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??2023年，房地產(chǎn)市場底部調(diào)整。

??行業(yè)銷售表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”，整體規(guī)模繼續(xù)下滑。在政策四箭齊發(fā)促穩(wěn)定的背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極的變化。一二手房總需求穩(wěn)定，北京、上海、杭州和成都樓市仍保持一定熱度。

??前行路上，有風(fēng)有雨是常態(tài)。新的一年，每個(gè)人還將蓄力，繼續(xù)和時(shí)間賽跑！

??2024年，房地產(chǎn)市場走向如何？行業(yè)還有哪些新的機(jī)會(huì)？

??值此春節(jié)辭舊迎新的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，“丁祖昱評(píng)樓市”編輯部推出春節(jié)系列策劃——2024樓市前瞻，涉及政策、行業(yè)、產(chǎn)品、融資、物管、租賃、康養(yǎng)等方面重要內(nèi)容，對(duì)2024年乃至未來三年樓市進(jìn)行趨勢性研判。

??本篇聚焦2024年政策走向。

??2023年年底有兩個(gè)重磅會(huì)議，均定調(diào)2024年房地產(chǎn)政策走向。

??一個(gè)是全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，明確兩件事：一是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，二是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

??另一個(gè)是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??兩個(gè)大會(huì)議的共性在于三個(gè)方面，即穩(wěn)市場、化風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。無論是中央還是地方政策，將圍繞以上幾個(gè)方面內(nèi)容展開。

??2024年伊始，政策轉(zhuǎn)向積極。

??1月12日，住建部和金監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，會(huì)上強(qiáng)調(diào)抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，同時(shí)，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

??這為地方調(diào)整限購政策提供了有力支撐。

??1月27日，一線城市廣州放開120平方米以上住宅限購，緊接著1月30日，上海放開外環(huán)以外非戶籍單身人士購房限制，2月6日，北京消了通州區(qū)“雙限購”，2月7日，深圳落戶即可買房”、非深戶籍社保5改3。（詳見：一線城市春節(jié)前限購集體松綁，深圳力度最大北上仍較嚴(yán)）

??二線城市蘇州更為徹底，六大區(qū)全面放開一手房、二手房限購。

??至此，各地政策的優(yōu)化調(diào)整力度預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。

??2024年，房地產(chǎn)政策寬松主基調(diào)不變，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力。

??首先，“三大工程”建設(shè)將成為推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

??具體來看，保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。推進(jìn)“三大工程”，首要問題是“錢從哪里來”，預(yù)計(jì)2024年，中央將加大對(duì)“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放補(bǔ)充抵押貸款，為其提供中長期低成本資金，解決資金這一主要掣肘，“三大工程”項(xiàng)目有望加速落地。

??第二，進(jìn)一步從供給端加強(qiáng)金融支持，“三個(gè)不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效。

??這一點(diǎn)已經(jīng)在1月中旬住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》中有所體現(xiàn)。從建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制、篩選確定支持對(duì)象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。目前南寧、重慶、四川成都、陜西西安、山東青島等在內(nèi)的多個(gè)城市首批房地產(chǎn)融資“白名單”已出爐。

??第三，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場。例如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。

??一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。

??一線城市精細(xì)化調(diào)整還將繼續(xù)。自1月27日至2月7日，在不足半個(gè)月的時(shí)間，4個(gè)一線城市均已出臺(tái)放松限購政策。但對(duì)比4個(gè)一線城市調(diào)整政策來看，北京和上海限購仍比較嚴(yán)格，在限購政策松綁上比較謹(jǐn)慎，仍具備較大優(yōu)化調(diào)整空間。

??例如對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域調(diào)降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調(diào)降落戶門檻等，再比如下調(diào)各類交易稅費(fèi)征免年限。

??二線城市“應(yīng)放盡放”，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等城市調(diào)控政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間，未來大概率進(jìn)一步調(diào)整，比如全面放開限購、限售，下調(diào)商貸首付比例至國家規(guī)定的下限，放寬限價(jià)鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。

??其余二三線城市限制性政策基本已經(jīng)全面解除，剩余可優(yōu)化的政策主要有限貸套數(shù)認(rèn)定，比如進(jìn)一步放寬至認(rèn)貸不認(rèn)房，多孩家庭買兩套仍可享首套信貸優(yōu)惠，公積金政策在流動(dòng)性充裕的情況下可以考慮提高可貸額度、放開“商轉(zhuǎn)公”，實(shí)行商業(yè)貸款貼息等。

??當(dāng)前樓市政策像極了2014年，彼時(shí)樓市處于低谷期，有42城陸續(xù)取消限購，僅北上廣深三亞等城市仍在執(zhí)行限購。但今時(shí)不同往日，房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模基本見頂，政策解綁很難再現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)行情。

??2024年以來，新一輪政策松綁的序幕拉開，樓市調(diào)控政策正在加速落地。隨著一線城市差別化調(diào)整限購政策，地方政策優(yōu)化調(diào)整的力度預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化。