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??合約銷售規(guī)模同比降幅15%，三道紅線處于橙檔，短期償債壓力明顯提升

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點

??【全年業(yè)績同比下降15%，長三角銷售貢獻度下降】2023年五礦地產實現合約銷售金額113億元，同比下降15%；合約銷售均價的下降主要與年內銷售均價較高區(qū)域的銷售貢獻下降有關。從銷售區(qū)域結構來看，2023年五礦地產銷售均價較低的華中、成渝地區(qū)的銷售貢獻度顯著提升，而銷售均價較高的長三角區(qū)銷售貢獻度顯著下降。銷售均價不足1.5萬元/平方米的華中、成渝地區(qū)的銷售貢金額占比分別提升3.4、5.3個百分點，銷售規(guī)模同比提升13%、64%，珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)的銷售貢獻度分別同比下滑1.6、11.4個百分點。

??【年內無新增土儲，一二線城市土地儲備占比近七成】五礦地產2023年全年無新增土儲。截至2023年，五礦地產可供開發(fā)的土地儲備總建筑面積為666.7萬平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲備達217.8萬平方米，占比32.7%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲備占比也分別達到22.1%和21.3%。分城市能級來看，截至2023年末五礦地產的土儲分布主要以一二線為主，占比合計近七成。

??【營收及毛利規(guī)模增長，凈利虧損收窄】2023年五礦地產實現營業(yè)收入114.5億元，同比增長25.5%，毛利潤19.7億元，同比增長106.3%。從盈利指標來看，2023年五礦地產的毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，毛利的增加主要由于年內珠三角地區(qū)高毛利項目進入結算，拉升毛利率水平。凈利率和歸母凈利率分別為-4.2%和-8%，主要由于年內其他應收款計提減值撥備、年內融資成本上升等原因導致凈利潤率和歸母凈利潤率的持續(xù)虧損。

??【短期償債壓力較大，需關注財務安全邊際】截至2023年末，五礦地產持有現金31.8億元，同比降幅58.3%；短期有息負債138億元，較2022年末同比增加113.4%?，F金短債比0.23、長短期債務比0.53，分別較2022年末顯著降低0.95和1.88。凈負債率進一步提升至138%，扣除預收賬款后的資產負債率69.9%，低于監(jiān)管閾值，目前五礦地產三條紅線處于橙檔，需關注財務安全邊際。同時，截止2023年末，五礦地產的平均融資成本也上升0.9個百分點至5%，借貸利率有一定優(yōu)化空間。

??01銷售

??全年業(yè)績同比下降15%
長三角銷售貢獻度下降

??2023年五礦地產實現合約銷售金額113億元，同比下降15%；合約銷售面積55.5萬平方米，同比下降0.9%；合約銷售均價20355元/平方米，同比下降14.4%，合約銷售均價的下降主要與年內銷售結構變化有關。

??從銷售區(qū)域結構來看，2023年五礦地產銷售均價較低的華中、成渝地區(qū)的銷售貢獻度顯著提升，而銷售均價較高的長三角區(qū)銷售貢獻度顯著下降。根據五礦地產披露的銷售地區(qū)結構數據來看，2023年銷售均價不足1.5萬元/平方米的華中、成渝地區(qū)的銷售貢金額占比分別提升3.4、5.3個百分點，銷售規(guī)模同比提升13%、64%，而珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)的銷售貢獻度同比下滑，分別下降1.6、11.4個百分點，銷售金額同比下降21%、48%。

??02 投資

??年內無新增土儲
一二線城市土地儲備占比近七成

??2023年有近半數百強房企未拿地，五礦地產2023年全年無新增土儲。截至2023年，五礦地產可供開發(fā)的土地儲備總建筑面積為666.7萬平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲備達217.8萬平方米，占比32.7%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲備占比也分別達到22.1%和21.3%。結合五礦地產的銷售結構來看，環(huán)渤海地區(qū)未來仍是五礦地產的主要的銷售貢獻區(qū)域，而長三角地區(qū)的銷售貢獻度將進一步下降。分城市能級來看，截至2023年末五礦地產的土儲分布主要以一二線為主，占比合計近七成。

??03 財務

??營收及毛利規(guī)模增長
凈利虧損收窄

??2023年五礦地產實現營業(yè)收入114.5億元，同比增長25.5%，毛利潤19.7億元，同比增長106.3%，凈利潤和歸母凈利潤的虧損較去年收窄。從盈利指標來看，2023年五礦地產的毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，毛利的增加主要由于年內珠三角地區(qū)高毛利項目進入結算，拉升毛利率水平。凈利率和歸母凈利率分別為-4.2%和-8%，主要由于年內其他應收款計提減值撥備、年內融資成本上升等原因導致凈利潤率和歸母凈利潤率的持續(xù)虧損。

??04 負債

??短期償債壓力較大
需關注財務安全邊際

??截至2023年末，五礦地產持有現金31.8億元，同比降幅58.3%；短期有息負債138億元，較2022年末同比增加113.4%?，F金短債比0.23、長短期債務比0.53，分別較2022年末顯著降低0.95和1.88。凈負債率進一步提升至138%，扣除預收賬款后的資產負債率69.9%，低于監(jiān)管閾值，目前五礦地產三條紅線處于橙檔，需關注財務安全邊際。同時，截止2023年末，五礦地產的平均融資成本也上升0.9個百分點至5%，借貸利率有一定優(yōu)化空間。