美元。

??耿忠強強調，綠城目前境內外的融資渠道都非常暢通，公司已經安排了詳細的境內債歸還計劃，按照到期金額借新還舊的方式來進行發行。境外部分發行額度目前較為充足，將結合市場情況和成本發行。

??今年2月，綠城中國重啟中資地產美元債融資渠道，成功發行了一筆規模5億美元的三年期優先票據。這也是自2023年2月以來首筆中資地產板塊美元債，標志著中資地產美元債融資渠道重啟。

??截至2024年末，綠城中國擁有銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）總額約730億元；現金短債比為2.3倍；總借貸加權平均利息成本為3.9%，較2023年的4.3%下降40個基點；凈資產負債率為56.6%，較2023年末的63.8%下降7.2個百分點。

??“當前公司在做實資產、做精存量的同時也在做優增量，近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數，并且基本上都實現了兌現，但還是有一定量的存貨不斷在結轉。”耿忠強透露，對于2025年來說，整體的收入保持相對穩定，受整體市場環境、收入結轉結構的影響以及重難點庫存區化的影響，利潤指標仍面臨著一定壓力。

??拿地避開過熱板塊

??結構性撬動千億貨值

??整場業績發布會比預想的時間要長。

??從問答環節來看，業界對綠城中國的“拿地經”頗感興趣。投資人共向綠城中國管理層提出10個問題，其中有3個都有關投資。

??過去一年，綠城中國在土地市場賺足眼球，尤其是拿下上海徐匯濱江地塊，地價更是創下全國單價“地王”紀錄。

??面對投資者提問，綠城中國行政總裁郭佳峰在業績會上表示，去年為了獲取優質地塊，綠城中國主要采取了以下幾個策略，首先是向內挖掘，進一步提升項目開發效率，并做好前置研究，積極尋找差異化定位機會，而非一味高歌猛進地提高銷售價格。

??同時綠城中國也會尋找一些結構性的小眾投資機會，例如板塊供給短缺，或是綠城中國操盤有較大溢價能力的項目。

??“以我們在2024年3月獲取的蘇州雙湖板塊的蘇州玫瑰園項目為例，該板塊已經是多年斷供低密的新房產品。”郭佳峰透露，該項目三開三罄，一共賣了三四個月左右，全部賣光，且利潤和溢價情況都較為可觀。

??另外，他還強調，對于明顯過熱的板塊，綠城中國會在合理的地價范圍出價，始終保持理性，不會為了哪塊地大幅放松投資標準。

??“去年年底，部分大型央企、國企拍地較為激進，我們會避開這些大型央企、國企激烈競爭的地塊”。按照郭佳峰所說，綠城中國在摘地方面始終堅持“理性決策，尋求多方”的行動方針，從而確保項目決策的精確力。

??數據顯示，2024年，綠城中國新增項目42個，對應總建筑面積418萬平方米，權益投資額484億元，權益比提升至79%，平均樓面價14383元/平方米，新增貨值1088億元。

??這些新拓項目中，已有27個實現年內首開，占新增土儲數量的64%，年內實現銷售轉化約325億元。截至2024年末，綠城總土地儲備貨值4496億元，其中76%、對應3424億元來自一二線城市。

??“其實去年三四月時公司很想拿地，當時內部投資會議希望能做到‘一年兩熟’，早投早回，但去年上半年土地市場不盡如人意，地塊供應不足，因此公司很理性，上半年總體貨值獲取較低。”對于今年的拿地目標，郭佳峰表示，今年截至3月底，綠城中國已經完成了超500億元的投資額（權益投資額約250億元），相當于去年的一半。預計2025年拿地貨值會與2024年相當，但如果機會好會超過去年。

??郭佳峰還稱，當前的土地市場回暖較為明顯，尤其是上海、杭州、成都等市場的核心區域，優質地塊競爭異常激烈，局部可能也會出現一些過熱現象。

??“我們估計這些大的央企國企投資并非純市場行為”。不過在他看來，即便在新一輪政策刺激下，宏觀環境有所改善，但能否迎來反轉仍有待觀察。

??“劉成云”時代開啟

??持續改革應對行業變局

??綠城已經正式步入“劉成云”時代。

??在會議現場，劉成云沒有直接回答提問，前后向各方表達了感謝，并在會議最后做了總結性發言，還特別感謝了中交集團、九龍倉集團和綠城創始人宋衛平對公司給予的長期支持。

??對于當下的行業形勢 ，劉成云認為，從2021年下半年起，房地產市場經歷了近4年的深度調整，且今年以來行業出現了很多積極信號，疊加國家政策層面持續加力，行業已經進入止跌回穩的通道。但市場從深度調整到筑底企穩、再到拉升，并非一蹴而就，止跌回穩所需時間比較長。各個城市止跌回穩的周期也不同步。優秀項目的頭部效應會更加凸顯。房地產市場銷量向位置好、產品力強、性價比高的項目進一步集中。

??對于今后的發展戰略，劉成云表示，在新的階段，中交集團的支持會越來越強，在中交集團的支持下，在各股東全力協同下，在全體綠城人共同努力下，綠城中國有能力從容應對市場變化。

??綠城中國設立了2025年新的銷售目標，一是自投板塊，根據存量項目可售貨值及今年新拓項目情況鋪排，可售貨值約2002億元，預計完成 1250 億元，轉化率約 42%~45%；新拓項目銷售額根據2024年前三季度拿地情況鋪排，預計轉化超過300億元，合計自投銷售有望沖擊 1600 億元，呈現同比下降態勢，為10%以內。二是代建板塊預計全年實現1000 億元。

??劉成云同時表示，當前房地產行業正經歷“三個根本性重構”，包括市場格局的重構，發展模式的重構，以及競爭要素的重構。這些基礎性變量的改變，標志著房地產行業已經進入“存量博弈、品質制勝”的新發展階段。

??“面對行業局勢的重大變化，唯有持續改革才能推動公司不斷向前發展。”劉成云表示，一是投資方面，在總體投資策略上，堅持“確保安全性，突出流動性，均衡盈利性”，除聚焦一二線核心城市外，更加重視對項目自身質地的研判，關注非熱點城市優質板塊的結構性機會。二是銷售方面，將更加關注權益銷售和存量去化。三是產品方面，將堅持產品主義，推動“好房子”體系全面升級。