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??中房網訊（蘇曉/文）9月，房地產市場仍處在低位調整階段。

??克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，9月份TOP100房企實現銷售操盤金額2517.2億元，環比微增0.2%；同比降低37.7%，同比降幅較8月進一步擴大11個百分點。累計業績來看，1-9月百強房企實現銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅較8月基本持平。

??銷售延續低迷的同時，企業投資整體也保持謹慎態勢。截止2024年三季度末，銷售百強投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企今年投資處于暫停態勢。

??9月百強房企業績表現不及往年同期

??作為傳統旺季的9月，房企業績表現不及往年同期。同時，分季度看，前三季度百強房企業績規模也均保持在歷史低位。

??從銷售門檻值變化看，9月百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低49.7%至640億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低41.1%和43.3%至178.3億元和106.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低39%至49.9億元。

??近五成房企2024年以來投資暫停

??根據報告，9月房企投資仍趨緊，拿地金額TOP100中有近七成企業9月未有新增土儲入賬。盡管9月受到一線城市上海、廣州等土拍帶動，重點監測30家房企單月投資金額達到423億元，環比提升139%，但同比降幅依舊較大，為47%。

??此外，從前三季度拿地表現來看，銷售百強（全口徑）投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以來投資處于暫停態勢。

??而前九月已拿地的企業中，有近53%的企業投資額同比下降，降幅超過50%的企業占到36%，以頭部央企、國企為主，如華潤、中海、招商等，民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。

??不過，中建壹品、城建發展、國貿地產等企業投資額較去年大幅提升，一方面是2023年基數較低所致，另一方面這些企業投資布局主要集中在上海、北京、廣州、廈門等總價較高的核心城市。

??截止9月末，新增土儲貨值百強門檻值為37.7億元，同比下降29%，降幅收窄4個百分點，新增總價百強門檻值為16.4億元，同比下降24%，降幅收窄10個百分點。值得一提的是，新增建面百強門檻值為32.3萬平方米，反超去年同期2%。

??總量方面，1-9月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬平方米，同比分別下降41%、42%和28%，降幅與上月末基本持平。

??拿地意愿方面，截止至9月末，百強房企拿地銷售比仍為0.15，連續三個月維持一致。各梯隊的拿地銷售比也幾乎保持一致，仍以TOP1-10、21-30強房企拿地銷售比最高。后50強房企的拿地銷售比從8月末的0.13提升至0.16，主要由于中建玖合、中建信和等企業拿地帶動。

??集中度同樣保持高位，市場格局愈發穩定。十強房企占據56%的新增貨值，11-20強貨值占比8%，21-30強貨值占比12%，前30強房企合計占據新增貨值七成以上。

??10月整體成交或止跌企穩，企業投資更應“優中選優”

??預判10月，克而瑞認為，因9月末中央到地方利好頻頻，先是924國新會推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等，再是政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩，而后上廣深等核心一線跟進，“四限”政策持續優化調整，基于政策利好預期，10月整體成交或將止跌企穩，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。

??與此同時，樓市政策持續寬松、以及核心城市如廣州、蘇州的優質宅地高價成交，對提振市場預期有一定作用。待樓市政策效果顯現，銷售業績提升、樓市熱度傳導到土地市場中，企業投資拿地的意愿或將有所回升。

??不過，克而瑞強調，當市場增量時代成為歷史，過去積極擴張拿地并獲得土地升值收益的現象難以重現。雖然有資金實力的頭部房企、國央企持續在低位補充優質土地資源，但這些房企在拿地時更加強調“優中選優”，投資研判中也更加關注利潤指標而非規模指標，目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。

??未來整體投資意愿回升時，房企投資也需要找到自身的優勢項目類型，進行更加精準的投資。