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??擁有央企背景的五礦地產，在市場波動中亦難以獨善其身。

??3月27日，五礦地產有限公司（以下簡稱“五礦地產”，股票代碼00230.HK）發布2024年度業績公告。公告顯示，2024年實現綜合收入98.83億港元，同比下降21.8%。

??2024年，五礦地產遭遇了股權持有人應占凈虧損高達35.21億港元的困境，這一虧損額同比激增了246.69%，創下了公司歷史上的最高虧損紀錄。

??對于虧損，五礦地產表示，主要原因在于房地產發展業務結轉產品的毛利率較去年同期有所下降，并且公司進行了大額的減值撥備。從毛利率來看，五礦地產今年的毛利率為6.1%，遠低于行業頭部企業的平均水平15%~20%，去年則為17.2%。

??在資產減值方面，五礦地產2024年歸屬母公司核心虧損為5.66億港元，意味著公司計提了接近30億港元的資產減值。

??對于房企而言，毛利率是衡量其持續經營能力的重要指標。五礦地產毛利率的大幅下滑乃至虧損，意味著其造血能力和抗風險能力正受到嚴重挑戰。

??“政府推出的多項支持房地產政策正助力市場逐步回穩，預計將對業務產生積極影響。”對于市場調整與業績下滑的情況，五礦地產表示，同時在有需要時控股股東中國五礦集團有限公司將提供必要支持，以確保公司的可持續發展，有效應對當前房地產市場與融資環境的復雜性，保障債務履行與維持良好的流動性，為未來發展奠定堅實基礎。

??連續3年業績下滑

??“這一輪房地產調整幅度非常深，2021年以來3年多時間，房地產整體市場銷售規模從18萬億元降到2024年預計8萬億元左右的水平。”五礦地產黨委書記、董事長何劍波在2024年9月舉辦的業績說明會上表示，最開始主要是民營企業受到影響，沖擊比較大。但因調整持續時間長、程度深，實際上從2023年以來，其他所有制形式的企業也面臨很大壓力。

??從五礦地產業績表現來看，與行業趨勢相吻合。自2021年起，五礦地產銷售金額與銷售面積同比增幅顯著放緩，2022年更是轉為負增長。2023年，五礦地產合約銷售額同比下降15%至113億元，合約銷售總樓面面積微降0.9%至55.5萬平方米。

??2024年，五礦地產的業績也并未有所改善。由于年內房地產項目結轉規模下降，房地產發展業務收入按年下降20.1%至98.32億港元，占五礦地產綜合收入的99.5%。同時，房地產發展業務的毛利率按年下降11個百分點至6.5%。

??五礦地產表示，這主要是由于年內房產開發業務隨行就市，采取包括調整銷售價格在內的多種銷售策略，促進項目銷售去化，從而導致結轉毛利率較低的房地產發展項目占比較多。

??具體數據顯示，2024年五礦地產實現合約銷售額70.2億元，同比驟降37.9%；合約銷售面積42.1萬平方米，同比下降24.1%。

??在區域分布上，環渤海地區貢獻了最多的合約銷售金額，為23.6億元，對應合約銷售樓面面積150388平方米。相比之下，珠三角地區（包括香港）、長三角地區合約銷售金額的貢獻度較去年有所下降，分別在2024年合約銷售為20.8億元、0.7億元，2023年合約銷售金額分別為25.5億元、20.1億元。

??不難看出，今年各地區的銷售表現有明顯參差。環渤海地區和珠三角地區（包括香港）的合約銷售單價表現相對較好。這也與五礦地產的土地儲備分布相對應。

??2024年，五礦地產共可開發的總樓面面積（土地儲備）為576.1萬平方米。其中，在環渤海地區土地儲存205.7萬平方米，占比35.7%；華中地區和珠三角地區土地儲備占比也分別達到了18.1%和21.8%。

??從城市能級來看，2024年五礦地產的土儲分布主要以二三線城市為主，占比合計超七成，能滿足五礦地產未來3~5年的發展需要。

??自2021年以來，五礦地產的投資拓展動作顯著減少。拿地數量及金額從2021年的9宗項目、總土地成本110.56億元減少到2022年的1宗項目、總土地成本1700萬元。到2023年以及2024年末，已經是零新增。

??在專業建筑方面，五礦地產近年來采取了保守的投標策略以加強風險控制，因此未承接新項目，且由于在手項目已接近完工階段，導致該業務收入大幅下降。

??物業投資業務方面，五礦地產在香港擁有兩幢商業大廈，即中國五礦大廈及LKF29。該業務收入同比微降2%至0.5億港元，占公司綜合收入的0.5%，毛利率上升0.2個百分點至65.7%。

??對于風險管控下的效率問題，何劍波在2024年9月的業績說明會上表示，五礦地產一直秉承穩健發展和精品戰略，不追求“地王”，不盲目加杠桿拿地。因此，盡管市場低迷，五礦地產受影響程度有限。同時，五礦地產也在積極出貨，不因價格下降或低于成本就捂盤惜售。

??加速轉型積極應對挑戰

??為規避單一開發模式潛藏的風險，近年來，五礦地產積極推進由“地產開發商”向“城市綜合運營商”的戰略升級，積極布局產城融合、資產運營等新興業務領域。

??經過近20年探索和實踐，五礦地產已逐步構建起以地產開發為核心，產城業務與資產運營為雙翼，建筑安裝、地產服務和地產金融為支撐的業務格局。

??在產城業務方面，五礦地產在遼寧開發了30.4平方公里的營口產業園，在北京投資建設了觀山產業園，在廣東汕頭打造了8.6平方公里的粵東物流總部新城，同時在四川成都、福建等地合作開發了多個產業園項目。在北京，五礦地產還作為東城區“科創金三角”產城融合高質量發展的合作伙伴，實施了東直門“五礦科創產業綜合體”項目。

??然而，新業務的培育需投入大量前期資金，且回報周期較長，短期內難以形成穩定的現金流。此外，大規模的產城開發運營不僅考驗企業的規劃與開發能力，更對其抗風險與跨周期能力提出了嚴峻挑戰。

??在房地產市場低迷的背景下，五礦地產部分項目出現了不同程度的價格下滑。為此，2024年，五礦地產對存在減值跡象的存貨計提了17.41億港元的減值撥備，對存在減值跡象的其他應收賬款也計提了3.66億港元的減值撥備。

??2024年，五礦地產面臨凈虧損約37.48億港元的困境，其流動資產凈值為96.08億港元，計息銀行借款及其他借款的即期部分為162.95億港元。這一年，五礦地產的資產總額下降了23.4%至410.31億港元，凈資產更是大幅下滑35.5%至92.57億港元。凈資產的減少主要歸因于年內股權持有人應占虧損35.21億港元以及合作項目減資和分紅給股東共計10.11億港元。

??與此同時，五礦地產的合約負債也大幅下降71.1%至16.48億港元（2023年為57.07億港元），這主要是由于年內結轉收入較新增合同銷售回款多所致。

??在財務結構上，五礦地產的資產負債率未見顯著改善，資本結構優化進展緩慢，利息支出侵蝕了利潤空間。財報顯示，2024年五礦地產的資產負債率為77.4%，同比上升4.2%；剔除合約負債及遞延收入的資產負債率也同比上升6.5%至76.4%；凈負債率更是大幅上升至203.3%，同比上升65.3%。

??面對困境，五礦地產明確表示，中國五礦將在有需要時提供必要支持以確保公司的可持續發展。

??作為以金屬礦產、冶金工程建設、貿易物流、金融地產為主業的特大型企業，中國五礦已連續18年入選《財富》世界500強。截至2023年底，中國五礦資產總額超1.1萬億元，2023年公司營業收入實現9346億元，包括五礦地產在內，擁有9家上市公司。

??值得注意的是，憑借控股股東的強大背景及自身的基本面優勢，五礦地產在融資方面仍具備一定競爭力。

??2024年，五礦地產整體融資渠道保持暢通，與多家銀行簽訂了為期2年的26億港元俱樂部貸款協議，并在境外成功發行了366天的10億人民幣點心債。同時，公司還提取了5.7億人民幣銀行貸款以置換港元貸款。

??另一方面，五礦地產繼續壓降有息負債。2024年借款總額比去年減少16.34億港元為216.83億港元。五礦地產表示，將持續優化其融資結構及進一步壓減融資規模。此外，五礦地產的流動負債總額也較上年末減少了147.75億港元至260.22億港元。

??在現金及銀行存款方面，2024年五礦地產擁有28.22億港元（不包括受限制現金及銀行存款），其中76.9%、19.1%及4.0%（2023年是93.7%、5.9%及0.4%）分別以人民幣、港元及美元計價。同時，五礦地產還擁有尚未使用的銀行融資額度40.89億港元，上年末為69.96億港元。針對匯率風險，五礦地產也采取了必要的對沖措施以減少其對公司的影響。

??對于房地產未來走勢，何劍波曾表示，這一輪洗牌后許多企業會退出市場，市場規模總量縮小，但與其他行業相比，房地產市場仍然龐大。隨著人們生活水平的提高，改善型住房需求將不斷增長成為重要市場。同時城市更新、舊城改造等領域也蘊藏著大量機會。

??對于執掌帥印6年之久的何劍波而言，如何帶領曾喊出要“朝著千億元目標邁進”的五礦地產在2025年實現扭虧為盈已成為首要任務。