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??2024年可謂豪宅“當(dāng)打之年”，這一年全國豪宅市場逆勢(shì)而上，上海、深圳、合肥、成都、南京、武漢……多個(gè)城市豪宅項(xiàng)目“出圈”。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)十城2024年前11月（截至28日）總價(jià)3000萬以上豪宅約成交3467套，已較2023年全年2313套多1155多套，漲幅約50%。

??隨著終改需求的持續(xù)升級(jí)，在“好房子”的風(fēng)向標(biāo)引導(dǎo)下，2024年涌現(xiàn)出越來越多的“好產(chǎn)品”。

??在其中，無論是成交規(guī)模還是產(chǎn)品迭代，上海豪宅市場一直走在全國前列。

??規(guī)模上看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年截至11月28日，上海總價(jià)3000萬元以上豪宅成交2355套，是去年全年的2.5倍，占全國重點(diǎn)十城的六成以上。

??產(chǎn)品迭代上看，當(dāng)前上海豪宅市場熱銷產(chǎn)品共有三大特征，如資源獨(dú)享型：大部分擁有“一江一河”或市中心核心區(qū)位至少一處獨(dú)占資源；產(chǎn)品領(lǐng)先型：以卓越的建筑品質(zhì)、精湛的工藝、獨(dú)特的審美，成為豪宅市場的佼佼者；生活引領(lǐng)型：以精致的生活配套和高端的服務(wù)，為居住者提供更好的生活體驗(yàn)。

??隨著行業(yè)不斷內(nèi)卷，市場不再單純滿足于單一的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，越來越多的項(xiàng)目開始擁有多個(gè)復(fù)合優(yōu)勢(shì)，并開始具備各自的特色和性格。

??我們認(rèn)為，作為占據(jù)城市核心稀缺資源的豪宅，在開發(fā)之初就應(yīng)當(dāng)把產(chǎn)品以“百年建筑”的標(biāo)準(zhǔn)建造和設(shè)計(jì)，不僅僅是建筑質(zhì)量本身能夠經(jīng)得起歲月的洗禮，同時(shí)其產(chǎn)品各項(xiàng)功能也應(yīng)當(dāng)在幾十上百年的時(shí)間中經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。

??作為終改需求的豪宅產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)是可以傳承的。

??2024年全國多個(gè)城市豪宅項(xiàng)目出圈，我們梳理了北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、蘇州、武漢、廈門等十個(gè)重點(diǎn)城市的豪宅成交情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在2024年整體市場壓力下，截至11月28日，雖然總價(jià)1000萬以上的豪宅成交套數(shù)，較2023年下滑35%，但從總價(jià)2000萬以上起，重點(diǎn)十城豪宅成交套數(shù)全面反超2023年全年。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前11月，重點(diǎn)十城總價(jià)3000萬/套以上豪宅成交約3467套，已較2023年全年2313套高出1155套，漲幅約50%，其中5000萬以上成交596套，較2023年全年332套增長約80%。

??可以看到，這輪豪宅市場逆勢(shì)熱銷，頂豪需求更為旺盛。這一方面是新房市場豪宅供應(yīng)放量，另外一方面則是在房地產(chǎn)市場多年持續(xù)發(fā)展下，有相當(dāng)一部分購買力較強(qiáng)人群對(duì)終極改善產(chǎn)品需求旺盛，他們有的持幣多年、有的多套合一，最終目的仍是追求物業(yè)類型升級(jí)、生活品質(zhì)提升。

??細(xì)化到具體城市來看，上海豪宅市場領(lǐng)跑全國。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月28日，上海總價(jià)3000萬元以上豪宅成交2355套，是去年全年的2.5倍，成交套數(shù)占全國重點(diǎn)十城的六成以上。總價(jià)5000萬以上豪宅成交514套，接近去年全年的3倍，成交套數(shù)占全國重點(diǎn)十城的八成以上。

??上海一直以來領(lǐng)跑全國豪宅市場，無論是單價(jià)、總價(jià)還是成交量，全部領(lǐng)先。隨著上海豪宅市場多年發(fā)展，目前已自成體系，并逐步形成細(xì)分。

??從上海豪宅市場的客戶畫像來看，既有年輕創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)高管，也有動(dòng)拆遷“土豪”、財(cái)富有一定積累的富裕家庭，客戶畫像較為豐富。購房選擇對(duì)地段、房型、圈層、風(fēng)水也都有具體的偏好。

??但其中最為統(tǒng)一的一點(diǎn)是，他們的置業(yè)行為既側(cè)重資產(chǎn)配置需求，又注重生活品質(zhì)，同時(shí)也希望通過家庭資產(chǎn)再配置，一定程度上達(dá)到代際傳承的目的。尤其是在總價(jià)5000萬以上的群體中，代際傳承目的特征更為明顯。

??也正是因?yàn)槿绱耍陧?xiàng)目選擇上，“稀缺”是必選項(xiàng)。

??隨著終改需求的持續(xù)升級(jí)，在“好房子”的風(fēng)向標(biāo)引導(dǎo)下，2024年涌現(xiàn)出越來越多的“好產(chǎn)品”，行業(yè)內(nèi)卷也在不斷白熱化。從上海熱銷的豪宅產(chǎn)品來看，主要有三大特征：

??1. 資源獨(dú)享型：上海的豪宅以其獨(dú)特的地理位置和資源占有而著稱。新房市場大部分豪宅都集中在“一江一河”（黃浦江、蘇州河）及市中心核心區(qū)位（新天地、陸家嘴等），如今年上市的位于徐匯濱江的啟元和位于新天地的翠湖六和等，因其稀缺的自然景觀和城市資源而備受青睞。

??2. 產(chǎn)品領(lǐng)先型：產(chǎn)品品質(zhì)一直是豪宅的核心競爭力，不少產(chǎn)品以卓越的建筑品質(zhì)、精湛的工藝、獨(dú)特的審美，成為豪宅市場的佼佼者。如上海頂豪客戶心中的白月光——古北壹號(hào)，在石材、玻璃、金屬（銅、不銹鋼等）、燈光、會(huì)所等各方面的運(yùn)用一度確立了上海頂豪項(xiàng)目的新標(biāo)準(zhǔn)；又如被上海確立為四大示范居住區(qū)的中鷹黑森林，由德國建筑監(jiān)理，34項(xiàng)尖端住宅科技，21位德國設(shè)計(jì)師聯(lián)合創(chuàng)作。

??3. 生活引領(lǐng)型：豪宅不僅僅是建筑，更是一種生活方式。上海已陸續(xù)出現(xiàn)了一些項(xiàng)目，以精致的生活配套和高端服務(wù)，為居住者提供更好的生活體驗(yàn)。如太古源源邸，通過架設(shè)城市綠橋，直接連通小區(qū)與濱江步道，同時(shí)將社區(qū)整體抬高，底商增加配套服務(wù)功能，提供了更為豐富的一整套濱江豪宅的居住體驗(yàn) 。

??當(dāng)然，對(duì)于熱銷項(xiàng)目來說，大多并非單一因素，而是具備多個(gè)復(fù)合優(yōu)勢(shì)，對(duì)于購房者來說，“既要又要還要”是常態(tài)。

??近期，海泰北外灘項(xiàng)目即將入市，不僅兼具了上述三種豪宅基因，更以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，成為豪宅市場的焦點(diǎn)。

??首先是資源，從地理位置上來看，海泰北外灘位于上海“一江一河”黃浦江及蘇州河的交界處，距離外灘源僅500米，朝南看黃浦江兩側(cè)景觀視野，并且還能銜接蘇州河的部分景觀，這一景觀資源在主打“一江一河”景觀資源的項(xiàng)目中也較為少見，大部分項(xiàng)目僅擁有“一江”或“一河”景觀。

??其次是產(chǎn)品，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量均達(dá)到了國際級(jí)“精”“尖”水準(zhǔn)，提供了無與倫比的居住體驗(yàn) 。海泰北外灘是上海少見的直接展示墻面厚度、管道等硬件裝修隱蔽工程的項(xiàng)目。每一套房子都有全屋的消防噴淋系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)等，全部采用全進(jìn)口的設(shè)施設(shè)備。與大部分項(xiàng)目重點(diǎn)都在樣板間的美化上不同，海泰北外灘直接把房子中最關(guān)鍵的質(zhì)量和品質(zhì)展開在每一個(gè)購房者的面前，甚至提前考慮好了降噪及防凍等問題。僅僅是看不見機(jī)電設(shè)備投入，每平方米就已經(jīng)超過1.5萬。

??最后是生活，海泰北外灘社區(qū)內(nèi)涵蓋約1萬平米酒店，5千平米博物館，1萬平米泛會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還配套精品酒店、私人診所、寵物醫(yī)院、24小時(shí)全品類超市以供不時(shí)之需。確保居住者能夠享受到高度精致的生活體驗(yàn) 。

??從海泰北外灘此次推出的房源來看，均價(jià)17.5萬元/平方米，面積553平方米大平層，總價(jià)約1個(gè)億。

??這就意味著，選擇海泰北外灘項(xiàng)目的客群并不是單純的改善型客戶，他們絕對(duì)不會(huì)只擁有一套豪宅。

??面對(duì)至少擁有一套以上豪宅、對(duì)于當(dāng)前市場各類豪宅項(xiàng)目司空見慣的高凈值客戶來說，什么才是他們所想要的終極住宅？

??在與項(xiàng)目方溝通的過程中，對(duì)方表示“這不是一個(gè)單純賣給客戶的房子，而是自己想住的房子。”

??項(xiàng)目位于北外灘，在黃浦江及蘇州河的交界處，在上海既能看到黃浦江又能看到蘇州河的項(xiàng)目極少。無論時(shí)光如何推移，海泰北外灘所擁有的這一獨(dú)特景觀資源，以及與陸家嘴交相輝映的格局是永遠(yuǎn)不會(huì)變的。

??上海外灘是一個(gè)百年建筑落座的地方，從海泰北外灘一直走到外灘源，順路而下，這一路上的建筑不僅百年，兩百年甚至更長的時(shí)間都將毫無疑問的一直屹立下去。海泰北外灘就在這里，用最好的材料、最好的設(shè)計(jì)、先進(jìn)的理念，不僅使得建筑本身可以傳承，同時(shí)提前為居住者解決大部分生活痛點(diǎn)，為百年一遇做好萬全準(zhǔn)備。

??海泰北外灘希望，能以其“挑剔”的選材和打造，為上海造一處可以與外灘建筑群一樣能夠值得被傳承的大宅。

??這才是“終極住宅”真正的魅力。

??2024年的豪宅產(chǎn)品明顯更卷了。產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要能共情到買房人，要給市場帶來新一輪的信心與希望，從上海今年連續(xù)開了多把高端局我們發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品的更新?lián)Q代比我們想象中來得更快，更猛烈，這些產(chǎn)品力更強(qiáng)，綜合素質(zhì)過硬的開發(fā)商正在重新整頓市場。

??作為上海少有的同時(shí)具備黃浦江及蘇州河景觀資源的項(xiàng)目，海泰北外灘毫無疑問是特別的。隨著時(shí)間的流逝，幾十年后很多都會(huì)變，但黃浦江、蘇州河，以及外灘建筑群與陸家嘴這一系列地標(biāo)都不會(huì)改變。

??海泰北外灘從落地之初到如今，每一處細(xì)節(jié)打造都很挑剔，甚至于偏執(zhí)。每一套戶型的設(shè)計(jì)及裝修配置都旨在為居住者提供高級(jí)的居住體驗(yàn)。其本質(zhì)還是希望能夠不辜負(fù)這一位置。

??我們有理由相信，這將是上海豪宅市場的又一里程碑作品。