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??為減輕購房者還款壓力，越來越多城市發文支持住房貸款“商轉公”。

??8月19日，珠海市住房公積金管理中心就《珠海市個人住房商業貸款轉住房公積金個人住房組合貸款實施細則》（征求意見稿）向社會公眾公開征求意見。申請人須滿足在該市累計繳存住房公積金24個月及以上，在該市不超過兩套住房等條件。

??今年以來，廣東已有湛江、茂名、佛山等城市落地實施“商轉公”，廣州也在7月份發布了征求意見稿。從實施情況來看，這一措施在減輕購房者經濟負擔方面發揮了一定作用，例如，湛江在4個多月的時間里就審批通過“商轉公”貸款982筆，為購房者節約利息支出約3515萬元。

??華南城市研究會常務副會長姚育賓認為，廣東多地相繼發布“商轉公”政策，雖然在具體操作流程、貸款額度計算、風險管控等方面有所不同，但政策出發點都是減輕置業貸款利息負擔，有助于激活消費需求。

??廣州、珠海相繼發文

??珠海市定義的“商轉公”貸款，是指個人住房商業性貸款轉為住房公積金和商業銀行個人住房組合貸款。申請人須為珠海市住房公積金繳存職工，且在該市開戶并累計繳存住房公積金24個月及以上。申請人家庭在珠海市不超過兩套住房，且申請“商轉公”貸款的住房屬于其中一套住房，同時在全國范圍內公積金貸款次數累計未滿2次，原商業貸款已持續正常還款12個月及以上，當前處于正常還款狀態，且歷史累計逾期次數不超過2次。

??至于貸款額度，除了符合當地的規定，還須不超過申請時原商業貸款余額減去6期原商業貸款月還款本息總額及5萬元商業貸款保留余額，不得高于抵押物當前市場評估價值的80%。“商轉公”的貸款期限也不能超過原商業貸款剩余年限。

??風險管控方面，珠海的“商轉公”貸款實施動態流動性管理機制，當月末住房公積金個人住房貸款率（個貸率）達到或超過85%時，次月起實行輪候放款機制。若個貸率連續三個月低于85%，則次月起恢復正常放款。當個貸率達到或超過90%時，次月起暫停新增商轉公貸款業務受理（已受理業務繼續辦理），若個貸率連續三個月低于90%，則次月起恢復業務受理。

??對比珠海，廣州市于7月2日發布的《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（征求意見稿），要求更為嚴格。例如，申請人須在廣州開戶并累計繳存住房公積金滿60個月及以上，在全國范圍內未使用過住房公積金貸款。原商業貸款的住房屬于借款人購買本市行政區域內的自住住房，申請“商轉公”貸款時，貸款房屋是產權人家庭在本市的唯一住房。原商業貸款在申請前24個月內沒有逾期記錄。

??在廣州申請“商轉公”，貸款額度卡的較緊，不得超過購房總價款的60%。購房總價款以房屋原購買價格與房屋重新核查（重新評估）價中的較低者為準。借款人實際可申請的“商轉公”貸款額度不足以全額償還原商業貸款本息的，需先補足資金。

??除了這兩個城市，汕尾市也在1月份發布了“商轉公”業務意愿登記的通知，為相關政策的出臺做準備。汕頭市則在7月份透露已對“商轉公”貸款業務進行調研，起草了操作規則，正按流程征詢意見。

??每筆貸款可節省數萬元利息

??截至目前，廣東已有不少城市的“商轉公”業務在實施中，僅今年就新增加了湛江、茂名、佛山、潮州等城市。而中山、東莞、惠州、深圳等則是在2025年之前就已推行。

??政策出臺的背景和實施的前提是當地公積金貸款額度較為充裕。根據珠海市住房公積金2024年年度報告，2024年末，該市的繳存總額1235.67億元，比2023年末增長12.32%；繳存余額223.92億元，同比增長17.32%。提取額102.53億元，同比減少1.94%；提取額占當年繳存額的75.62%，比2023年減少6.38個百分點。2024年，該市發放個人住房貸款0.7萬筆、19.43億元（含回購“公轉商”貼息貸款0.34萬筆，3.91億元），分別同比減少27.2%、30.2%。

??珠海市住房公積金管理中心表示，受宏觀經濟與房地產市場總體形勢影響，珠海全市公積金貸款需求和個貸率均有所下降，資金池相對充足，開展“商轉公”可盤活資金，實現職工減負與資金盤活雙贏目標。

??《廣州住房公積金2024年年度報告》顯示，2024年，廣州住房公積金繳存額1312.54億元，同比增長4.88%，發放個人住房貸款3.87萬筆、發放金額306.89億元，同比分別下降25%、12%。

??機構表示，今年來，公積金貸款政策優化是各地政策優化的主要方向之一，得益于政策的調整，職工的購房門檻、購房成本均有較大程度的降低。

??從各地政府披露的數據來看，不少購房者因此受惠。4月1日，茂名正式實施“商轉公”，首個成功辦理該業務的購房者表示，70萬元的商業貸款轉為公積金貸款后，利率從3.65%降至2.85%，20年貸款期預計可節省利息約7萬元。

??佛山也是從4月1日開始實施“商轉公”，截至6月中旬已有超過480個家庭獲批，貸款業務涉及資金近2.5億元，平均每筆貸款可節約總利息支出約3.3萬元。

??湛江的政策是1月份落地的，截至5月8日，該市已受理并審批通過“商轉公”貸款982筆，轉貸金額達5.6億元，為干部職工節約利息支出約3515萬元，每戶均節省利息支出3.58萬元。

??據珠海市住房公積金管理中心測算，目前該市商貸利率（3%）仍明顯高于公積金貸款利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購房職工省下一筆不小開支。以100萬元30年期貸款為例，轉貸后利息差額達7.7萬元。