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??花了近三個月的時間，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”，00123.HK）終于完成了一筆大宗資產交易。

??12月4日，該公司宣布以10.92億元的價格出售廣州宏城發展有限公司（以下簡稱“廣州宏城”）的全部股權，預期可錄得約8.8億元的稅后收益。

??廣州宏城持有位于廣州核心地段的廣州環貿中心辦公空間及停車場等物業。早在今年9月份，越秀地產就表示將轉讓此處物業。過去數年，該公司的成熟商業項目都會優先注入越秀房地產投資信托基金（以下簡稱“越秀房托”），此次卻選擇了資產證券化的方式。

??半個月前，發行總額為14.13億元的中信證券-越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃就已完成發行，標的物業便是廣州環貿中心的寫字樓及地下停車場。

??對于交易細節，越秀地產方面對中國房地產報記者表示暫無更多信息可披露。而據知情人士透露，本次資產證券化是由越秀地產的母公司越秀集團統籌安排的。

??廣州寫字樓賣了10.9億元

??廣州環貿中心位于廣州天河中央商務區（CBD）的中軸線上，項目總建筑面積超18萬平方米，集合了寫字樓、大型購物中心與國際公寓等多種業態，寫字樓在2019年底投入運營。

??9月9日，越秀地產發布公告，表示一直在考慮可能對公司有利的方案及潛在機會，包括涉及天河區廣州環貿中心辦公空間及停車場所有權的潛在交易。公告里已透露可能采取的交易形式，包括在招標程序后將持有該物業的公司轉至由中國持牌機構設立及管理的資產支持證券，并僅由專業投資者（其中可能包括越秀地產）認購。

??10月25日，廣州宏城100%股權在廣東聯合產權交易中心掛牌轉讓，底價為10.92億元。最終，一個資產支持證券計劃提交了競買申請和競價。

??這個名為中信證券-越秀商業持有型不動產的資產支持專項計劃在10月28日獲深圳證券交易所審批通過，并于11月20日完成發行。據了解，這是目前市場上首單商業持有型不動產ABS產品。

??作為買方，這個產品將動用發行所得款項收購廣州宏城的全部股權，資產支持證券持有人則將享有該物業所產生的經濟利益。截至公告日，越秀地產的子公司已認購該產品30%的份額，其余70%由其他專業機構投資者認購。

??根據產品的發行資料，標的物業為廣州環貿中心地上8層~51層、地下B1層~B3層，建筑面積約11.6萬平方米，即寫字樓部分及地下停車場，商場及公寓并不在資產包內。即便如此，越秀地產也能獲得約8.8億元的稅后收益。而且，廣州宏城還欠著越秀地產約17.1億元的股利未支付。算上這筆股利，此次交易，該公司能回籠20多億元的資金。

??越秀地產也在公告中表示，出售廣州環貿中心的相關物業有助于加快商業物業的周轉，優化現金流管理。

??商業物業退出新路徑

??在此之前，越秀地產曾多次出售旗下的商業資產，但接盤的首選對象均為越秀房托。

??2005年，越秀地產分拆旗下4項商業物業注入越秀房托，并成功在香港上市，成為全球首只投資于中國內地物業的上市REITs。十幾年間，越秀地產陸續向其轉讓了10項位于全國各地的商業物業，打通了重資產的退出路徑。截至2023年末，越秀房托的資產規模已達439億元，較上市之初增長了接近10倍。

??5月份，越秀集團首席資本運營官李鋒在一個公開場合介紹了擁有REITs平臺的重要性。他表示，越秀房托上市募集的30億港元直接化解了當時越秀地產的債務壓力。截至2021年，通過歷次與越秀房托的交易，越秀地產合計“回籠資金+減少負債”約220億元。“回籠大量資金，融資空間得到釋放后，企業又可以進一步投資新項目，把蛋糕越做越大。”

??近幾年，越秀地產仍保持著與越秀房托的互動，2021年10月以約78億元的價格將位于廣州珠江新城的越秀金融大廈出售給越秀房托，2022年12月又向其轉讓香港越秀大廈17樓及23樓，套現1.24億港元。

??這樣的交易，對越秀地產自然是利好，但受近兩年市場環境的影響，越秀房托的承接力卻已大不如前。2023年6月越秀房托的股東大會上，就有股東提出該公司在逆周期收購物業過分進取。

??2022年，越秀房托的除稅后虧損超過5億元，2023年仍未扭虧為盈，錄得除稅后虧損395.5萬元。在經營壓力面前，越秀房托首先選擇了自保。8月份的業績會上，被問及收并購的安排時，該公司董事會主席林德良表示目前的首要任務是經營提升及降低再融資利率，“暫時未有擴張的計劃”。

??也就是說，對越秀地產而言，越秀房托這條退出渠道短期內是走不通了。2023年底，交易所推出一種介于傳統ABS和公募REITs之間的新型權益型融資產品——持有型不動產ABS，給越秀地產提供了一種新思路。截至目前，全市場累計申報該類產品6只，獲批4只。雖然發行這類ABS產品需要越秀地產自己認購30%的份額，但也能回籠大部分現金。

??最終，越秀集團還是希望能打通內地的REITs路徑。據李峰介紹，目前該公司正在積極籌劃REITs產品的發行，包括保障性租賃住房REITs以及以旗下成熟的商業項目發行消費基礎設施REITs。

??而越秀地產的管理層也曾在3月份的業績會上透露，該公司已經在梳理REITs方面的一些資產，爭取合適的時機。