公司梁笑梅 2024-01-22 09:42:58 來源：中房報
??截至1月18日收盤，榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”，02146.HK）股價為1.48元/股，與其上市當天股價10.3元/股相比，風光不再。
??資本市場狀態低迷，榮萬家最近的債務抵償框架協議也讓其蒙上了一層陰影。
??1月12日，榮萬家發布了一則關于主要及關聯交易債務抵償框架協議及臨時股東大會的通知。
??1月18日，榮萬家的一位內部人士告訴中國房地產報記者：“去年已經發布了債務抵償框架協議的公告，只是最近才正式發布公布了這份協議。”
??資料顯示，榮萬家是榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發展”）旗下的物業企業。
??公開的債務抵償框架協議大致內容是這樣的。此前，榮萬家向榮盛發展提供相關物業管理服務或小型工程及相關咨詢服務，應收款項約12.64億元，截至債務抵償框架協議日期仍未清償。由此，榮萬家與榮盛發展訂立債務抵償框架協議，收購榮盛發展出售的清償物業，總代價為約5.68億元，將按等額基準抵銷應收款項。
??按照榮萬家與榮盛發展達成的債務抵償框架協議顯示，清償物業包括位于中國環渤海、中西部、珠三角、長三角地區的10870個停車位及332項住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積約為26341.01平方米）。
??榮萬家方面表示，榮盛發展及附屬分子公司應該在2022 年 12 月31 日之前向公司支付服務費及各類業務款項，但前者缺乏償還后者上述債權的現金，經雙方溝通后確認，榮盛發展及附屬分子公司擬將依法持有的標的資產轉讓給榮萬家。
??在完成債務抵償框架協議后，榮萬家會對上述抵頂資產通過后續轉讓實現債權變現回收。
??高度依賴嘗“苦果”
??一直以來，榮萬家對關聯方榮盛發展都有著較高的依賴。
??2022年年報顯示，來自榮盛發展開發的物業收入總額12.47億元，占物業管理服務收入97.3%，獨立第三方物業開發商開發的物業收入總額約0.35億元，占物業管理服務收入2.7%。
??對母公司的高度依賴，是榮萬家在當年IPO時就曾被 “詬病”過的點。榮萬家的在管面積，絕大部分來自關聯方“輸血”。
??對榮萬家來說，其也一直有意改變被動局面，但實際上卻效果甚微。
??根據最新數據顯示，2023年上半年榮萬家物業管理服務營業收入約6.22億元，占總收入的比重為70.6%。而來自榮盛集團開發的物業收入為6.09億元，占物業管理服務收入的比重高達97.97%，來自獨立第三方物業收入的占比僅有2.03%。
??值得關注的是，關聯方榮盛發展處于“自身難保”的局面。
??榮盛發展債務壓力仍較大。截至2023年6月30日，榮盛發展仍有27.17億元的逾期未兌付票據。
??而榮盛發展欠榮萬家的應收賬款就高達12.64億元。由于與其他房地產開發商一樣，榮盛發展集團也受到房地產市場低迷以及信貸及流動性緊縮的影響，因此無法按時結清應收款項。
??不可否認，榮萬家在一定程度上也嘗到了高度依賴關聯方的“苦果”。
??榮萬家2023年半年報業績報告顯示，榮萬家2023年上半年收入總額同比下降19.4%，歸屬母公司所有者的凈利潤同比下降46.5%。
??受物業開發商整體竣備、施工建筑面積減少導致對物業工程服務、案場服務及其他服務的需求大幅減少等因素影響，榮萬家的非業主增值服務從2022年上半年的3.22億元驟降到2023年上半年的約0.84億元，下降了約74%。
??一位業內人士直言，當下物業服務企業的發展仍會受到地產母公司的影響，從長遠來看，獨立發展才是物業服務企業的必然趨勢。
??“以資抵債”已成多家物業企業被迫選擇
??榮萬家并非首家承債式“輸血”關聯地產的物業企業。今年以來，多家物業企業曾發布公告表示，將收購關聯方資產。
??記者梳理發現，今年以來，包括燁星集團、德信服務、雅生活、遠洋服務、金科服務、奧園健康生活、中駿商管、鑫苑服務等在內的物業企業，接受來自關聯方地產企業的資產，以抵銷其應收賬款。
??其中，雅生活服務、遠洋服務、鑫苑服務、中駿商管都與關聯地產有上億元的交易額。
??雅生活服務是走在前列的。2023年6月30日，控股股東雅居樂將旗下406項物業轉讓給雅生活服務，用以抵銷雅生活服務作為持續關聯交易應付款項的替代付款，共涉2.823億元。其中，347項為住宅物業及59項為商業物業，總建筑面積約4.25萬平方米。
??遠洋服務緊隨其后。2023年7月21日，遠洋集團和遠洋服務發布聯合公告，雙方簽訂資產轉讓框架協議。根據協議，交易的總代價約為6.26億元，其中，車位轉讓及商用物業轉讓的代價分別約為4.74億元及1.52億元。目標資產包括4961個車位、168項商用物業，總建筑面積合共約12901平方米。
??2023年11月6日，中駿商管駿發布公告稱，擬以10.9億元的代價收購中駿集團旗下北京門頭溝奧萊購物商場綜合體項目。
??關于關聯地產的以資抵債，也透露出物業企業的一些“無奈”。同策研究院研究總監宋紅衛告訴記者：“一是以資產抵債對于物業企業來講降低了損失，畢竟部分開發商不僅現金流緊張，可處置資產也不足，只能是無限期拖延。二是能夠給到的資產流動性相對一般，對于物業企業現金流有一定影響。三是在當前地產行業下行趨勢下，資產也面臨貶值的風險。四是對物業企業的市值以及未來發展預期造成不利影響。”
北京調整優化通州區商品住房銷售政策
2024-02-18深化“一區一策”精準施策，推進城市副中心高質量發展，更好地實現職住平衡。住建部：推動加大保障房建設和供給，部署第二批項目籌備
2024-02-18各地要抓制度建設，盡快出臺地方實施意見及配套辦法，加快完善“1+N+X”的政策體系。2023第四季度房企信用狀況報告發布
2024-02-04房企不良信用信息數量同環比均增，債務違約情況有所好轉。云南：建立“人房地錢”要素聯動新機制，構建房地產發展新模式
2024-02-04著力推動住房和房地產市場平穩健康發展。北京：完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求
2024-02-02著重解決好新市民、青年人等住房問題，推進配售型保障性住房建設。河南：積極穩妥化解房地產風險
2024-02-02分類有序處置中小金融機構風險，建立防范化解地方債務風險長效機制。四川：促進房地產市場平穩健康發展
2024-02-02發揮好有效益的投資的支撐作用，做好穩外貿穩外資等工作。成都：2023年12月國家專項借款項目交付率達到85%
2024-02-02恒大項目交付率達到83%。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
